群體評價法在邯鄲市房產(chǎn)投資環(huán)境評價的應(yīng)用

趙鵬燕 吳 超

(河北工程大學(xué)，河北 邯鄲 056038)

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群體評價法在邯鄲市房產(chǎn)投資環(huán)境評價的應(yīng)用

趙鵬燕 吳 超*

(河北工程大學(xué)，河北 邯鄲 056038)

通過調(diào)研邯鄲市不同區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境，采用模糊群體準(zhǔn)則評價方法，并結(jié)合實際投資環(huán)境評價案例，分析評價了邯鄲市區(qū)不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資環(huán)境，為房地產(chǎn)投資者提供參考。

房地產(chǎn)，投資環(huán)境，群體準(zhǔn)則，評價指標(biāo)

金融風(fēng)暴以來，全國各地的房地產(chǎn)投資都受到了不同程度的影響，邯鄲市的房地產(chǎn)市場也在這次風(fēng)暴中受到影響。但邯鄲市在市政府政策的刺激下及市場經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)下，卻實現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長，相關(guān)調(diào)查報告數(shù)據(jù)顯示[1]：僅2009年上半年，邯鄲市主城區(qū)商品房竣工面積增長38.1%，達(dá)到35.13萬m2，并且邯鄲市主城區(qū)的房地產(chǎn)投資額度增長43.26%，達(dá)到25.4億元，其中商品住宅投資增長率就高達(dá)62.04%。同時主城區(qū)商品房新開工面積增長率同比也達(dá)到了36.21%。僅通過以上數(shù)據(jù)看似乎邯鄲市房地產(chǎn)市場前景一片大好，但實際情況是，投資增長的同時銷售量卻出現(xiàn)了大幅度的下降。相關(guān)報告顯示[1]：上半年，主城區(qū)商品房銷售面積下降9.7%，并且邯鄲市商品房的空置率也出現(xiàn)較大幅度的增長，空置增長率高達(dá)60.2%。針對以上情況，有機(jī)構(gòu)研究并發(fā)表了《2010—2015年邯鄲房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)測報告》，對邯鄲市五年的情況進(jìn)行了預(yù)測研究，但研究用的都是常規(guī)的理論分析方法，并且沒有分析不同區(qū)域的投資環(huán)境情況對投資的影響。本文在對邯鄲市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價中引進(jìn)了模糊群體準(zhǔn)則評價方法，對邯鄲市主城區(qū)的幾個區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境研究，從而得出優(yōu)劣差別，為投資者和政府決策者起到一定的參考價值，實現(xiàn)投資的增值。

1 房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法介紹[2]

1.1 投資環(huán)境的評價指標(biāo)體系的構(gòu)造

首先構(gòu)建評價指標(biāo)體系，并通過專家調(diào)查法得到梯形評價模糊數(shù),以增加評價值的彈性。

1.2 單個評價數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理

指標(biāo)越大越好的為效益性指標(biāo)，相反的情況為成本型指標(biāo)，針對這兩個指標(biāo)需進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，從而規(guī)范數(shù)據(jù)[3]。

1.3 總體評價數(shù)據(jù)的處理

(1)

4)計算Zk(Ai)，得到專家對一級指標(biāo)的評價。

(2)

5)計算Z(Ai)，得到專家對投資環(huán)境的總體評價。

(3)

1.4 識別排序

對模糊數(shù)的排序很多專家學(xué)者進(jìn)行了研究[4,5]，本文排序時采用的是距離公式[6]。

(4)

計算不同投資環(huán)境的dλ(Z(Ai))，dλ(Z(Ai))數(shù)值越大，則表示投資環(huán)境越好，dλ(Z(Ai))數(shù)值越小，則表示投資環(huán)境越差。

2 邯鄲市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價研究案例

2.1 選取評價對象

請5位相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜疫M(jìn)行問卷調(diào)查。對3個投資環(huán)境進(jìn)行評價，3個投資環(huán)境分別是：投資環(huán)境：A1支漳河以南，中華南大街以東，新一中以北，幸福街以西；投資環(huán)境：A2邯大公路以東，南環(huán)路以南，東環(huán)路高架以西，中堡村以北；投資環(huán)境：A3學(xué)院北路以南，S107國道以東，南環(huán)路以北，陵西南大街以西。

2.2 建立評價指標(biāo)

投資環(huán)境評價指標(biāo)見圖1。

2.2.1 評價指標(biāo)評分

專家分別獨(dú)立對以上三個環(huán)節(jié)進(jìn)行評分，受篇幅和數(shù)據(jù)量限制，本文僅示例給出自然地理條件指標(biāo)和最終評價數(shù)據(jù)的集成與排序。評價指標(biāo)C4情況見表1。

表1 評價指標(biāo)C4情況

2.2.2 判斷二級指標(biāo)權(quán)重

判斷矩陣數(shù)據(jù)如下：

2.2.3 評價指標(biāo)C4的處理

通過式(1)可以得到5位專家對三個區(qū)域的自然地理條件指標(biāo)的評價值。并且C1，C2，C3可以按照C4的處理方法進(jìn)行處理。

2.2.4 專家權(quán)重

專家權(quán)重判斷矩陣RE如下：

2.2.5 最終評價值

由式(3)得專家對投資環(huán)境的最終評價值Z(Ai)。

Z(A1)=(0.838 4,0.857 6,0.903 5,0.921 5)。

Z(A2)=(0.802 5,0.834 7,0.851 7,0.903 2)。

Z(A3)=(0.814 2,0.843 4,0.852 0,0.903 5)。

2.2.6 投資環(huán)境評價

通過式(4)計算dλ(Z(Ai))。

d0.5(Z(A1))=0.880 3，d0.5(Z(A2))=0.848 1,

d0.5(Z(A3))=0.853 3。

d0.5(Z(A1))>d0.5(Z(A3))>d0.5(Z(A2))。

以上排序可以看出，三個投資環(huán)境中，最好的為投資環(huán)境1，最差的為投資環(huán)境2。

3 結(jié)語

本文對邯鄲市城區(qū)不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價中，引進(jìn)了科學(xué)的群體準(zhǔn)則評價方法，結(jié)合市區(qū)實際投資環(huán)境評價案例，通過數(shù)據(jù)處理判斷出投資環(huán)境的優(yōu)劣排序，使評價結(jié)果較定性化處理更有說服性，為邯鄲市房地產(chǎn)投資者提供了一種有效的投資環(huán)境評價方法，為房產(chǎn)投資者提供了有效的參考。目前，受時間和研究經(jīng)費(fèi)限制，沒有開展對邯鄲市全部投資區(qū)域的調(diào)研和優(yōu)劣比較。今后，將進(jìn)一步完善建立大數(shù)據(jù)庫，為邯鄲市投資者提供更多的參考支持。

[1] 中商情報網(wǎng).2010—2015年邯鄲房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)測報告[R].2010.

[2] 崔邯龍，吳 超，周書敬.基于梯形模糊理論的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價[J].商場現(xiàn)代化,2008(1):269-270.

[3] 王堅強(qiáng).信息不完全的Fuzzy群體多準(zhǔn)則決策的規(guī)劃方法[J].系統(tǒng)工程與電子技術(shù)，2004,26(11):1605-1722.

[4] 李登封.模糊多目標(biāo)多人決策與對策[M].北京:國防工業(yè)出版社,2003：20-57.

[5] Mastasinis Nikolao F,Samaras Andreas P.MCMD and preference and disaggregation in group decision support systems[J].European Journal of Opearational Research,2001(130):414-429.

[6] Yao Jingshing,Wu Kwei mei.Ranking Fuzzy numbers based on decomposition principle and singned distance[J].Fuzzy Sets and Systems,2000(116):275-288.

Abstract: Through investigating real estate investment environment of different regions of Handan City, the paper applies fuzzy group criteria evaluation method, analyzes and assesses real estate investment environment of different regions of Handan City by combining with actual investment environment evaluation cases, which has provided some guidance for real estate investors.

Key words: real estate, investment environment, group criteria, evaluation indicators

The research on present situation and developing trend of the real estate enterprise organization structure

Yu Biao Chen Xiaonan Yu Guanjian

(CollegeofCivilScienceandEngineering,YangzhouUniversity,Yangzhou225117,China)

The present situation of the real estate enterprise organization structure in our country is analyzed, four kinds of commonly used form of real estate enterprise organization structure in our country are summarized, the developing trends of the real estate enterprise organization of our country such as flat trend, networked trend are summed up, put forward the advices of organization structure.

real estate enterprise, organization structure, developing trend

Application of group criteria evaluation method in the evaluation of real estate investment environment in Handan City

Zhao Pengyan Wu Chao*

(HebeiUniversityofEngineering,Handan056038,China)

1009-6825(2016)24-0209-02

2016-06-12

趙鵬燕(1964- )，男，工程師

吳 超(1981- )，男，講師

F293.3

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