保利地產含淚吞下中航“退房”

龔小鋒

近日，保利地產和中航地產稱各自接到了集團通知，涉及到保利集團與中航工業之間的地產業務整合。不過，由于中航地產旗下業務多分布于三四線城市，保利在整合過程中將面臨消化難題。

保利地產接盤

在最初保利和中航發布的公告中，并未明確指出誰為收購方，但已有業內人士猜測，此次整合很有可能是保利地產作為收購方，并購重組中航系旗下地產業務。

此后，保利地產在7月6日停牌，并于7月14日復牌，根據保利地產的復牌公告，保利地產作為保利集團旗下的A股上市平臺，將承接此次重組任務，整合中航工業旗下的地產相關業務及資產，包括但不限于中航地產的業務資產。

目前所知的細節僅限于，此次交易事項涉及房地產項目約70個，交易標的金額不超過公司凈資產的15%，也就是不超過150億元。

中航地產的控股股東是中國航空工業集團公司，不僅是由中央管理的國有特大型企業，還是我國十大軍工集團之一。其中，中航工業直管的中航國際則投資了地產與酒店業務，擁有中航地產、中航國際瑞賽、中航萬科、中航里程、天虹商場等產業。不過，近幾年中航地產發展不盡人意，2015年合計營業收入僅55億元，其中僅有約36億元來自房地產板塊。這在中航工業集團的3800億元的營收中顯得尤為微不足道。

相比之下，保利集團的業務雖也由地產和軍工貿易組成，但其下屬地產平臺則涵蓋保利地產和保利置業。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，中航和保利均屬于軍工類的央企，從央企改革角度看，會優先考慮將此類主營業務相近的企業進行資源重組。

對于為何選擇保利地產，而不是保利置業，外界揣測紛紛。輿論普遍認為，之所以選擇保利地產作為接盤平臺，或許是保利集團對保利地產有更大的期許，保利置業并沒有足夠能力消化中航地產。

作為保利集團的主要利潤貢獻者，保利地產一直居于地產行業前列，2015年凈利潤高達168.28億元。保利置業集團2015年凈利潤卻下降403%，虧損28.17億港元。

對于這兩個“兒子”，保利集團似乎會更偏愛“小兒子”一些。近年來，保利集團頻頻以子公司配股的形式，向保利置業注入優質房地產項目。隨后，現金、資產，審批優勢等等好處不斷流入保利置業，這讓保利地產十分羨慕。

中航退出地產領域

航空軍工類國企退出房地產領域，在今年開始提速。今年初，中紀委巡視組在巡視另一家大型航天科技企業——中國航天科工集團后，特別指出其“多家單位對中央房地產調控政策置若罔聞，項目開發禁而不止”的問題。航天科工集團隨后制定下發文件，要求下屬單位在2016年9月30日前完成退出或轉型。

中航工業集團旗下有上市公司近30家。近年集團層面業務板塊整合動作也在逐步展開。7月13日，中國航空發動機集團正式出資成立，隸屬國資委序列。中航工業集團旗下的發動機研發等系列公司——成發科技、中航動控、中航動力也隨之剝離出中航工業集團。

在整合之后，中航工業旗下目前有A股地產上市平臺中航地產。對于中航工業集團來說，接下來最有可能的動作是，讓中航地產剝離地產業務，保留上市公司殼資源，轉型以航空科技文化業務為主業的上市平臺。

“就中航地產來講，由于其母公司中航工業集團主營業務是航空軍工，地產業務在集團營收中占比微不足道，再加上地產業務本身并不盈利，中航工業集團退房也理所當然。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為。

張宏偉同時指出，今年以來，21家被國資委允許從事房地產主業的央企表現異常活躍，至少有10家已啟動內外部重組和并購。盡管表面上21家央企已經獲得“房地產牌照”，但最終不一定都留下，經過今后兩三年的整合，最后剩余的數量極有可能會低于15家。

此前，如中海與中建合并、招商系重組、綠地與金豐投資的重組已經完成，五礦和中冶、中海和中信整合也落下帷幕。此外，中交系整合正在進行中，保利系、上實系、中糧系、新城系等地產重組成為市場關注的焦點。

重組路依舊不好走

據一名接近保利集團的人士透露，保利集團曾對中航的一些地產項目進行過調研。而對這次項目調研結果，保利方面用了“差強人意”來形容。

面對中航地產的大量三四線城市土地儲備和商業地產項目，行業龍頭之一的保利地產似乎興趣不大。但作為央企子公司，兩家地產公司須聽命于集團，而集團公司則按照國資委指示進行整合。

中航地產200萬平方米土地儲備，除上海中航天盛廣場、天津九方城市廣場外，大多位于三四線城市。地域、項目體量以及項目產品的限制，這份資產包中的部分項目將面臨著不小的去化壓力。

相比之下，保利近幾年重心集中在重點一二線城市。2015年，保利地產1235.08億元總收入中，北京、上海、廣州、佛山等4個城市年銷售額已過100億元，成都、南京、武漢、合肥、東莞等5個城市年銷售額已過50億元。

其7月16日公布的半年度業績快報也顯示，公司2016年1至6月實現營業總收入551.74億元，同比增長30.30%。保利地產相關人士稱，公司正將武漢、南京、鄭州等城市培育成新百億城市，而50億級別城市將擴容到10個。

嚴躍進認為，二者整合壓力主要源于中航地產，其相應地產板塊一直沒有做大。而接下來的整合消化，將成為保利地產的難題，央企保利十分重視風險把控，此前多次并購就因為業務無法對接而放棄。

2015年，傳出保利集團與中紡集團的整合傳聞，但最終卻被國資委否定。究其原因，據一位接近中紡集團的高層人士對媒體透露：“中紡集團和保利集團缺少業務重合和承接。”

去年，保利地產還曾表示要收購上海國企上置集團。但這宗交易在宣布兩個月后即宣布失敗，隨后中民投迅速下手，最終吞并上置。上置集團并未就此事作出回復，僅在公告中稱“未能就認購條款達成一致意見”。

保利地產相關高層則在2015年股東會上如是解釋：“我們去年對上置的收購已經公告了，最后發現風險太大，因為它的貨源鋪得太多了，所以我們就放棄了。”

此類并購后，原有中航地產的人事和管理層的關系或發生變動，這也會增加保利后續協調的成本。嚴躍進認為，并購以后是否能夠快速擴大保利的經營業績，關鍵要看相應的營銷渠道能否快速嫁接到保利手中。

此外，保利地產和保利置業自身的整合，或許也將在這次吞并中航之后有更為清晰的局勢。目前，兩家房企在城市布局的重疊，使得其同業競爭的問題愈演愈烈，整合更難下手。

保利置業董事總經理韓清濤此前曾表示，保利集團北京總部已有專門的小組研究保利地產與保利置業的整合問題，但尚未有具體的整合方案、整合架構和實施時間表可以披露。