對構建房地產金融風險防火墻體系擇優路徑實證探究

【摘要】近年來，隨著金融危機對我國經濟影響程度的進一步加深，國內房地產業金融風險正快速向區域性金融風險滲透和集結，對維護區域金融穩定、防范系統性金融風險構成較大威脅，本文擬以房地產金融風險為研究重點，探討構建房地產金融風險防火墻體系的對策和建議。

【關鍵詞】金融穩定 金融風險 房地產

本文以威海市房地產金融情況為實證樣本，通過對房地產業誘發金融風險的路徑傳導、識別方法及防火墻體系構建等問題研究，提出防范區域房地產金融風險的對策。

一、房地產行業風險誘發區域金融風險的路徑傳導

（一）集中度風險傳遞

2014年末我國房地產開發資金70%以上來自銀行，房地產貸款余額17.37萬億元，是2004年的6.6倍；國民經濟大行業分類中房地產業的貸款余額和占比排名均居榜首；加上鋼鐵、建材、家具等關聯行業貸款，房地產貸款規模更大、占比更高。

（二）關聯度風險傳遞

據對山東省30戶骨干房地產企業融資結構調查，86%的房地產企業存在多渠道融資情況，除主要依賴銀行貸款外，民間、信托、債券、理財等融資種類均為房地產業的多項選擇。房地產業的高杠桿化經營，極易因某環節資金鏈斷裂最終引發多米諾古牌效應。

二、構建房地產金融風險防火墻體系擇優路徑

（一）建立量化指標監測（指標及閥值見表1）。

（二）進行風險壓力測試識別。

1.選取承壓模型變量（包括承壓變量和壓力因子）。選取房地產貸款不良貸款率（NPLR）為承壓對象、即承壓變量；選擇“房價（HP）、地區生產總值（GDP）、居民消費物價指數（CPI）、一年期貸款基準利率（IR）”等與房地產金融風險關聯度較高的數據作為風險壓力因子。測試對象為威海市房地產金融業，樣本數據時間為2006～2014年32個季度。

2.進行實證檢驗分析。

①變量平穩性檢驗

采用擴展的單位根檢驗法（ADF）對變量數據進行平穩性檢驗，結果如表2所示，NPLR、GDP、CPI、HP、IR 的一階差分序列在5%的顯著性水平下都是平穩的。

②變量協整檢驗

通過對NPLR、GDP、CPI、HP、IR等變量進行回歸，得到殘差序列resid。對新序列進行單位根檢驗，由表3檢驗結果可知，在5%的置信水平下，NPLR與GDP、CPI、HP、IR存在長期穩定的協整關系。

3.設置情景模式。將情景壓力測試模式設為輕度（房價下跌10%、利率上升27bp）、中度（房價下跌20%、利率上升54bp）和重度（房價下跌30%、利率上升108bp），分別選擇房價（HP）和利率（IR）作為主要壓力因子，假定GDP7%、CPI1.5%計算，代入回歸方程進行動態情景壓力測試，分別沖擊未來8期內房地產不良貸款率的變化。

4.開展壓力測試。通過輕度、中度和重度情景壓力模式，分別計算出未來8期內GDP、CPI、HP、IR以及DGDP、DCPI、DIR 、DGDP（-1）、DCPI（-1）、DIR（-1）相關數據，帶入回歸方程（2）得到不同情景壓力下房價對不良率的沖擊結果（見表4、表5）及趨勢變化圖（見圖1）。

5.壓力測試結果分析。表5顯示，房價（HP）在輕度、中度和重度情景下對房地產不良貸款率沖擊分別在未來第3期、2期和1期末達到1%的橙色預警線，不良貸款率分別為1.011%、1.203%和1.075%；在第7期、4期和2期末達到1.5%的紅色預警線，分別為1.591%、1.793%和1.562%。通過上述壓力風險測試，監管部門可對未來第3、2、1期的房地產金融風險作黃色預警；對未來第7、4、2期作紅色預警，并根據預警級別采取相應防范措施。

三、建立房地產金融風險防火墻體系建議

（一）構建防范區域房地產金融風險長效監測機制

對房地產行業及房地產金融指標進行監測，將可能引發區域性金融風險的房地產風險消滅在萌芽狀態。

（二）定期開展區域房地產金融風險壓力測試

及時評估房地產業風險對區域金融風險的沖擊程度，對可能出現的金融風險及早防范。

（三）進一步加強房地產金融風險信息共享

加強職能部門的溝通和協調，實現轄區房地產金融業信息共享，為防范區域性金融風險提供信息支撐。

（四）繼續加大對房地產金融業務的監管力度

督促金融機構認真執行房貸政策，嚴格控制投機或投資性購房貸款需求，確保房地產金融安全。

作者簡介：吳勇（1971-）男，經濟師，供職于中國人民銀行威海市中心支行。