因地施策，請對號入座

龔小鋒

未來在房地產調控上，因地施策、一城一策或將成為主要方式，在省級政策出臺后，各市的政策也隨之而出。典型的如福建，明確了一城一策的施政方針，泉州出臺了去庫存政策，廈門則相反，出臺了較為嚴格的信貸緊縮新政。

業內人士建議，一線城市需要維持現有的政策導向，保持平穩；二線城市可以針對樓市過熱的區域果斷出臺針對性政策；三、四線城市則需要加大去庫存力度。

一二線城市緊信貸、控土地

今年上半年，一二線城市出臺抑制房價過快上漲的政策比比皆是，單單7月這一個月內，北京住建委建議提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地產信貸防控，深圳首套房利率普遍上調。

與以往不同的是，過去，宏觀調控更多是將北上廣深這四個一線城市剝離開。但如今，重點二線城市樓市上漲勢頭猛烈，需要在土地、信貸、稅負等政策上區別化對待，單獨出臺政策，用更成熟、更精準的政策來調控。

房價上漲最迅猛的合肥和廈門均出臺了較為嚴格的限貸政策。8月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細則：合肥有2套房，征信有一筆住房貸款未結清的，拒絕貸款，較之前的按6成首付貸款有所收緊。目前，部分銀行業內人士已經確認這一細則正在執行。

廈門最為嚴厲，從居住用地供應、住房貸款政策等七個方面出臺一系列措施。廈門要求，對名下有1套房但未結清貸款或有2筆及以上貸款記錄的，從原本執行40%首付提升到60%，并停止向三套房發放公積金貸款。

房價快速上漲的深圳，也以收縮信貸最為明顯。7月13日，深圳包括中行、工行、建行、郵儲銀行等在內的7家銀行陸續收到通知，房貸利率都將調回9折，并于14日開始執行，這幾家銀行之前的貸款利率均可到8.8折。

除了信貸政策外，在上述各類措施中，控土地，成為熱點城市調控的典型案例。國土資源部等多部委已經向熱點城市研究部署防止“地王”頻現、防范地價異常的應對措施。

國土部土地利用管理司在6月中旬又重申了“異常交易地塊”的上報備案制度，要求地方國土部門明確異常交易地塊的上報范圍、方式、條件、期限等，省級國土資源部門應對出現異常高價地塊的市縣進行督促和約談。

幾個地王頻出的熱點城市也相繼出臺了抑制土地價格過快增長的政策。蘇州推出土地“熔斷機制”，合肥則推出了規范國有經營性建設用地出讓行為的政策。

最典型的是南京。在出臺熔斷機制之后，近日，南京市國土局發布公告，暫停原定在8月5日出讓的8幅土地，原因是將改為網上競拍。南京市國土局還表示將拿出7條措施控地價，并且明確在推廣土地“網拍”的同時繼續執行限高地價。

“目前南京土地市場火熱已超過新房市場，新房市場熱度超過二手房市場，這個現象極其不正常。”南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠認為，正是基于南京市場的亂象，去杠桿化就成為當務之急，南京國土局提高首付比例也是大勢所趨。

在他看來，此前南京土拍中，非理性哄抬房價和地價情況的現象比較明顯，通過減少現場競拍氣氛，可抑制一些非理性的成分，給火熱的市場降溫，產生出一定的效果。政府地價和房價“雙控”的政策一定會執行下去，在下半年會繼續發揮作用控制房價地價漲幅。

南京也已經成為目前各方面政策組合拳最多最頻繁的城市之一。自7月中旬以來，在南京樓市傳聞了近一個月的“限貸”傳聞并未落地，但在這期間，包括物價、房管和國土部門已經相繼對南京樓市進行把脈出招。

除了嚴格監管土地市場之外，南京市建委、市房產局聯合對全市房地產開發經營行為啟動專項檢查。其中一項重點就落在嚴查捂盤惜售、囤積房源等行為上。早在今年6月份，南京市房管部門就通過官方微博發布了進一步加大商品住宅上市供應的消息。

三四線組合拳減壓

今年以來，有20多個省份立下“軍令狀”，針對不同情況推出去庫存的具體實施方案，對當地樓市去庫存節奏進行安排。福建和廣東等地，更是根據不同城市劃分種類，分別制定去庫存任務。

目前，沿海地區去庫存效果相對較好。8月1日，福建省泉州市《關于化解房地產庫存的實施意見》正式公布，明確通過加大合理購房消費支持力度等舉措，化解房地產庫存。

“泉州樓市的去庫存任務包括住宅和商業兩大塊。在多輪優惠政策的刺激下，住宅去庫存問題已經得到較大改善。”福建一名開發商表示，由于規劃的商業地塊較多，商辦物業存量較大，加上宏觀經濟不景氣，其去庫存效果不算很好，可能需要政府配合出臺強有力政策，才能起到更好的效果。

目前，泉州的房價甚至不如一些縣級市，還有每平方米6000元-7000元的房價，而福州周邊的縣級市福清，房價已經達到每平方米1萬多元。另外，莆田稍微地段好一點的地區，房價也在每平方米1萬元以上。

各省的去庫存計劃普遍在兩三年內，讓庫存基本回歸到合理范疇。甘肅明確提出，到2019年底，商品房去庫存周期基本控制在18個月內。江蘇要求，到2018年底全省住宅類商品房庫存去化周期控制在14個月內；寧夏和湖南長沙則宣布，將在2018年把去庫存周期基本控制在12個月以內。

暫停或調整土地供應是這部分三四線城市的普遍政策。7月初，浙江省人民政府辦公廳發布《浙江省房地產供給側結構性改革行動方案》，對于在售商品住宅庫存消化周期超過20個月的，或者在售、在建待售及已出讓待建商品住宅消化周期超過30個月的市、縣，暫停商品住宅用地供應。

出臺相關新政的還有廣西，對庫存壓力過大的城鎮將減少或停止商住供地。

此外，在這一輪去庫存中，放松戶籍限制和促進農民工購房得到普遍的推廣。浙江的方案明確，將全面取消縣購房落戶條件限制，放寬除杭州外的市區購房落戶關于建筑面積、資金額度的要求。

而在年初，廣西就已出臺去庫存政策，明確支持農民工等新市民購買首套新建普通商品住房，每套享有1萬元補助。

甘肅和陜西省均在推動金融政策扶持農民工購房。此外，還有多個中西部省份明確表示，保障進城農民及其子女平等享受就業、教育、醫療等公共服務，為農民工和有意愿的農民進城購房創造條件。但要實現去庫存目標并不容易。如浙江提出，在2017年全省在售商品住宅庫存消化周期保持在10至16個月的合理水平。盡管浙江提出的目標節點在明年，但目前全省去庫存形勢依然嚴峻，除了杭州、寧波等城市外，省內三四線城市去庫存壓力較大，消化時間甚至達到30個月以上。

相比之下，中西部去庫存任務仍然十分艱巨。來自易居研究院的最新監測報告顯示， 2015到2016年度，去庫存壓力最大的3個城市分別為呼和浩特、烏魯木齊和蘭州。

該報告顯示，至6月底，蘭州新建商品住宅庫存總量達610萬平方米，同比增長9%，環比下降2%，新建商品住宅存銷比達到了創新高的22個月，這意味著想要消化目前蘭州市房地產的庫存至少需要近兩年的時間。

盤整期初現

總體來看，三四線城市仍處于去庫存的路上，和這輪房地產形勢的轉變關系不算太大，也不會發生明顯的逆轉。但對深圳、上海、南京、蘇州、合肥等一二線熱點城市而言，在政策調控不斷收緊的趨勢下，房價漲幅將進一步收窄。

短期內來看，收緊政策確實已經取得一定成效。中指院的數據顯示，近期深圳新房及二手房成交量均明顯下滑，供不應求矛盾逐漸緩解。

8月1日，深圳市規劃和國土資源委員會公布了一組數據：7月，深圳市新建商品住房成交價格為56720元/平方米，環比下跌8.15%，為2012年以來環比最高跌幅。這是2016年深圳房價第二次出現環比下調，但即便在3·25樓市調控新政的4月，市場也只是微跌0.2%。

7月份，南京新房、二手房浮現多個降溫信號，市場已經告別量價巔峰，進入趨勢性降溫通道。據南京等地媒體報道，7月份南京樓市住宅成交1.18萬套，雖比6月份有近1成增長，但已經連續兩個月成交不足1.2萬套。相比此前成交創下高峰的四五月份降幅，高達四分之一左右。

此外，截至7月份南京二手房成交量也已經連續4個月下滑，在3、4月份接連出現1.7萬套以上的高峰后，5月份成交量回落至1.5萬套，6月份再度降至1.3萬套，7月份僅有1.16萬套，累計下滑幅度達到32%。至此新房二手房成交已出現同步回落。

一線周邊熱點城市，在上半年樓市進入快速發展通道，房價漲幅居全國前列，但由于房價上漲過快，逐漸脫離了城市基本面的支撐，5、6月份房價漲幅開始收窄，未來存在進一步回落可能。

“從現階段的市場表現來看，熱點樓市成交量和成交價格都已經漲上去，今年下半年到明年都將是調整期，明年這個時候會進入低谷期階段。”同策咨詢研究部總監張宏偉預測，尤其是一些上漲勢頭較猛的城市，政策也在進一步收緊，而政策面走勢和市場預期走勢是相一致的。