PPP是一場長久的“婚姻”
——訪中建重固鎮新型城鎮化項目工作組

文‖《上海國資》記者　陳怡璇

PPP是一場長久的“婚姻”
——訪中建重固鎮新型城鎮化項目工作組

文‖《上海國資》記者陳怡璇

青浦景色

中建八局在新型城鎮化建設中將提供一站式解決方案

在青浦區重固鎮PPP新型城鎮化項目中，中建八局與中建方程聯合體作為社會資本方在項目公司中占股權70%，成為該項目的第一大股東。據悉，項目首期規劃投入120億元資金中，約90%的資金將用于動拆遷改造，該城鎮化項目的總投入資金預估將不低于200億元。項目采用一體授權、分期實施的模式，后續資金將主要由社會資本方承擔。除了基本的投資收益外，這一看似并不“劃算”的買賣，中建八局卻極為看重，主動承擔起項目建設和運營的重擔，以此贏得項目主導地位。

中建重固鎮新型城鎮化項目工作組負責人在接受《上海國資》專訪時表示，新型城鎮化不是簡單的造城運動，而是以人為本的社會系統工程，堅持“政府主導、市場化運作”，中建八局定位在政府和市場之間，做“城鎮化+”領域的平臺商和供應商，與政府共同做大城鎮化蛋糕，實現區域價值最大化和綠色可持續發展。中建作為世界500強企業，將充分利用其全球化視野、未來城市發展理念及豐富的項目實踐，集成國內外優秀供應鏈資源，通過策劃、規劃、投資、建設、運營一體化運作，推動以人為本、四化同步、生態文明、文化傳承的新型城鎮化建設，加快城鄉統籌、產城融合的進程，最大化實現城鎮化的價值增值和區域經濟的可持續發展。重固鎮新型城鎮化PPP項目模式最大可能地保障市場化運營機制和靈活的決策體系，與單純追求投資回報相比，打造品牌價值、開拓新業務模式、轉型平臺發展，是中建看重這一項目的關鍵因素。

青睞開放包容的地方政府

《上海國資》：為什么要選擇投資青浦區重固鎮新型城鎮化這一項目？

中建八局：從投資回報來看，由于重固鎮新型城鎮化項目較為復雜，總體收益尚無法量化評估。首期規劃投入的120億元資金中，約90%的資金將用于動拆遷改造，這對于任何一個社會資本方來說都面臨較大的壓力。投資新型城鎮化項目，我們更看重的是未來的品牌價值增值。

第一，從大環境來看，城鎮化發展迎來天時地利人和之機，是未來發展和投資的一個風口。上海城市化率已達到90%，人均GDP已突破1.5萬美元，按照世界城市發展規律，處于逆城市化發展階段，城鄉二元化十分鮮明，過去集中在主城區發展，郊區發展相對滯后。2015年上海市委2號文件業已提出推進城鄉發展一體化的新課題。適應國家戰略和上海市城鎮化戰略，是選擇青浦區重固鎮項目的外部因素。

第二，是中建八局戰略轉型的探索之舉。中建八局作為建筑承包商和地產商，在面臨房地產行業的嚴峻前景下，試圖向縱深發展，向建筑商、地產商、投資商、運營商轉型。

第三，重固鎮沒有什么顯著特點，具有普遍性，今后更易為其他街鎮所學習和借鑒。重固鎮面積不大，僅20多平方公里，現全鎮戶籍人口1.6萬，外來人口4萬，沒有什么特色大產業，經濟實力在青浦區處于中等水平。

因此，為了實現戰略轉型，我們青睞更加開放包容的地方政府，給予充分的市場化運營機制和主動權，從參與城市規劃修編、建設投資直至運營服務，打造中建八局的品牌價值和增值收益，為今后探索城鎮化PPP項目“開模”。因此，位于上海未來戰略發展區域卻又處于社會經濟發展洼地的青浦區重固鎮是一個理想選擇。

《上海國資》：為了實現戰略轉型，中建八局做了哪些努力？

中建八局：實際上，從2010年開始我們就在為戰略轉型做準備。五年時間里，中建在全國十多個城市試點，將過去簡單的一級開發、舊改棚改、單個BT項目、BOT項目、城市規劃、城市更新等工作逐漸集成在一起。其間，中國建筑實施了包括重慶黎香湖、長沙梅溪湖、河南鄭州濱水新區、北京門頭溝、淄博文昌湖、濟南華山瓏城、中新智慧城等城市綜合開發項目，積累了豐富的項目實踐經驗。

目前中建八局的投資業務包括兩大板塊，一個是房地產投資，一個是綜合類投資。其中綜合類投資包括三類業務，第一類是政府大型基礎設施PPP項目，包括基礎設施和公建配套等經營性、準經營性、非經營性項目，一般采取“PPP+EPC+運營”的方式；第二類是政府成片區的新型城鎮化綜合開發項目；第三類是針對社會投資人的需求（主要是地產商和社會制造業）提供投貸結合的金融服務和交鑰匙服務。

不同于單一項目運營方式，成片區的城鎮化PPP項目綜合開發對中建八局提出了更高的要求。不再是簡單項目的疊加，而是存在較強的內在邏輯。在什么區域、有什么特質、發展的階段、適宜的主力產業、上不上哪一個項目、先上哪一個項目，都需要根據城市發展、產業發展的前景做出整體規劃和頂層設計，從城市的資源稟賦、人口和產業導入的可能性、土地價值提升的可能性等方面考慮城鎮化建設。我們在政府和市場之間搭建平臺，即“城鎮化+”平臺，形成“政府主導、市場化運作”的模式。

保證市場化運營機制

《上海國資》：為什么想要爭取70%的股權地位？

中建八局：是為了保證市場化的運營機制。過去很多由政府主導的非市場化的城鎮化項目，難以體現市場的力量，受政府換屆及財力的影響，往往呈現政績工程導向和“打補丁式”的發展，項目建設及運營也是由政府或其平臺公司來承擔，政府既是供應商也是采購商，缺乏市場效率。

我們努力爭取到70%的股權比例，在前期城市規劃中享有規劃修編建議權；并且采用一體化授權給中建八局，在后期產業導入的過程中，根據具體引入的產業和項目開展具體合作，中建與政府方簽訂子協議，形成“合同包”，結合產業專項規劃及現有的招商政策，針對每一個項目的資金投入、利益分成、激勵機制等另行約定。

截至目前國內成功開展城鎮化PPP項目的數量并不多，政府在與社會資本方合作的過程中如何開展長效合作機制，是我們一直思考的問題。PPP是一場“婚姻”，而不是一場“婚禮”，持久的合作和激勵相容政策更為關鍵。

目前，中建八局與重固鎮政府按照青浦區現有招商引資的激勵政策，將首期120億元的合同實行分階段考核，例如前三年著力推進拆遷建設施工，后三年開展環境改善等工作。此外，我們成立了城鎮化研究院，以求完善國內城鎮化項目評估體系。如果未來可以根據產業結構、稅收、土地增值情況、水體水質、污染天數等可衡量的績效指標形成針對社會資本方的激勵考核機制，將激發社會資本方參與PPP項目的熱情。

《上海國資》：在重固鎮城鎮化PPP項目的招標中，中建八局擁有哪些優勢？

中建八局：首先，品牌優勢。作為世界500強成員之一，中建八局具備國際品牌實力和全球化理念。長期以來，中建八局在建筑承包和地產領域積累了豐富的經驗。2015年，中建八局實現2300億元新簽合同額、1200億元營業收入、40億元利潤，名列上海100強第12強，連續多年位列中國建筑業企業綜合競爭力百強榜首。中建東孚地產公司作為中建八局的全資子公司，名列中國房地產開發企業50強第39位，品牌價值50強第32位。

其次，資本優勢。城鎮化需要巨額、長期、低成本的融資實力，中國建筑作為A股上市公司，擁有AAA級資信及行業企業最高的國際信用評級，與各大政策性銀行以及國內外投行、保險公司等金融機構有著廣泛的合作，授信充足，融資渠道多樣。

第三，體制優勢。作為大型央企，中國建筑的社會責任感和價值觀與政府需求更加契合。中建八局前身是基建工程兵部隊，數十年來鐵軍文化薪火相傳，以優秀的服務意識和頑強的團隊執行力著稱于行業。

此外，作為全球最大的投資建設集團，母公司中國建筑擁有全產業鏈服務優勢，包括規劃設計、投資、建設、施工、運營服務，下屬子公司包括8個工程局、6大設計院、3大海外上市公司，2015年中國建筑集團實現14200億元合同額、8000億元營業收入、400億元利潤，名列全球500強第37位。此次重固鎮項目，中建八局除與國外知名機構合作（如AECOM、麥肯錫、羅蘭貝格等），還選擇與國內知名的戰略策劃咨詢機構合作，發揮中建“五位一體”的全產業鏈服務能力，為城鎮化建設提供一站式解決方案。

城鎮化注定是做未來趨勢

《上海國資》：如何打造重固鎮新型城鎮化的產城融合？

中建八局：開展城鎮化建設的關鍵是六個字，即“定位”“找魂”“造血”，這是新型城鎮化的核心，解決產城融合和可持續發展的問題。首先，制定規劃藍圖，避免野蠻生長、打補丁式的城鎮化。其次，需要尋找“主力產業”和“次主力產業”，產城融合的城鎮化絕不是簡單的產業園區地產開發。

我們借鑒萬達集團在商業地產的供應鏈管理，做平臺商，依托品牌的支撐和強大的供應鏈資源，抓好主力店、次主力店的招商工作，吸引其他中小商戶的集聚，最終用“租金不平衡戰略”實現項目的整體資金平衡。

重固鎮的主力產業目前定位是現代農業、文創產業、會展服務業、休閑度假業、養生養老業等多個引擎，我們稱之為“引爆點”，例如上海有機谷、通波塘兩岸開發、考古遺址公園、美麗河湖計劃等，這些“引爆點”的建設，短期內可快速提升區域土地價值，減輕政府還款壓力，而長期則通過產業導入、商業配套、基礎設施配套、社會事業配套（如國際學校、醫院、圖書館、博物館等）及生態環境的打造進行價值提升，吸引高端產業落地，吸引高凈值人士加盟，吸引都市人流前來旅游、休閑、消費等，最終依靠產業結構和人口結構的優化、稅收的增長，完善城鎮自我“造血”功能，打造可持續發展能力。

基于馬斯洛需求理論的城市建設理論，城市發展已經發展到新階段，如何順勢而為，從過去的衣食住行，向文化、旅游、養生、養老、教育等服務業轉型和升級，需要精確定位城鎮化的發展重點。城鎮化注定是做未來趨勢的、做價值增值的，這其中的市場空間無限廣闊。