我國抵押房地產價格評估的風險管理分析

靳海珍（鄭州光華土地評估有限公司，河南 鄭州　450002）

我國抵押房地產價格評估的風險管理分析

靳海珍
（鄭州光華土地評估有限公司，河南 鄭州450002）

在房地產事業發展中，房地產價格評估是構成房地產事業的主要中介行業。房地產價格評估業作為其中最重要的內容，在房地產交易、抵押、保險、稅收等各個方面其作用愈加凸顯。在土地使用制度及住房制度改革力度進一步加大的今天，房地產價格評估行業正逐漸向房地產金融事業發展，并為金融業貢獻力量，如抵押貸款等。在金融機構健康快速發展過程中，必然存在一定風險性，特別是抵押貸款風險管理極為關鍵，如何實現房地產抵押價格評估風險有效降低，如何對金融機構、評估機構切身利益進行有效保護，對我國抵押貸款市場能否健康、快速發展極為關鍵。為此，本文主要抵押房地產價格評估風險的概況、原因進行了分析，且提出了相應的風險管理措施。

抵押地產價格評估；風險管理

伴隨房地產行業發展速度的不斷提升，房地產價格評估業務范圍進一步擴展。房地產買賣、交換等各項工作都與房地產價格評估息息相關。作為科學有效結合經驗的重要產物，房地產價格評估必須以科學嚴謹的房地產估價理論為基礎，且與估價人員的豐富經驗相結合。在大量經濟行為內其評估結果往往是其法律依據，但在快速發展的同時，其自身也具有相應的風險性。現階段房地產經營活動風險被部分委托當事人轉嫁給評估機構的現象常常出現，特別是為了評估市場開拓，部分評估機構對業務來者不拒，沒有自身保護意識，無法對風險程度進行準確預測。筆者認為，現階段評估機構面臨著巨大壓力，在其發展中存在各種風險隱患，如風險管理水平不高，勢必對我國評估事業、房地產金融健康發展造成極大的影響。

一、抵押房地產價格評估風險的概況

以研究風險問題著稱的美國學者A·H·威雷特認為，“風險是關于不愿發生的事件發生的不確定性之客觀體現”。由此可見，損失的不確定性就是風險的含義。抵押房地產價格評估風險則是指在抵押房地產評估活動因評估機構、評估人員違反國家法律法規或由于客觀因素影響致使評估結果不準確，并影響到評估結果使用人權益，進而對評估機構及評估人員產生法律責任及經濟、聲譽等方面損失的客觀可能性。

因評估機構或人員自身原因，致使評估工作無法完成。或在外部因素影響下，無法在規定時間內進行評估任務的圓滿完成等，這些問題的出現都會產生抵押房地產價格評估風險。作為房地產價格評估前的重要工作，必須將風險評價作為房地產價格評估最主要的準備工作。在評價抵押房地產價格評估風險時，應對以下因素進行充分考慮，如對客戶的基本情況進行全面掌握與了解；抵押房地產價格評估基本條件是否具備；是否存在對評估獨立性、客觀性等造成嚴重影響的因素。

二、抵押房地產價值評估風險的原因

1、委托—代理關系下的信息不對稱

經濟交易過程中，因交易雙方信息不對稱，代理人為擁有信息優勢的一方，則委托人為另一方。利用交易雙方想要實現目標也就是如何實現委托于代理人的交易目標，此目標的實現不僅于其客觀因素相關，還于代理人的主觀辦事能力相關，針對主觀方面委托人監控難度較大，當代理人無法達到目標時，委托人也不能對其原因進行準確判斷。信息不對稱情況下的委托—代理關系，對委托人極為不利，如逆向選擇或道德危害。

2、交易費用的影響

在經濟運行中，如何降低交易費用極為關鍵，其對經濟運行效率提升十分重要。為達到交易目標，必須降低外部交易費用，只有這樣才能降低風險。同時在降低交易費用過程中，要求必須重視交易動機轉換，如從臨時性、隨機性向長期性轉換。特別是在客戶對評估業務不太了解的時候，自己找尋評估結構，將大大增加外部交易費用，如咨詢費、談判費等。作為抵押房地產貸款的提供方，銀行對評估相關事情進行負責，則與公正性原則不符，又會增加外部交易費用。為此，具體評估過程中，客戶可從向其提供抵押貸款的銀行得到一份評估機構的相關信息，如名單、聯系方式等，通過客戶自身進行評估機構的直接選擇。以上方式雖然能夠達到外部交易費用降低的目的，但卻是固定銀行通過固定評估機構的評估報告結果和借款人產生交易，這種情況下，不會再一項一項地對各種問題進行充分考察，節約了一定信息費用，但卻加大了信息不對稱現象，進而使得風險有所增加。這種現象的長期存在，不僅會對客戶利益造成損害，還會對評估結果的公正性造成極大的影響，與市場經濟要求不符。

3、評估機構的利己主義動機

低投入、高收入為評估行存在的主要利益誘惑，現階段，部分評估機構針對業務往往來著不拒，風險意識較差。特別是虛假產權文件騙取貸款的情況就是利用了評估機構人員急于獲取業務的心理。同時，根據評估物價格相應比例（表1）可進行評估收費，這是導致高估現象的主要因素。

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三、我國抵押房地產價格評估風險管理措施

1、有效處理委托—代理關系下信息不對稱問題

（1）通過可識別信號對逆向選擇進行有效預防。在買賣商品環節，高質量、高成本、高價格為客戶的心理。在一定意義上高價格則表明該商品具有較高的質量。為此，評估機構必須樹立正確的風險意識，提升自身素質及評估報告質量。這樣才能吸引更多客戶，才能提升機構信譽，建立良好的形象。同時，為避免信息不對稱產生的風險，評估機構也可以通過客戶提供的財務狀況等可識別信號對其信息的真實程度進行準確判定，以此達到預防逆向選擇的目的。

（2）利用機制設計實現道德危害防范。如激勵機制的完善，還能實現雙方共贏，才能達到互惠互利。同時通過此方式也可有效遏制評估人員人為問題，如謀求私利等。這對員工整體素質進行提升，降低內部風險產生率極為有利。

（3）培育信息市場對信息不對稱問題進行有效處理。在具體評估活動中應對抵押房地產價格評估工作流程加以完善，尤其是手機估價基礎資料環節，必須具有針對性，按照相關理論，進行真實、有效信息、資料的全面搜集。為達到使用與管理方便的目的，需對該資料進行系統化歸類、分析及整理，把這些資料數據進行實際操作可用數據地轉換，且通過固定模式進行資料檔案地建立。

2、有效解決交易費用問題

交易費用的多少對制度變化以及交易風險息息相關。在提高風險管理水平時，要求必須在一定范圍內有效控制交易費用，盡可能達到評估風險降低的目的。具體方式如下：

第一，評估項目投保。作為轉移風險的主要途徑，保險極為重要。交易費用的多少與投保類型密不可分。具有廣泛的投保范圍，才能降低評估風險，但也會增加其加以費用。

第二，其他評估機構建立合作關系。在風險分擔中合作極為關鍵，但因合作方式、時間長短等因素，其交易費用也會隨之改變。

第三，評估專業網絡建立與完善。房地產價格評估機構通過評估專業網站的建立，能夠為委托人搜尋評估機構產生的交易費用有效降低，且為評估機構帶來更多客源。

3、針對利己主義動機，可改變評估收費方式

為徹底解決高估現象的出現，應對現行評估收費方式進行改變，避免評估收費和評估標的價值存有直接性關系，或將評估標價值作為定價收費的唯一標準，此改變可從政府指導價或雙方當事人協商決定，但必須確保在收費標準以上。為打消部分評估人員的利己主義動機，需進行監督、激勵機制的建立，在雙方業務辦理環節，需將監督權交由客戶，定期通過評估機構進行抽查。同時還需進行評估機構內部審核制度的建立與健全，為防范估價人員的不正當行為進行嚴厲的懲處，營造一個良好的評估環境。

四、結束語

綜上所述，針對目前房地產抵押價值評估工作中所存在的風險問題，通過分析探究，提出了相應的風險管理措施，從而有效改善房地產抵押價值評估的工作環境，在一定程度上促進了房地產業的發展進步。

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（責任編輯：孫嘉）