多部門表態 調控風將來

龔小鋒

美國中世紀史詩奇幻題材的電視劇《冰與火之歌》，讓國內美劇迷們大呼過癮。位高權重的拜拉席恩家族、勇敢善良的史塔克家族、企圖謀取王位的坦格利安家族、有著不可告人秘密的蘭尼斯特家族。這些家族各懷鬼胎，使國家馬上陷入無盡的戰亂之中。

當下中國一線城市的底氣十足，重點二線城市樓市的火熱，與三四線城市龐大庫存兩相對照，可以說是現實版的“冰與火之歌”。對于一二線熱點城市來說，由于市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，核心熱點城市樓市即將步入調整期；但對于廣大三四線城市，去庫存仍將是重要任務。

多部門密集表態

上半年一二線城市房價為何漲得這么快？原因很多，但和今年上半年以來央行過度寬松的貨幣政策關系密切，這一格局已經逐漸發生轉變。

7月26日，中央政治局會議罕見提出，抑制資產泡沫。這被業內認為指向房地產行業。中央政治局的表態意味著，下半年在推進三四線城市房地產繼續去庫存的同時，對一二線熱點城市調控的力度將加大，信貸收緊政策出臺預期強烈。

“我擁護習大大去樓市泡沫，再不調控，真沒什么好做的了。”一名房企人士開玩笑說，現在拿地基本靠賭（借錢押寶），賣房基本靠走（渠道外拓），招人基本靠瞅（簡歷名頭），管理基本靠吼（狼性高壓），賺錢基本靠守（地價升值），一個行業不能最后只剩下急赤白臉的賭徒。

“無論是權威人士的說話，還是最近中央政治局會議，已經看到該問題所在，不僅反對用過度的金融杠桿來拉動GDP增長，也指出要抑制資產泡沫。”社科院金融研究所研究員易憲容近期撰文指出。

在他看來，盡管這些文件沒有對當前中國的“資產泡沫”給出一個明確定義或解釋，但實際上其信息是十分明確的，就是不能夠再通過過度的銀行信貸來推高房地產市場價格，讓房價瘋狂上漲。

而抑制資產泡沫就得從央行的貨幣政策調整開始。值得一提的是，在近期的“2016年中國人民銀行分支行行長座談會”上，其會議通報在闡述下半年繼續實施穩健的貨幣政策時，把以前常出現的“更加注重松緊適度”提法刪除。

還有在最近央行發布的“2016年第二季中國貨幣政策執行報告”也再次刪除了“更加注重松緊適度”的詞句，要“營造中性適度的貨幣金融環境”。央行措辭的轉變，意味著下半年中國央行的貨幣政策可能會調整，央行開始對未來降準降息態度謹慎。

從其他部委的官方表態來看，證監會已經收緊上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地。尤其是住建部在7月18日約談房企，意味著中央層面已經開始預警那些房價上漲過快與“地王”頻現的城市。

國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續出臺了“控地王”相關收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

7月23日，財政部部長樓繼偉表示，目前房地產稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無反顧”推進改革。雖然外界普遍認為房地產稅將“遙遙無期”，但這已表明了監管層的決心。

樓市兩極分化

各部門表態似乎更多針對房價過熱的一二線城市。確實，國內樓市分化的兩極態勢，比過去更甚。

從2016年3月份，即春節過后，一線樓市開始整體爆發。外界戲稱的樓市“四小龍”——廈門、南京、合肥、蘇州領漲。此后一個月，全國樓市漸有復蘇的趨勢。到了五六月份，樓市開始呈現出了高位回調的態勢。

一線城市中，深圳最為明顯。根據國家統計局最新數據，今年6月份，北京上海廣州三城房價同比分別上漲了20.3%、27.7%、19.9%，而深圳卻同比上漲了46.7%，遠超其他三市。

“市場分化不僅僅是不同層級城市之間的分化，而且表現為一線城市也出現了分化。”社科院金融研究所房地產金融研究中心副主任尹中立指出，之前幾次房價上漲過程中，漲幅都是居前而且差別很小，但是去年深圳的漲幅遠遠超過了北京、上海，這是從來沒有出現過的現象。

個別二線城市的樓市漲幅更為火熱，幾乎成了近半年的焦點。3月份以來，合肥、廈門等城市超越并取代深圳、上海，其房價環比漲幅穩居全國70個大中城市的前列。

國家統計局數據顯示，廈門6月份房價同比上漲33.6%，南京同比上漲29.7%，合肥同比上漲29.0%，漲幅遠遠超過其他二線城市。6月份環比漲幅排在第三位的南京，其房價更是實現了連續16個月上漲。

相對于一二線樓市火爆，三四線樓市表現不盡如人意，三、四線城市房價則上漲較慢，不少城市房價還出現了負增長。根據國家統計局數據，6月份，銀川、烏魯木齊、包頭等城市的新房價格環比漲幅均為負。

另一些地方如鄂爾多斯和蘭州新區等地，因嚴重供過于求，而被冠以“空城”、“鬼城”之名，甚至出現樓市崩盤的風險。蘭州國家級新區建成四年后，目前房價大約在4000元/平方米左右，這樣的價格比市區便宜了將近一半，可依舊無法吸引外地購房者。

“一、二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三、四線庫存仍相對較高。”中國指數研究院一名負責人表示，根據重點城市可售面積及出清周期數據，一、二線熱點城市平均去化時間已經降到8.5個月以內，而多數三、四線城市去化時間仍超過15個月，如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。

多省市明確“一市一策”

面對樓市分化，調控的難度越來越大，即使同一個省份，不同城市之間所面臨的差異也十分懸殊。近日，國家發改委政研室副主任、新聞發言人趙辰昕表示，下半年，針對市場分化的情況，應更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩發展。

8月3日，福建公布《福建省推進供給側結構性改革總體方案（2016-2018年）》，提出“一市（縣）

一策”原則，即區分不同情況，分城分縣施策。這是目前各大省份中，最為明確和詳細的分城施政調控方案之一。

這一政策出臺的原因，是在福建省中，既有房價暴漲的廈門，也有如房價環比下跌的泉州。國家統計局數據顯示，6月份廈門新建住宅價格同比漲幅為33.6%，為全國第二；其環比漲幅達到了4.7%，為全國第一。與此同時，福建經濟總量最大的城市泉州6月新建住宅價格環比下降了0.2%，同比僅僅增長了1.8%。

“福建這一方案指出，對于房價上漲過快的二線熱點城市要采取有針對性的措施，抑制地價房價過快上漲，穩定房地產市場，不再出臺新的購買住房鼓勵政策。

此外，對于庫存數量大、去化周期長的三四線城市和縣，要在落實購買首套房和改善性住房信貸稅收優惠政策的基礎上，根據本地實際，制定扶持合理購房消費的優惠政策，對購買新建商品房按所繳契稅給予獎勵等。

除了福建之外，吉林省也明確出臺一城一策。吉林省根據各地商品房庫存規模和房地產市場實際，將全省城市分為四種類型。

四類城市中，一類城市為庫存規模大、需求較為旺盛的城市，二類為庫存規模大、需求不旺盛的城市，三類為庫存規模小、需求不旺盛的城市，四類城市為庫存規模小、需求較為旺盛的城市。

通過分類調控，吉林省計劃到2018年底，一類城市商品住房庫存量比2015年年底減少25%，二類和三類城市減少30%。

廣東此前也針對省內不同情況，將各地市分為四類，分別給出了去庫存具體指標和要求。最引人注目的四類城市中，深圳和珠海不設去庫存任務，而廣州市則首次在文件中明確將及時調整執行住房限購政策的行政區域范圍。

另外，也有一些省份正在醞釀一城一策。6月15日，湖北省副省長曹廣晶在湖北日報發表一篇長文，談去庫存政策，標題為：“一城一策去庫存確保房地產市場健康平穩發展”。 湖南省也明確表示，要“一城一策、一盤一策”推動去庫存。