取消商品房預售許可制度的經濟分析
——以福建省為例

彭建林

(福州職業技術學院　福建福州　350108)

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取消商品房預售許可制度的經濟分析
——以福建省為例

彭建林

(福州職業技術學院福建福州350108)

通過統計預售許可批準與竣工日期差異求取取消預售許可制度帶來的存庫和資金占用減少，通過具體開發項目案例的資金收益水平求取取消預售許可制度帶來的社會資金成本增加。以福建省為例的結論表明，取消預售許可制度可以有效減少存庫的增量，減少資金占用，節約資金成本。

預售許可制度；存庫量;經濟分析

0　引言

商品房預售是指房地產開發企業將在建的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或購房款的行為。商品房預售許可制度起源于香港。改革開放以來，國有土地使用權實行有償使用，商品房開發規模快速增長，為解決開發企業的資金困難，促進房地產供給，滿足居民的住房需求，大陸地區在1994年出臺了《城市商品房預售管理辦法》，首次在全國范圍內確定了商品房預售許可制度。但隨著社會經濟的不斷發展，商品房預售許可制度自身存在的弊端開始逐漸顯露。進入2014年以來，隨著各地商品房庫存量的不斷高升，商品房預售許可制度存在的基礎開始動搖，取消商品房預售許可證制度的呼聲日益高漲。基于此背景，文章對取消商品房預售許可制度進行分析，旨在探討取消商品房預售制度的經濟可行性。

是否取消商品房預售許可制度，學術界有廢止和保留完善兩種主要觀點。關于廢止商品房預售許可制度，學者從預售許可制度設立的基礎、預售許可制度導致的相關方利益受損等進行分析。從金融的角度看，取消商品房預售許可制度可以減輕購房者的壞款壓力和非市場風險，減輕銀行貸款方風險[1]，減輕政府監管部門的風險[2]?？傮w來看，取消商品房預售許可制度并不會導致房價躥升，雖然需要一個過程，但是是大勢所趨[3]。而保留完善說，認為商品房預售許可制度實施過程中的問題是可以通過采取相應措施進行解決的。文獻[4]認為，融資體制上的限制是我國內地預售制度持續存在的主要原因，以深圳房地產市場為研究對象的分析顯示，商品房預售制度在近十年中的大多數年份的運行是有效率的[5]，從購房者、開發商、銀行以及社會投資等多個方面分析取消商品房預售許可制度的負面影響較大[6]，目前還不適宜取消預售許可制度，可以在加強預售許可證管理、資金監管等方面進行強化?？梢钥闯?，對是否取消預售許可制度，學者從不同的角度進行了闡述，論述較為全面。但是，所給出的論據更多的是理論分析，缺少具體直觀的數據支撐。

1　商品房預售許可制度存在基礎分析

商品房預售許可制度的確立是與我國房地產市場發展進程緊密相關的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品住房供不應求。加強商品房開發建設力度，增加供應是商品房預售許可制度存在的基礎。房改近二十年來，我國房地產市場不斷成熟，住房供應充足。特別是進入2014年以來，部分地區商品房存庫高升，供過于求的趨勢較為明顯。以福建省為例的情況如表1所示?？梢钥闯?，福州市區、泉州市區商品房可售面積高達516.71萬m2、497.2萬m2，而2015年10月份兩市區商品房成交量僅為30.74萬m2和25.56萬m2，去化周期高達17個月和19個月。將樂縣、明溪縣、武夷山、浦城、建陽市、南平市區、漳平市、寧德市區等三四線地區樓市庫存較大。按照2015年10月的銷售數據計算，上述地區商品住宅庫存去化周期均超過20個月，明溪縣、武夷山以及南平市等地庫存去化周期超過2年多。 整體而言，2015年11月福建各地市的商品房存庫量較高，市場供應充足，商品房預售許可制度存在的基礎已經松動。

表1　福建各地市商品房存庫及銷售去化分析

數據來源：1.可售面積和月成交數據來源于各縣市房地產信息網，月成交面積以2015年10月數據為準，可售面積以2015年11月數據為準。

2.去化數據由作者整理計算。

2　取消商品房預售許可證制度的經濟收益分析

商品房預售許可制度涉及到購房者、開發企業、銀行等金融系統和政府監管部門等。直觀上，取消商品房預售許可制度能減輕購房者和銀行所面臨的風險，政府監管也會變得更加簡單，這些都會帶來相應的經濟收益。這里探討的經濟收益是從社會整體的角度來考慮。宏觀上看，取消商品房預售許可制度，促使開發企業按照現售行情來決策，會減少資金的沉淀，降低社會金融風險。

開發企業根據市場銷售情況進行拿地開發等決策。在商品房預售許可制度下，開發企業根據預售行情而非現售行情進行決策?，F售與預售行情走勢是一致的，但是會存在步調不一致的情況，預售行情會領先與現售行情出現。下面以福州市房地產預售項目為例，求取預售和現售的時間差。

表2　福州部分項目預售許可證情況表

數據來源：福州房地產交易登記中心網站(www.fzhouse.com.cn)

從表2可以看出，新榕金城灣因為處于開發周期的尾聲，滯后周期較短。其余的項目包括保利集團的西江林語、融信集團的雙杭城、泰禾集團的福州院子、泰禾廣場以及禹州地產的天悅灣滯后周期均在12個月以上。6個預售項目的平均滯后時間在15個月左右?？紤]到開發企業取得預售許可證后實現開盤需要一定的時間，保守估計預售與現售的時間差距在12個月。

可見，待售時間在一年以內的項目將會完全消化，而周期超過一年的待售項目仍會存在。2012～2014年間，福建商品房待售面積中一年以內的比例持續增加，分別為39%、41%和49%。隨著福建房地產市場進入理性發展時期，待售面積中一年內的比例將會進一步增加。按照2012～2014年的平均數計算，待售面積中一年內的比例為43%。

按照43%比例的一年內住宅和90%以上的預售比例計算。取消商品房預售許可制度，福建省樓市存庫量會減少38.7%。以2015年10月底，福建商品房可售面積7 566.20萬m2為標準，可消化庫存2 924萬m2，2015年前十個月，福建省商品房銷售金額2 754億元，銷售面積3 084萬m2，折合售價8 931元/m2。①扣除15%的銷售利潤率、5.5%的營業稅金、4.6%的土地增值稅,每平米的成本為7 139元?？芍?，在現售情況下，按照預計的2015年11月底相關情況，可以減少資金沉淀2 088億元。

表3　福建省近三年待售商品房面積

數據來源：福建省統計年鑒2013-2015。

如果說商品房預售許可制度引發的交易風險問題尚可通過加強監管、完善制度來規避的話,那么商品房預售許可制度所帶來的金融風險則是系統性的,難以規避的。2005年以來的十年內開發企業資金來源情況如表4所示。

表4　福建省房地產開發企業資金來源情況

數據來源：福建統計年鑒2015年

經表4統計可知,2005～2014年10年間福建房地產開發企業的資金來源中有15%～20%左右直接來源于國內銀行貸款。另有45%～60%來源于其他資金，而其他資金大部分是定金及預收款。由于定金及預收款的主要來源實際是個人住房貸款,屬于銀行按揭,也就是說房地產企業開發資金的來源中直接和間接有50%以上來自于銀行。

在商品房預售許可制度下，開發商超過50%以上的資金來源于金融系統。過低的自有資金比例，導致大量自有資本不達標企業進入房地產開發市場。開發商將大量的風險轉移到購房者和銀行等金融系統，成為金融系統穩定的不確定性因素。在房地產上升周期,這種風險尚能為不斷上漲的房價所掩蓋,而一旦房地產市場價格進入調整或下降周期,按揭的期房就會因房價下跌而增加銀行的壞賬風險。而一旦不良貸款率上升,發生資金鏈條斷裂,將給商業銀行帶來巨大的金融風險,而銀行的風險最后一定會轉化成金融市場的風險,從而威脅整個社會的經濟穩定。

3　取消商品房預售許可制度的預期成本分析

取消商品房預售許可制度必然會降低開發企業的經營杠桿，提高其資金成本，短期內還可能造成商品房供應量的減少，供求失衡引致房價上揚。從福建房地產市場目前所處的發展時期來看，供給已經大于需求了，取消商品房預制許可制度，并不會瞬間改變目前的市場供需態勢，努力消化庫存仍然是房地產業的重要任務。取消商品房預售許可制度的成本主要是社會資金成本的上漲。就現階段而言，房地產開發資金收益率高于社會平均資金收益率，取消商品房預售許可制度，資金從高收益的地產開發流向其他行業或居民儲蓄，社會整體資金收益減少了。

商品房預售許可制度相當于為房地產項目開發過程加了經營杠桿，加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。因此，商品房預售成為目前福建省樓市銷售的主流。房地產開發項目具有低附加值(較低的銷售利潤率)和高回報率(較高的投資回報率)的特點。據泰禾集團2014年年報，福州泰維房地產開發有限公司開發的位于福州閩侯南通鎮的泰禾首府項目占地面積5.59萬m2，可售面積16.54萬m2，2014共實現銷售收入12.24億元，凈利潤為1.61億元，銷售凈利潤率為13.15%。其凈資產為1.66億元，凈資產利潤率高達96.98%②。取消商品房預售許可制度會延長商品房銷售周期，顯然對開發企業的資金收益情況造成了較大的影響，其經營杠桿急速惡化。以位于福州鼓樓區鼓西路，臨近福州十八中和西湖公園的宗地2013-39號地塊進行經濟測算。經過作者測算，商品房預售許可制度下，開發企業全投資年內部收益率62%；現售情況下內部收益率則僅為19%，下降約70%。

取消商品房預售許可制度后，開發企業不再收取定金和預收款，顯然增加了開發企業的經營成本。但是一枚硬幣有兩個面，從另一面來看，開發商收取的定金和預付款是從購房者手中無償獲取的。可以理解為開發商的利益(經營杠桿)來源于購房者的讓渡。根據上文測算，房地產開發企業的內部收益率為19%。取消商品房預售許可制度后，房地產開發資金來源中的定金和預收款部分的資金會流向其他行業或者居民儲蓄等。目前央行公布的五年期以上貸款基準利率為4.9%③，考慮收益要求，以5%作為定金和預收款的原有收益水平。定金和預售款的社會整體收益水平下降了14.1%。2012～2014年，福建省開發業中來源于其他(大部分為定金和預收款)的資金為2 916億元、2 981億元和2 471億元。保守估計，2015年來源于定金和預收款的資金不少于2 000億元。取消商品房預售許可證制度，社會資金成本增加了282億元。

4　結論

福建省房地產業已經進入了穩定發展時期，去庫存成為當前房地產市場的主要任務。三四線地區中，閩北地區的將樂縣、明溪縣、武夷山、浦城、建陽市、南平市區、以及閩東地區的寧德市區等地商品房存量消化較慢。支撐商品房預售許可制度的加快商品房供應基礎開始動搖。

從社會整體角度而言，取消商品房預售許可制度，預計會導致每年近2 000億的定金和預收款從開發企業轉回到購房者手中，考慮開發企業資金收益率較高，會使得社會資金成本增加282億元。經濟收益方面，取消商品房預售許可制度可消化庫存2 924萬m2，減少資金沉淀2 088億元。銀行資金占比從50%減少到20%左右，可以減少金融風險。

總體而言，取消商品房預售許可制度在經濟上是可行的。

注釋：

①數據來源：福建統計局，2015年1-10月房地產開發和銷售情況主要數據，2015-11-16http://www.stats-fj.gov.cn/xxgk/jdsj/201511/t20151116_38401.htm

②數據來源：泰和集團股份有限公司2014年年度報告，http://www.thaihot.com.cn/show.aspx?cid=777613&id=2614&pid=275185

③中國人民銀行，中國人民銀行決定下調存貸款基準利率并降低存款準備金率，2015-10-23，

[1]程建平.央行取消現行房屋預售制度的建議對商業銀行的影響及農行對策的思考[J].廣西農村金融,2005(5):48-52.

[2]周莉.商品房預售制度存廢的分析[J].福建工程學院學報,2010(4):145-148.

[3]尹伯成.取消商品房預售制是大勢所趨[J].中國金融,2005(19)29-30.

[4]宋庭敏.我國商品房預售制度發展研究[J].財經問題研究,2006(1):45-50.

[5]喻婷.中國內地商品房預售制度實施的經濟效應研究[D].廣州：暨南大學,2011.

[6]周建麗.取消房地產預售制度對房市的影響分析[J].山東經濟戰略研究,2005(11)：31-32.

Economic analysis of the abolishment of Pre-sale permit system under the highly Real estate inventory in Fujian province

PENG Jianlin

(Fuzhou vocational and technical college ，Fuzhou 350108)

To calculate the reduction of real estate inventory and capital occupation by compare the different of pre-sale permit approval and completion date.To get the addition of social capital cost by calculate the level of capital gains in the case of specific development projects.The conclusion shows that the abolishment of Pre-sale permit system can effectively reduce the increment of inventory，reduce the occupation of capital.

Pre-sale permit，Inventory;Economic analysis

福建省中青年教師教育科研項目(JB13649S)

彭建林(1980-),男，講師。

E-mail:pengjianlin@163.com

2016-03-19

[TU-9]

A

1004-6135(2016)05-0078-04