淺析房產稅持有環節征收稅費政策及其影響

劉雪英

摘 要：我國房地產市場長期熱度過高，導致居民生活質量下降、社會穩定程度降低、國民生產總值泡沫化等一系列問題，通過以往幾年國家屢次出臺房產相關政策可以預見，房地產行業應當是國家政策調整的重點區域之一。所以本文將通過剖析現行的房產政策與房產政策今后變革的趨勢，來對房產稅持有環節征稅的可能性以及如何實施進行一些簡要的分析。

關鍵詞：房產稅；宏觀調控；稅收政策；持有環節

1 引言

為了刺激經濟的增長，我國每年的廣義貨幣（M2）與GDP的比值長期以來處于一個持續上升的趨勢，從2001年的1.333在十年間漲到2013年的1.846，從數據來看現階段的貨幣超發已經接近甚至可能超過了二倍GDP的水平。然而我國并未發生大規模的的通貨膨脹現象。這其中，房地產市場的蓄水池效應起了很大的幫助。通過將超發的部分貨幣蓄入房市，從而將貨幣超發造成的購買力下降程度減輕，進而在一定程度上既照顧到了經濟的高速發展，也兼顧到了居民的生活水平。

然而這其中就帶來一個問題，房地產市場本身是一個剛需市場，當大量貨幣蓄入市場后，理論上可以促進房產市場的發展，由需求帶動產業，最終形成一個居者有其屋的局面。然而由于政策的不完善，以及過高估計了房地產行業可能的增長幅度，導致了現在這種局面的形成。首先房地產市場的增長無法做到在健康發展（橫向增長）的前提下消化掉超發貨幣。其次大量的投機分子、中間商甚至是開發商利用了這一現象謀得了大量私利。所以在產業擴大的同時，房屋價格虛高的現象就愈演愈烈。這一現象從一開始就呈現出了爆炸式增長的趨勢，尤其是2008年，經歷了從2007至2008年1.427至1.408的衰退，當M2/GDP突然從2008年的1.408漲至2009年的1.642時，大量的貨幣涌入到房產市場，導致房價一升再升。而之后盡管超發現象緩解，房價也無法回到之前的水平，只不過是上升趨勢有所減弱。對于房價的趨勢，有些人說房價到頂峰了，差不多該降降了。但是從邏輯角度來分析，只要超發現象還在，而人民幣也沒有新的蓄水池出現，那么房價還會繼續攀升，只是幅度將會受到超發相對比例的影響。當貨幣超發不再增長時，房價有可能會穩定在某一個水平上，而不會下降。在目前的經濟條件下，房地產市場的衰退將直接導致中國經濟的衰退，這將是我們政府所無法承受的后果。

然而，房地產市場繁榮的初衷并沒有錯，當市場繁榮了，將有更多的房源進入市場，提高供應量，從而滿足居民生活的需求。然而實際操作過程中，房地產商哄抬房價、房蟲倒賣房源等惡行現象大面積發生，導致市場的虛假繁榮，對居民的生活質量不僅不能帶來好的作用，反而造成了如今一房難買、一房難求的現象。如果這種現象不改觀，久而久之將會影響到社會的穩定性與和諧程度，對我國社會主義的發展帶來相當程度的負面作用。

2 房產稅持有環節征收稅費必要性分析

目前，我國人民的工資水平與房價相當不對等，在北京、上海等一線城市，房價已經達到了均價五萬元的時代，甚至還屢有天價房的出現，就是說一個年收入36萬元的中等水平家庭十年收入的總和才能夠買到一套70平米左右的房屋。而對于中等偏下或者低收入家庭，買房更是遙遙無期。為了能夠改善這一問題，我國政府前些年出臺了一個限購的政策，但這個限購政策只能解決將來，難于將目前已存在的不合理現象糾正過來。做一個不恰當的比喻，目前的限購政策相當于提高收益中的節流，即限制采買，將房屋提供給有需求的人。

限購令起到了一定作用，但如前文所說，房產需求屬于剛性需求，而隨著人口的增長，尤其是一線城市人口的爆炸式增長，以及貨幣超發現象，導致房屋價格只能是在一定程度上減緩上升，并不能解決目前房價虛高問題。而現階段房價的漲幅與收入上浮相比仍然處于較高的水平，即收入的增長追不上房價的上漲幅度。也就是說這一狀況仍然會愈演愈烈。

考慮到提高收益中的另一個層面就是開源，應用到此處應當叫增加供應量，即不但要限制需求，而且也要增加供應。增加供應量有兩條途徑：提高產能；或者二次利用現有資源。提高產能目前來講已經到了一定限度，無法再進一步，所以二次利用現有資源就成了目前論證的主題，如何將現有的閑置房源流通進市場成為了目前一個非常熱門的討論話題。這也是政府可能會考慮開征房產稅持有環節征收稅費政策這一說法的來源。

3 房產稅征收辦法

3.1 現行征收辦法

目前國家已經出臺了一些房產稅的相關征收政策，并且已經對惡意倒買倒賣有了一定的控制，例如按照滿五年和唯一住房的標準來征收房產買賣的稅款。這一舉措可以有效的阻止房蟲做短線，倒買倒賣房產這一現象。通過五年的要求限制住短線倒賣，通過唯一住房來限制房蟲囤積住房哄抬房價。同時用區域指導價來輔助房產稅的征收，加強監控，限制個人網簽等，種種手段。以上諸多說明了國家對于房價的控制還是采取了相當程度的舉措。但綜觀這些舉措，都是以目前來限制未來的手段，而并沒有影響過去業已存在的不合理現象。當然，國家出臺相關政策都是非常謹慎的，尤其是對過去已經發生的事情抱有相當大的戒備心理，因為牽一發而動全身，所以盡量不去改變既定事實，這也就導致了在持有環節征稅從被提出到現在多年時間內并未有力推進的現象發生。

但隨著經濟的高速增長與房產失調狀況的愈演愈烈，房地產市場的調控業已迫在眉睫。在這種情況下，宏觀調控的車輪慢慢的轉動了，風向逐漸從過去的僅在交易環節征稅向持有環節征稅轉變，并于2011年1月28日開始，以上海和重慶兩市為試點，就部分個人住宅征收房產稅，政府已經開始從多個方面潛移默化的推進著這一政策的實施。

3.2 持有環節征稅出臺展望

從2014年開始，國家開始完善不動產登記制度，因為有效征管房產稅的前提就在于國家要準確掌握房產信息。2014-2015年，國土資源局開始改革，合并建立新的房屋登記大廳并實行了全國聯網，并發布標準，各省市按照標準自行建立房屋登記制度，之后統一對接至國土資源部，將所有信息進行整合管理。同時通過政府信息透明政策，從公職人員開始，開放信息查詢權限，做到公職人員收入、財產透明等。同時，房產政策的調整頻率加快，同時在全國多地開展針對于持有環節征稅的試點、論證、調研工作，從以上諸方面來看，我國政府也已開始將房價問題列為一個重要的宏觀調控問題。

誠然，持有環節征稅將會損害到相當一部分人，尤其是一些特權階級以及職業房蟲。這一部分人名下擁有大量房產，通過出租、換租、換房等方式為自己謀求福利。所以政府在房產稅改革上并未采取一刀切這種激進措施，而是循序漸進，通過一種類似釜底抽薪的方式來解決阻力問題。目前公職人員房產登記政策就是一個例子。通過這一舉措使某些可能產生阻力的公職人員先將持有的房屋出手，將這部分阻力變為助力。而對于可能產生阻力的非公職人員來說，雖然沒有政府人員那么容易影響，但也可以通過鼓勵二手房銷售、預先發出持有稅風聲、提高多套房購買條件等方法，從一定程度上刺激其出手。相信通過這些舉措，在一段時間內能夠轉變出一部分助力。

另外遺產稅征收在即，也會對持有稅產生正面影響，當遺產稅征收時，將不動產折為現金將有助于避免遺產繼承帶來的大量稅費，當然，遺產稅的根本目的是解決貧富差距，而將不動產變現規避遺產稅這種情況并不是遺產稅實行的目的，而是一個必然出現的副產物。所以從時間來看，持有環節征稅節點據我估計應當在遺產稅起征3-5年范圍內。短了影響不夠，阻力太大，長了影響太過嚴重，恐怕對經濟會有負面影響。

對于房產稅征收力度，我認為采用階梯定價將是一個必然的方向。因為這部分稅收征收目的是要刺激閑置房和出租房源的流通，但同時還要考慮一個重要問題，對于出租房源這一部分還需要有所照顧，畢竟租房人群占據了城市人口比例相當大的部分，要在刺激房屋流通的前提下，照顧到這一部分人的居住需求。那么從這點來看征收力度就需要謹慎的論證，到底一個家庭有多少房屋面積比較合理，那么超出合理范圍的房產持有稅價格應當高于通脹以及租金；但保持在合理范圍內的房產留作出租使用，則持有稅征收點就不宜過高。一定要避免矯枉過正，避免清空出租房這種現象的發生。

4 房產稅持有環節征收稅費影響分析

當房產稅從交易環節征稅轉變為交易以及持有環節都要征稅情況時，房產持有成本就會提高，就會壓縮房產投資投機者的牟利空間，將房地產市場不正常的需求泡沫擠出去；其次，同時也會促使房產持有人將其手里的二套及以上房產投入到二手市場，這將會直接帶來大量閑置房源、在租房源流向市場，從而將供應量提升。通過這一減一增，就會改善房地產市場的供需平衡，勢必使房屋價格向價值的合理區間靠攏。當房屋價格下降，就將會有更多的房源流通到市場，進一步刺激房屋下降，直到逼近合理區間時才會趨于平緩，這是一種連帶效應。但這一結果也將會對GDP產生巨大的影響，所以也需要循序漸進，并且在某些節點可以先出臺一些小范圍調節政策，避免房價短期內的大量波動甚至造成房市崩潰等現象。

對于GDP來說，這一政策同樣也是一把雙刃劍，如果度把握好了，將會給財政增加一大筆收入，成交量增大，稅費的征收都會給國家財政帶來大筆的資金，但是如果沒有把握好度，使房地產市場過分低迷，就將造成GDP下滑，經濟萎縮等一系列嚴重的影響，所以對于國家的經濟發展來說，這也是一個需要慎之又慎的決策。

同時，隨著出租房源的減少，房屋租金將會水漲船高，這里也帶來兩個問題，首先是租房人群的安置問題，當然隨著房價的下降，一部分租房人群會向購房人群分流，但整體來看還是會有很多空缺，所以政府廉租房工程需要擴大，或者可以推出一些利民社區，專門用來對這部分人群進行安置，以解決他們的租房需求。其次，還要及時更新房產稅征收點，要能夠與實際租金相匹配，避免稅收過度或失效。

5 結束語

綜上所述，加大房產稅持有環節的征稅力度會對房地產市場的調控起到很大作用，但這些舉措僅僅是能讓房屋價格逼近房屋價值，而無法做到完全契合房屋價值，這是由于根本問題還要歸結于房產市場的蓄水效應。我國貨幣超發相當一部分目前是在向房地產市場流入，導致房地產市場貨幣資源過剩，生產力不匹配從而抬高單位房屋價格。如果想要從根本上解決這一問題，還需要大力發展我國經濟，使人民幣走出國門，使資金外流，將國際市場作為貨幣蓄水池，刺激經濟增長，來平衡拉動經濟的三駕馬車。當這樣的情況出現時，貨幣超發將不會作為刺激房地產市場的一個因素，房產市場將會完全由市場經濟作用帶動，由供需關系決定市場走向，屆時房屋價格自然會與其價值相匹配，百姓也都能實現美好愿望，人人都能居者有其屋！

參考文獻

[1]季昕宇.房產稅改革定位及其制度設計[J].人民論壇，2014（26）：96-98.