新時期房地產(chǎn)融資新渠道探析

項(xiàng)道銀

摘 要：當(dāng)前，在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈之際，資金問題困擾著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。如何破除房地產(chǎn)企業(yè)融資堅冰，破解房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困難，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。文章論述了新時期房地產(chǎn)融資新渠道，對房地產(chǎn)融資發(fā)展提出了對策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道 融資方式 開發(fā)風(fēng)險

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）02-294-02

一、全面理解房地產(chǎn)融資

近年來，房地產(chǎn)進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)融資渠道發(fā)生了巨大的變化，隨著銀行等金融機(jī)構(gòu)體制的改革，依靠銀行貸款融資困難越來越大，開拓多元化融資渠道成為各大房企的發(fā)展重點(diǎn)。

從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運(yùn)用和清算。

從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。

和其他融資活動一樣，房地產(chǎn)融資包括籌集資金和供應(yīng)資金這兩個基本環(huán)節(jié)。籌集資金是供應(yīng)資金的前提條件，沒有資金的籌集，資金的供應(yīng)就成了無源之水。

由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有規(guī)模大、投資多、周期長、風(fēng)險高等特性，這決定了房地產(chǎn)融資的主要特點(diǎn)是：

第一，房地產(chǎn)融資規(guī)模大。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于投資價值大而產(chǎn)生了大量的資金需求，并且，房地產(chǎn)企業(yè)的資金，存在使用支出上的集中性和來源積累上的分散性、長期性的矛盾。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須綜合運(yùn)用多種融資方式，充分發(fā)掘內(nèi)部潛力并進(jìn)行大規(guī)模的外部資金融通。

第二，房地產(chǎn)資金回收期長。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的周期長，一個項(xiàng)目從策劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收到出售至少需1年以上時間，且銷售一定數(shù)量后才能收回成本乃至產(chǎn)生利潤，因此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資金周轉(zhuǎn)慢、回收期長，所以各種融通資金的回收期也長。

廣泛而活躍的房地產(chǎn)融資活動，是社會房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)融資活動的深度和廣度，直接制約著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度及社會對房地產(chǎn)消費(fèi)的滿足程度，同時，它也是反映房地產(chǎn)商品化進(jìn)程的尺度。

二、新形勢下房地產(chǎn)融資新渠道

現(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，國家加大調(diào)控力度，對許多房企來說，獲得開發(fā)資金并不容易，在這一背景下，融資新形式越來越受到房地產(chǎn)商們的關(guān)注，“八仙過海，各顯神通”，在努力拓展資金來源的背后，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道趨于多元化，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)債券融資、房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)私募基金等形式都紛紛登場，逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資的主流。

1.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托，簡稱REITS，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實(shí)施信托計劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。包括兩個方面的含義：一是不動產(chǎn)信托，就是不動產(chǎn)所有權(quán)人，為受益人的利益，將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，使其依照信托合同來管理運(yùn)用的一種法律關(guān)系；二是房地產(chǎn)資金信托，是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對其進(jìn)行管理和處分的行為，這正是現(xiàn)階段大量采用的房地產(chǎn)融資方式。

房地產(chǎn)信托，不僅資金來源廣泛，而且是以專業(yè)的人員進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資選擇及運(yùn)作管理，因此在可運(yùn)作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢。

對于投資者而言，房地產(chǎn)信托，風(fēng)險低，回報穩(wěn)定。首先，因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托，一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的，能夠合理地選擇投資的項(xiàng)目，并能對其進(jìn)行科學(xué)的管理，所以，從經(jīng)營管理上大大降低了投資風(fēng)險。其次，由于基金的規(guī)模比較大，因而能廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而分散了投資風(fēng)險。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，與債務(wù)融資相比，房地產(chǎn)信托是以股權(quán)形式的投資，不會增加企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，已成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流方向。

2.房地產(chǎn)債券融資。房地產(chǎn)債券是企業(yè)為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券融資，可以籌集的資金較多，并且使用自由，債權(quán)人無權(quán)過問企業(yè)的經(jīng)營決策，而且債券利息在稅前支付，具有一定的優(yōu)勢，因此發(fā)行債券是許多企業(yè)愿意選擇的方式，但債券融資的發(fā)行成本要比銀行借款高，還本付息會構(gòu)成企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)債券融資是加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效途徑之一，作為一種債務(wù)憑證，可以聚集一部分閑置資金，集中用于住房建設(shè)，緩解房地產(chǎn)融資對銀行的壓力，活躍國內(nèi)企業(yè)債券市場。

其特點(diǎn)主要有：一是發(fā)行總額大、票面利率較高。房地產(chǎn)業(yè)本身就是耗資巨大，風(fēng)險收益均較高的行業(yè)，所以其債券具有總額大、利率高的特點(diǎn)。

二是期限長。債券按償還期限的不同可分為短期債券、中期債券和長期債券。由于房地產(chǎn)業(yè)周期長，資金周轉(zhuǎn)慢的行業(yè)特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)都傾向于發(fā)行中長期債券，以獲取長期資金。

三是可與購房相結(jié)合。房地產(chǎn)債券的發(fā)行可采取與購房結(jié)合的形式，居民購買債券可以不還本付息，到期轉(zhuǎn)為購房的預(yù)付款，補(bǔ)差價后，以實(shí)物形式還給債權(quán)人住房，這種方式既能促進(jìn)債券的銷售，又能加快解決居民住房問題。

四是房地產(chǎn)債券較安全，風(fēng)險小。房地產(chǎn)本身具有保值、增值性，所以即使房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算，清產(chǎn)核資也有可觀的破產(chǎn)財產(chǎn)，可彌補(bǔ)債券人的部分損失。

2004年，伴隨《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態(tài)度有了實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間大增。

3.房地產(chǎn)證券化。所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價證券形式，把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。

房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，是物權(quán)的債權(quán)性擴(kuò)張，體現(xiàn)的是資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資方式。與其他資產(chǎn)證券化相比，房地產(chǎn)證券化的范圍更廣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了貸款債權(quán)的證券化范圍。

房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化是指以一級市場即發(fā)行市場上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的結(jié)構(gòu)性融資行為。房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化，又稱商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化，是指以房地產(chǎn)投資信托為基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)化為有價證券，使投資者與投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛杏袃r證券的債權(quán)關(guān)系。

房地產(chǎn)證券化是一種資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資，以房地產(chǎn)抵押貸款債券為核心的多元化融資體系，泛指通過股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產(chǎn)市場資金的投融資過程，其宗旨是將巨額價值的房地產(chǎn)動產(chǎn)化、細(xì)分化，利用證券市場的功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資本大眾化、經(jīng)營專業(yè)化及投資風(fēng)險分散化，為房地產(chǎn)市場提供充足的資金，推動房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)快速發(fā)展。它既是一種金融創(chuàng)新，更是全球性經(jīng)濟(jì)民主化運(yùn)動的重要組成部分。

4.房地產(chǎn)私募基金。房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動的一種融資形式。

從基本的組織結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)私募基金和傳統(tǒng)私募股權(quán)基金類似，均以架構(gòu)上最為靈活、成本上最為經(jīng)濟(jì)的有限合伙制為主。目前，市場上現(xiàn)存的大部分房地產(chǎn)私募基金仍存留不少信托的特色，從而構(gòu)成目前國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的獨(dú)有特點(diǎn)。簡單歸納，主要有：

一是固定收益，少浮動收益。房地產(chǎn)私募基金極少采用純浮動收益結(jié)構(gòu)，而是采用基金架構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。事實(shí)上，出于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)波動明顯的特征，一般的房地產(chǎn)私募基金如不采用固定收益模式就很難排除投資人的風(fēng)險顧慮，進(jìn)而對基金募集造成很大障礙。

二是多優(yōu)先、劣后結(jié)構(gòu)，少同股同權(quán)結(jié)構(gòu)。作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產(chǎn)私募基金一般會借鑒信托的“優(yōu)先、劣后”結(jié)構(gòu)。這種模式不僅房企的資金和擔(dān)保壓力將大大降低，房地產(chǎn)私募基金的受眾面也將得以擴(kuò)大，從而更好地符合不同收益需要和不同風(fēng)險承擔(dān)能力的投資者的需要。

三是多夾層投資，少股權(quán)投資。房地產(chǎn)私募基金業(yè)目前主流的投資模式都是采用“股權(quán)——債務(wù)”的“結(jié)合投資”的方式，即通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式持有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)后，再以股東身份向項(xiàng)目公司做股東借款。

目前市場上運(yùn)作的房地產(chǎn)私募基金本身存在很多不規(guī)范的情況，導(dǎo)致諸多投資人對于私募基金仍處于觀望狀態(tài)，主要的問題是：

一是基金管理人良莠不齊，而且對管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規(guī)范。加之私募基金的載體有限合伙企業(yè)本身就是最為靈活的組織形式，其出資、驗(yàn)資、減資、清算等等法定手續(xù)存在許多不規(guī)范的情況。

二是關(guān)聯(lián)交易充斥其中。相比與傳統(tǒng)私募股權(quán)基金，房地產(chǎn)私募基金關(guān)聯(lián)交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自于房地產(chǎn)公司，與房地產(chǎn)公司本身有著千絲萬縷的關(guān)系，此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。房地產(chǎn)私募基金至今始終以行業(yè)自律為主，其中的關(guān)聯(lián)交易和利益沖突更是一直缺乏監(jiān)管。房企在組建基金后投資他們自己的項(xiàng)目時是否能認(rèn)真、公允地進(jìn)行盡職調(diào)查、風(fēng)險評估和項(xiàng)目商業(yè)條款談判，將直接決定投資人的資金安全。

三、房地產(chǎn)融資發(fā)展對策建議

1.不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)。國家、地方已頒布相關(guān)的法律、法規(guī)，但是有一些規(guī)定不具體，從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須建立和完善相關(guān)的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范，才能使我國的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

2.建立多格局房地產(chǎn)融資體系。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)融資的主要問題是需要建立一個穩(wěn)定的多層次、多格局的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。由于房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限，股權(quán)融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過上市融資。而近年來國家對金融的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力，因此，迫切需要建立多層次多格局的融資體系，以減少對銀行貸款的依賴。

3.加快房地產(chǎn)融資專門人才的培養(yǎng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)債券融資、房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)私募基金等融資方式所需的各類的人才培養(yǎng)。發(fā)展多渠道融資需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊伍。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)證券化等一系列新的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的興起，需要大量的人才作基礎(chǔ)后盾，這些人才與不僅要精通金融、證券業(yè)務(wù)，還要涉獵與房地產(chǎn)經(jīng)營、法律、資產(chǎn)評估等知識。同時，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對于國外同行融資渠道顯得比較單一，導(dǎo)致對房地產(chǎn)企業(yè)融資的理論研究相對滯后。筆者認(rèn)為，為了更好完善房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，進(jìn)一步降低融資風(fēng)險，有必要進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的理論研究，以期更好地指導(dǎo)實(shí)踐工作。

4.加快融資創(chuàng)新步伐，實(shí)現(xiàn)融資產(chǎn)品的證券化、標(biāo)準(zhǔn)化和公眾化。房地產(chǎn)金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。在發(fā)展各種方式的房地產(chǎn)融資渠道的同時，針對一些風(fēng)險較高、價值較大的融資產(chǎn)品，對其革新打包，經(jīng)過評估，開發(fā)衍生金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化、信貸資產(chǎn)的證券化、項(xiàng)目權(quán)益的證券化等等，讓公眾也成為房地產(chǎn)企業(yè)的直接投資者，并享受到房地產(chǎn)快速發(fā)展所帶來的收益。

綜上所述，房地產(chǎn)公司構(gòu)建多元合理的、符合我國國情的房地產(chǎn)融資渠道，可克服現(xiàn)行傳統(tǒng)銀行貸款融資帶來的消極影響，能加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的調(diào)控和管理，建立多種形式相結(jié)合的良性低風(fēng)險、高效率的融資渠道，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

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[3] 巴曙松.房地產(chǎn)融資渴望新路徑.中國全融家，2006.（2）：20

（作者單位：寧波新都置業(yè)有限公司 浙江寧波 315040）

（責(zé)編：李雪）