論對我國經濟適用房法律制度的法律思考

何舒婷 李政毅

摘 要：隨著我國城市住房制度改革的深化和城市化進程的加快，城市中低收入住房問題日益突出，如果不妥善解決，勢必會影響社會和諧穩定。為中低收入者提供廉租房，為中等收入者提供經濟適用住房，為高收入者提供商品房，建立了以經濟適用房為中心的多層次住房體系，使廣大人民群眾實現有房可居。其中公示制度是確保經濟適用房公平公正公開的重要依據和體現。

本文擬從經濟適用房大形勢出發，從其制度整體和具體各項規定上進行分析。其次著重闡釋了其中公示部分的具體規定、影響、存在的弊端及改進辦法。最后從經濟適用房和公示宏觀前景上進行論述。具體分為以下幾部分：經濟適用房制度及其存在意義、我國經濟適用房制度具體規定及影響、經濟適用房中公示制度具體分析及我國經濟適用房中公示與其它方面公示制度的比較、公示存在的不足、公示制度完善、公示及經濟適用房整體發展趨勢及前景。

關鍵詞：經濟適用房；公示；住房保障

讓中低收入者負擔得起住房是政府提供的優惠政策，有限的建設標準，限制令供應對象和銷售價格，形成了保護性的商品住房政策的性質。其中，“經濟”是指相對市場價格，經濟適用房價格是溫和的，與低收入的負擔能力適應；“適用”指的是住房建設標準的設計，以滿足人口居住需求。人們需要的，不僅建設在適當的區域，兼具功能性和實用性，而且交通便利，公共設施齊全，即在住房建設標準上強調的是適用住房的效果，而不是降低建設標準，建設豆腐渣工程。其中，公示制度發揮著重要作用，是民眾對于國家實施保障房制度監督的重要手段。

一、經濟適用房制度含義

隨著我國城市住房制度改革的深化和城市化進程的加快，城市中低收入住房問題日益突出，如果不妥善解決，勢必會影響社會和諧穩定。為中低收入者提供廉租房，為中等收入者提供經濟適用住房，為高收入者提供商品房，本系統所需的形式，同時這一制度建立了以經濟適用房為中心的多層次住房體系，使廣大人民群眾實現有房可居。

這是在2004年4月13日的住房需求的主流觀念，國家發展和改革委員會、建設部、國土資源部和人民銀行聯合發布了《經濟適用住房管理辦法》。新《保障性住房管理辦法》明確規定：經濟適用住房是指政府提供優惠政策、有限的建設標準、供應對象和銷售價格、保障性質的住房政策。其中，“經濟”是指相對市場價格，經濟適用房價格是溫和的，低收入的負擔能力適應；“適用”指的是住房建設標準的設計，以滿足人們需要的住房。具體而言，經濟適用住房原則上的行政劃撥方式是指建設用地供應，享受政府扶持政策，實行政府指導價，其價格由主管建設部經濟適用房會同物價管理部門按照建設成本確定，報當地人民政府批準后實施，開發商不得超過3%的利潤，房源用于向中低收入家庭銷售。[1]住房政策是利用市場機制和宏觀調控措施來解決中低收入住房問題的住房問題，兼具對住房市場的調控和收入分配的功能。與一般商品房相比，兩者在價格構成、成本構成、價形成機制、利潤形成機制、聯應對象和購買條件以及租售和轉讓政策等方面均存在較大差異。

由建設部，國家發展和改革委員會，國土資源部，人民銀行聯合頒布了《經濟適用住房管理辦法》指出，經濟適用房的發展應堅持“根據國家宏觀政策指導，適應當地地區決策，分別施行”根據當地經濟和社會發展水平，居民住房條件和收入水平等因素，合理確定經濟適用住房的政策目標，建設標準，供應范圍和目標，并重新負責組織實施。對購房者的具體規定：第一，購買者必須具備相應的資格條件方可購買；第二，滿一定年限方可按市價出售；第三，超核準面積部分不享受優惠；第四，購買者條件須向社會公示。

二、經適房公示制度在法律上的規定

《保障性住房管理辦法》第二章一般規定5條規定：“購買經濟適用住房實行申請、審批和公示制度”。第四章第十七條規定：“經濟適用住房價格應在社會公示后確定”。公示制度的重點是住房的公平性和公開性。所謂的宣傳，是黨政機關、企事業單位、社會團體等事先通知的人所知，以供咨詢、改進工作的一種實用方法。我國經濟適用房政策的性質是政策性的商品房，是國家解決住房困難的低收入家庭和建設的，有以下四個特點：1.開放。所謂“開放性”是指文字內容、所攜帶的信息，在一定范圍內或者在特定范圍內的人員公開出來，就是讓你知道和理解，具有很好的透明性，不會有任何秘密和黑盒子的操作。2.知名。所謂“知名”就是指寫它的人要注意它和他們所知道的信息是如何回報的一種責任，去參與活動。3.科學。所謂科學，指的是宣傳的時間要科學合理，不僅要反映過程的宣傳，而且要反映結果的宣傳，反映群眾的愿望。公示是在事前公示，不是公示后。宣傳的內容是一個初步的決定，而不是最后的決定。如果是最后的決定，必須在“宣傳”的序言中予以解釋。4.民主。所謂“民主”，指的是過程和結果的公示，都是公開、公平、公正的，有人參與和監督，并為他們的認可。宣傳作為一種新的風格，有自己更固定的格式。一個完整的標題，正文和落款三部分宣傳。公共住房政策規定符合下列條件的家庭可以申請購買或租賃住房經濟：一、地方城鎮戶口（包括符合條件的地方軍隊人員安置），或市、縣人民政府確定的供應對象；二，沒有住房或住房面積不到城市和縣人民政府設定的住房困難家庭的標準；第三，家庭收入達不到市和縣人民政府的收入標準。其中，公示制度充分體現了公平公正原則，是人民群眾最根本利益的保障，是經濟適用住房政策的重要組成部分。市、縣人民政府的規定，應當根據當地住房價格、居民可支配收入和生活水平和家庭人口結構等因素，規定享受購買或租賃經濟適用住房條件和規模標準，并向公眾公開。申請者須有相關證明材料，經市、縣人民政府經濟適用住房主管部門審核。主管部門應在規定時間內完成核查，符合條件的應予以公示。公示后的投訴，經濟適用房部門會同有關部門調查核實；無投訴或經過調查核實投訴后，在申請經濟適用住房申請表上簽字確認意見，并注明可購買特許區或總價標準。對此，2001年初，北京市政府出臺了《北京市城鎮居民購買經濟適用住房問題暫行規定》，明確了購買經濟適用房必須符合以下條件：一是年收入低于60000元；二是購房者必須是無房戶或住房面積不符合規定的城市住房補貼標準。開發商，首先，經濟適用住房價格管理辦法確定經濟適用住房價格應保證利潤的原則，基準價格和浮動范圍應根據經濟適用住房價格的規定。租金標準由主管部門會同物價部門會同經濟適用房的經濟適用房主管部門綜合考慮施工、管理費用和不超過3%的利潤。其次，經濟適用房價格應確定后進行社會宣傳。18條經濟適用住房銷售要實行明碼標價，銷售價格不得超過公示的基準價格和浮動幅度，不得收費和價格的任何標記。物價部門依法進行監督管理。

與其他領域公示制度不同，經濟適用房公示旨在明確開發商和購房者的資格現狀，以確定其是否有開發、購買經濟適用房的資格。借助公示來保證經濟適用房政策的公平公正公開性。其中與行政領域的任前公示相比較有以下不同：1.出發點不同。經濟適用房公示是以百姓住房問題為出發點，而官員任前公示是以對官員考核為出發點；2.所需條件不同。二者均在其法律規制中有不同的具體規定；3.過程不同。二者經歷的具體程序和所需公示時間不同；4.目的不同。經濟適用房上的公示目的在于實現房產公正公平，解決大多數中產階級者的住房難問題。任前公示目的在于在官員選拔上面實現公開透明化，更加注重民意；5.影響不同。經濟適用房公示影響面積更大，波及社會絕大多數人利益。而任前公示影響范圍相對較小。

三、經濟適用房公示制度發展現狀

對于經濟適用房的問題，央視國際網站的調查顯示，14.79%大戶型太大、質量差。[2]甚至出現了富人搭乘政策的順風車，購買經濟適用房的情形，甚至在實踐中存在某富家女“炫富”兩百多平米的“豪宅”型經濟適用房，并譏笑稱窮人不配住這樣的經濟適用房，不得不說是個令人寒心的怪圈，不得不引發我們更深入的思考！這些問題的原因在于現代民族國家的建設，長期斗爭不利于社會文化轉型，本身在中國，法國，意大利，被批判和拋棄法律意識的規則，大多數時候，缺乏內在的道德品質和邏輯力量，也缺乏外部的技術質量。同時，由于住房的存在，使目前的住宅市場實際上是在“雙軌制”的狀態。“計劃經濟”中的住房性質，顯然擾亂了正常的“市場經濟”的秩序，這是房地產一直被批評的經濟學家和房地產開發商們的批評。微觀、宏觀兩個方面的住房問題是主要問題。而這兩個方面的問題其實就是經濟適用房不應該存在。事實上，在解決低收入家庭住房問題時，政府應把重點放在幫助那些家庭有房住，而不是變相的房地產開發。

公共審查階段的問題導致了經濟適用房本來是為低收入家庭準備的，但在實際操作中，存在著許多問題：第一，低收入人群仍然不能承受。雖然住房價格比商品房便宜，但對于許多低收入家庭仍然可以預期到巨大的壓力。第二，房型一般面積較大。根據此前的報道，北京市的經濟適用房一般在100平方米以上或更大，甚至是一個復式結構的出現，這使得許多低收入家庭被擋在門口；第三是資格審查不嚴格，使高收入者混入其中，而這些高收入常常因為“關系”，加重了房源吃緊。有報道稱，北京的經濟適用房不僅僅是一個家庭的住房！對于房型大問題，北京等地出臺了一項強制性標準。但“資格”的問題并沒有得到有效解決，這確實是一個非常艱巨的任務。因此，住房部門是有限的人力，是不可能申請一個由一個調查和驗證；其次，即使在手，行政資源成本巨大，這很可能會導致經濟適用房成本的提高。事實上，這部分的政府承擔直接“委托”的開發商的責任。然而，商人的天性，也是嫌貧愛富的，只要房子賣得快。他們怎么會愿意用艱苦的努力來調查購買真正的“低收入”？他們更希望獲得更多的成交量。于是，資格審查不過是走走過場而已。在這樣的背景中，公示也不能發揮多大的作用。

結合以上實際問題我們可以總結出，經濟適用房公示制度存在以下不足：第一，機構在組織管理工作時，普遍存在資源浪費現象嚴重，審核工作效率較低，工作人員態度惡劣等不良風氣，這嚴重挫傷了我國人民作為民事主體，行使自己的權利，履行配合國家公示的積極性與自覺性，影響經濟適用房公示的公信力；第二，登記機關賠償責任的規定過于抽象，沒有規定土地權利登記機關因錯誤、公示疏漏給有關當事人造成損害的賠償問題；第三，公示的法律性質規定不明確，造成其效力的認定不統一，無法充分保護進行公示人的合法權利；第四，對經濟適用房制度的公示標準沒有系統統一的限制，這對善意第三人的保護將收效甚微，在維護交易秩序的公平誠信上也顯得力不從心。第五，對公示過程監督體制不完善，不利于實現公平公正；第六，沒有詳細具體的對公示責任承擔上的系統規定。

四、經濟適用房公示制度的完善

針對我國經濟適用房制度上的主要問題，現提出以下完善措施：

1.嚴格規范公示事務辦理機構，明確機關職責，系統整合整個辦事體制，使機關有條不紊，層級、責任明確。2.對公示機關實行嚴格有效的歸責制度，落實責任后果到人。3.對公示制度實行明確定性制度，從宏觀上把握經濟適用房制度中公示的重要性，[3]4.雖然法律中對于公示制度有條件性規定，限制了部分人的購置經濟適用房的資格，但是，在公示內容和過程應制定一個統一標準，實行明確細化規定體制，只有這樣才能從公示操作上面找得到依據，第五，在公示監督上面不能只單一的依靠群眾舉報及提出異議，應該把監督放在更加重要的位置上面，實行專門機構監督，從而系統規制公示制度，第六，在被公示人有申請意愿，并進行公示以后，應對其申請和公示承擔一定的責任，對于虛假信息應給予嚴厲懲罰，不能將為百姓謀福利的事情辦成某一部分人投機倒把的樂園。

五、結語

經濟適用房制度的施行是我們黨和政府構建和諧社會的重要舉措。進行公開透明的經濟適用房開發、購買資格等的公示有利于經濟適用房這一制度更好地貫徹實行，具有利國利民的真正效用。完善公示制度刻不容緩。我們要從自身的角度出發，對自己的國家基礎設施保護工作進行適度的建設，積極配合政府和有關部門的工作，只有這樣才能使我們的國家更加繁榮，使絕大多數人居者有其屋。

注釋：

[1]范海燕. 經濟適用住房制度中的法律問題研究[D].華中科技大學，2007.

[2]錢海玲. 完善我國房地產權屬登記法律制度的思考[J]. 法律適用，2004，06：57-59.

[3]劉旭霞，韓慧玥. 經濟適用房成本價格公開宏觀調控的法律思考[J]. 經濟與社會發展，2008，05：24-26.

作者簡介：何舒婷（1991—），女，云南省昆明市人，云南大學法學院法律碩士研究生，研究方向：刑事訴訟法。

李政毅（1991—） ，男，廣東深圳人 云南大學法學院法律碩士研究生，研究方向：金融法學。