物管霸主駕到

龔小鋒

此前，房地產業界流傳著一個段子，據說在一次內部的交流活動中，彩生活總裁唐學斌曾經就此發感慨道：萬達物業下嫁花樣年之后，物業管理領域再無“戰事”。

傳得沸沸揚揚的花樣年收購萬達物業一事，終于塵埃落定。

交易作價20億

8月1日晚間，花樣年及其附屬公司彩生活聯合發布公告透露，花樣年旗下深圳市萬象投資合伙企業、深圳市前海嘉年投資基金管理有限公司將聯合收萬達物業100%股權。

花樣年在公告中頗為自豪地表示，“這是中國物業管理行業迄今為止最大的交易之一”。目前花樣年是中國管理面積最大的社區服務運營企業，萬達物業在物業百強企業中排名第8位。

盡管花樣年在正式公告中并沒有披露交易總價以及收購面積方面等交易細節。萬達商業也因正處私有化過程中，交易公告被豁免。但從外界曝光的一份《花樣年收購萬達物業電話會議紀要》可以看到，此次交易作價20億元。

根據這一會議紀要可知，萬達物業的項目有132個，涉及86個城市，已確權面積4285萬平米，未確權2121萬平米，合計接收6406萬平米，收購價格在20多億，其中萬達賬面有2億應收款、6億左右現金，實際支付對價12個億左右。

對于物業，萬達早已無心戀戰。近期，萬達集團輕資產轉型進入關鍵期。萬達商業私有化及回歸A股進程正式啟動，萬達在文化和金融板塊，也進入了加速度階段。

此前，萬達的物業大繡球拋出去，便引來了多家房企打擂對決。參與談判的有萬科物業、花樣年、綠城物業、中民物業等四家公司，都企圖以此收購擠入物業第一梯隊。

王健林曾一度在花樣年和萬科物業之間猶豫，畢竟萬科規模較大，且一直很穩健，但由于萬科提出的要求太多，最終王健林還是選擇了花樣年。萬達選擇花樣年還有一些重要的原因是，花樣年的物業管理通過O2O成為盈利單元，雙方也有一定的合作基礎。

物管規模搶奪戰

在彩生活、中海物業、綠城服務等物管公司紛紛登陸資本市場時，圍繞著存量房服務市場的規模搶奪戰早已展開。

同樣作為上市公司的中海物業， 2015年簽約管理面積為8260萬平方米，自2012年后4年實現規模增長近1.4倍；7月份才完成上市的綠城服務，2015年的簽約管理面積為8280萬平方米。

但這些大鱷的物業面積和增長速度似乎都不能與花樣年相比。花樣年表示，花樣年已是中國管理面積最大的社區服務運營企業，目前花樣年體系下已有彩生活、美易家和開元國際三個物業品牌，截至2015年底，彩生活管理面積為3.2億平方米，開元國際共計管理面積3300萬平方米，美易家為845萬平方米。

就規模而言，這項交易為花樣年穩固物業管理市場地位再添底氣。通過收購萬達物業，花樣年社區服務旗下將會新增約132個項目，物業面積規模約6406萬平方米，這部分物業預計在2016年的管理服務費收入規模可達到13億元左右。

再加上上半年并購的其他物業，目前花樣年旗下社區服務規模至少超過4.3億平方米，有望超越合并后的高緯環球，成為全球最大的社區服務運營商。在這之前，物業管理行業的最大整合案例，來自2015年，戴德梁行與高緯環球的合并。合并后的高緯環球物管面積約為4億平方米，成為當時全球物管面積最大的公司。

第一太平戴維斯發布的數據也顯示，到2020年，國內住宅物業面積將達到300億平方米，而社區服務消費將超萬億元。房地產市場正逐步進入存量房時代，購房者的需求將轉向品質或增值服務的提升，優質物業管理公司將備受資本青睞。

花樣年的野心很大。按照規劃，到2020年，花樣年集團旗下社區物業服務規模將超過10億平方米，服務超過4000萬人口。

目前，花樣年旗下包含彩生活、開元國際和美易家三個物業品牌。開元國際物業將會為萬達物業旗下住宅類社區提供物業顧問及管理服務，花樣年國際物業則接手萬達旗下寫字樓等商務社區。

8月2日，美易家發布了一則耐人尋味的公告《獲取潛在業務機會的提示性公告》。公告中表示，“預期公司下屬全資子公司花樣年國際物業未來將會獲得為萬達旗下寫字樓等商務社區提供物業管理顧問服務的合作機會，并在合作中獲益”。

整合與轉型之難

物業領域，既有如花樣年掌門人潘軍等掘金者，相信物管將衍生萬億社區服務市場的領頭參與者，也有如龍湖地產主席吳亞軍般直言不看好物業生意的旁觀者。

規模不等于利潤，物業領域主要依靠管理面積增長推動的商業模式，引起了外界對物管公司可持續盈利的擔憂。

這種案例并不少見。近年來大肆并購擴張的彩生活，就在南京、南昌等地先后遭遇了業主維權、要求更換物業公司的情況，如南京建鄴的萬達華府小區，因為遭遇業主的反對，彩生活物業已經被迫退出。

潘軍近期也表示，彩生活收購的不少公司屬于二流項目，收編后的整合會拉低社區的滿意度。最棘手的問題在于彩生活并沒有好辦法改造它們，只能把服務人員替換掉，進一步規范服務標準動作。

在潘軍眼中，整合消化新的收購項目，必然會有陣痛產生。“傳統物業收費低廉，管理粗放，每接收一個小區，都要把人和機制換掉，花費一年時間才能有盈利。”

對于花樣年來說，消化這種大企業旗下的物業，更不容易。兩個公司的重塑，主要面臨的困難，是企業文化的沖突和經營制度的差異。

“人是物業管理的核心，接下來花樣年會在激勵模式上進行一些調整，比如增加股權激勵的權重，盡可能保持核心團隊的穩定。”一名接近花樣年的人士透露，花樣年此前并購開元國際的經驗，也可以給并購萬達物業提供借鑒。

盡管資本市場對物管概念仍然較為歡迎，但態度已趨于謹慎，資本市場十分關心商業模式，包括盈利模式、財務報表、發展前景等實際問題。尤其是被視為物業公司未來發展核心的“社區O2O增值服務模式”，如何轉型成為成熟的商業模式，更是難點所在。

在營收結構方面，傳統的物管業務仍占據當前物管公司的最大比重。2015年，綠城服務的物管業務營收占比為71.64%，中海物業物管業務營收占比為92.94%，而彩生活物管業務營收占比也達到70.84%。

這也正是吳亞軍不看好物業管理的原因之一，按照物業公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業費的收入卻具有非常大的剛性，很多項目七八年物業費都漲不了一成。“物業公司按照既定的模式往前擴張是危險的，必須要通過變革來實現成本的降低。”吳亞軍說。

增值服務在諸多物業管理公司的收入中，仍然占比很小，以至于多數企業并不對外宣布具體數據，所謂的“社區O2O增值服務”，要成為主要利潤來源，似乎還遙不可期。

彩生活方面也表示，近期行業中有不少O2O社區管理企業倒閉，因為行業互聯網化并沒有那么簡單。從投資方面來說資本市場對O2O企業也產生了擔憂。

在潘軍看來，只有在社區社會關系、鄰里關系上真正找到突破口，做一個真正服務者的物業公司，才可能得到物業紅利，而“90%以上物業跟隨者都會完蛋”。

克而瑞一名分析師指出，作為已是中國管理面積最大的社區運營企業，花樣年的商業模式依然是依靠管理面積來推動，且從社區O2O增值服務模式暫未成熟的情況來看，花樣年未來還有很長一段路要走。