綠城物業，后來者居上

張佳竹

雖然上市經歷一波三折，上市前的發售也沒有得到足額認購，但上市首日，綠城服務股價大漲10.55%，目前市值已超越彩生活。

成功登陸港交所

7月12日，綠城服務集團有限公司正式于香港聯交所主板上市，代碼2869.HK，發售價定為每股1.99港元。上市首日股價便大漲10.55%，收盤價為每股2.2港元，市盈率達26倍，公司市值61.1億港元（約52億元人民幣），而在香港上市數年的綠城中國市值也不過128億元。

同時，這個市值還超越了彩生活的59億港元、中海物業的38.8億港元及中奧到家的9.6億港元，成為香港同類型企業中市值第一的公司。

成績亮眼，上市之路卻并不順利。綠城服務于2014年9月計劃上市，歷時近2年。一開始，為保證順利上市，綠城服務的兄弟公司——綠城中國作為基石投資者，認購1.39億股（公眾股），占股5%。忠富控股有限公司、中國東方資產管理（國際）控股有限公司、浙江天堂矽谷資產管理集團有限公司分別認購了1.39億股、9700萬股以及1.17億股。

即便如此，臨近上市時綠城服務在香港公開發售也僅獲3711.6萬股有效申請，相當于公開發售7778萬股的約47.72%。

對此，綠城服務執行董事兼運營總監吳志華解釋稱，認購不足的部分是散戶市場，由于英國脫歐事件令投資者態度轉向審慎，國際認購部分已經超額。

最終，未獲認購的4066.4萬股公開發售股份重新分配至國際配售，其占全球發售的95.23%。經扣除包銷費用及公司就全球發售應付的開支后，綠城服務將自全球發售獲得的所得款項凈額約為14.39億港元（約12.20億元人民幣）。

全球發售完成后，綠城服務的股東持股情況發生了變化。控股股東宋衛平與壽柏年、夏一波通過三人各自持有的全資公司占股36.72%，綠城服務董事長李海榮持股比例為25.2%，56名公司中高層組成的管理層持股10.8%。

行業發展趨勢向好

股價持續強勢上漲。8月5日午盤收于2.990港元，總市值達83.06億港元（約71.26億元人民幣）。

驕人的成績出乎綠城服務管理層意料，綠城服務首席財務官兼公司聯系秘書何啟忠在接受媒體采訪時坦言：“這是事先沒有想到的好結果，當前股市情況不是特別明朗，未來走勢有待觀察。”

在同策咨詢研究部總監張宏偉看來，綠城服務的成功得益于目前資本市場對物業公司未來前景的認可。

“從行業發展趨勢來看，樓市將逐步進入存量房時代。”張宏偉認為，物業管理服務是存量房競爭的砝碼，更是品牌房企構建萬億大平臺不可或缺的部分。“從彩生活取得遠超房地產開發的高額市盈率，到綠城物業股價和市值的攀升，都說明資本市場對物業服務的價值評估，已經在房地產開發之上。”

公開數據顯示，目前物業管理行業在管面積為165億平方米，市場容量約250億平方米。未來還有大量服務型項目推向市場，這一開拓空間將達100億平方米左右。去年年底，光大證券的一份預測顯示，當前物業管理行業的收入空間可達2.7萬億元之巨。

“除了市場空間大之外，利潤等關鍵性財務數據也讓香港投資者欣喜。”房地產與金融資深評論人黃立沖分析，綠城服務之所以能獲得投資者的青睞，很大程度上與其強大的營利能力有關。

綠城服務年報顯示，公司營業收入由2013年的16.72億元增加至2014年的22.05億元，并進一步增加至2015年的29.19億元，復合年增長率為32.1%。持續經營業務利潤由2013年的0.83億元增至2014年的1.49億元，并進一步增加至2015年的2.03億元，復合年增長率為56.5%。

相比港股中同類型的其他三家公司，2015年，綠城服務的營業收入分別是彩生活和中奧到家同期的3.5倍、6.9倍，是中海物業的1.4倍。其凈利潤是中海物業的2.1倍，高于以高利潤著稱的彩生活。

營利能力有待提高

截至2015年底，綠城服務在管合同建筑面積約8280萬平方米，簽約面積約8900萬平方米。過去3年來，它的年復合增長率超過30%，園區增值服務的復合增長率甚至高達50%。何啟忠表示，上市后綠城服務將盡量保持這一增長速度。

按照綠城服務行政總裁兼執行董事楊掌法的說法，公司堅持走市場化道路，這在物管企業十強中很少見。雖然綠城中國是最大客戶，但占比并不算高，面積約15%-20%，收入則是7.7%。客戶名單里有浙江新湖、融創、中交、浙鐵投等各大房企。

記者查閱相關資料發現，中海物業約90%的管理面積來自于關聯公司的自建物業，綠城服務77%的合同管理面積則來自于其他獨立開發商開發的物業，而彩生活外部獲取的合同管理面積占比為97%，中奧到家幾乎達到100%。

“隨著綠城中國本身規模增速放緩，綠城服務將更多地通過外部收購獲得規模增長。而其招股書也明確顯示，上市集資中近49%將用作收購物業服務公司。”國泰君安的分析師劉斐凡分析稱。

根據吳志華的設想，綠城服務未來可能收購部分開發項目的車庫、庫房、尾盤再逐步轉售給業主。一方面解決開發商的資金需要，另外一方面也可利用綠城服務更熟悉業主需要的優勢，有針對性地開展營銷。

數據顯示，2015年綠城服務在管的住宅物業平均物業費達3.06元/平方米/月，單位面積利潤貢獻率（企業的年凈利潤除以當年計算收益的物業管理面積）高于其他四家企業，分別是中海物業的2倍，彩生活和中奧到家的4倍多。

公司整體毛利率雖然從2012年的15.8%逐步提升至2015年的18.2%，但相比于彩生活和中海的利潤水平，綠城服務的營利能力還有待提高。

園區服務提升毛利

在目前幾家港股物業管理公司中，綠城服務凈資產收益率最高。來自同花順的統計數據顯示，公司去年的凈資產收益率達到149.78%。

執行董事兼首席運營官吳志華在香港上市媒體交流會上表示，綠城服務未來的毛利率水平還有望進一步提高，原因是園區增值服務將大大攤薄基礎物業服務的人力成本，進而提升公司利潤率。

記者查閱其招股書發現，綠城服務業務由物業管理服務、顧問咨詢服務、園區增值服務三個板塊組成。其中園區增值服務是所有業務中毛利最高的，截至去年底，毛利水平為47.5%，增幅也是最大的。其收入從2013年的1.17億元，迅猛增長至2015年的2.76億元。

據記者了解，綠城服務于2014年9月在試點園區開始推行“智慧園區”項目，開發了線上服務端“幸福綠城”APP。該APP囊括了七大板塊，除了將基礎的物業管理服務線上化操作，還涉及園區健康、園區學院和園區金融等多元服務。同時，綠城物業目前還和華邦地產合作，在園區內向業主提供置換服務；和途家合作，提供短租房、酒店公寓、度假房服務；和優客逸家合作，提供長租公寓。這一舉措既幫助業主盤活閑置房屋，又產生了更好的資產收益。

在吳志華看來，園區增值服務的成長空間巨大，去年創造了2.7億元的收入，對應的是50萬戶的業主，相當于一戶業主一年僅需貢獻500元，“隨著業主規模的不斷增加和用于購買服務的投入增加，園區增值服務將為綠城服務帶來更驚人的收入。”吳志華說，“園區增值的收入增速會遠遠超過物業管理服務，而且也會帶動我們的毛利率提高。”