我國(guó)商品房按揭法律關(guān)系研究

張彤

[摘要]本文通過(guò)介紹我國(guó)商品房按揭的引入和發(fā)展，進(jìn)而深入地從法律角度對(duì)商品房按揭活動(dòng)中各方的法律關(guān)系進(jìn)行剖析，以期為商品房按揭中各方當(dāng)事人的權(quán)益保護(hù)提供法律基礎(chǔ)依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]商品房 按揭 法律關(guān)系

[中圖分類號(hào)]D922 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-5349（2016）16-0020-02

近年來(lái)商品房按揭業(yè)務(wù)在商品房市場(chǎng)的持續(xù)升溫中蓬勃發(fā)展起來(lái)，由于按揭貸款涉及多方當(dāng)事人，其法律關(guān)系比較復(fù)雜，涉及的資金數(shù)量也非常大，各方當(dāng)事人的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題尤為緊要。因此應(yīng)當(dāng)首先把握我國(guó)商品房按揭的引入和發(fā)展，厘清商品房按揭活動(dòng)中各方的法律關(guān)系。

一、我國(guó)商品房按揭的引入及發(fā)展

我國(guó)商品房按揭源自香港，而香港的按揭繼承了英美國(guó)家的按揭制度，因此，在介紹我國(guó)商品房按揭前，先對(duì)英美國(guó)家及香港地區(qū)的按揭作簡(jiǎn)要介紹。

（一）英美國(guó)家的按揭

按揭最初起源于英美法中的mortgage，是mortgage在香港的粵音譯法。在英美法按揭（mortgage）中，債務(wù)人將特定的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，從而保證特定義務(wù)的履行，屬于一種擔(dān)保行為。英美法按揭一般分為兩種，即普通法上的按揭和衡平法上的按揭。普通法上的按揭通常伴有標(biāo)的物的占有轉(zhuǎn)移，當(dāng)債務(wù)人不按照約定履行債務(wù)的時(shí)候，債權(quán)人就可以向法院提出申請(qǐng)，取消債務(wù)人對(duì)按揭標(biāo)的物的回贖權(quán)。衡平法上的按揭則會(huì)賦予債務(wù)人一定的寬限期來(lái)履行債務(wù)，在寬限期屆滿后，如果債務(wù)人仍沒(méi)有履行義務(wù)的話，債權(quán)人才可以向法院申請(qǐng)取消債務(wù)人的回贖權(quán)，進(jìn)而取得按揭標(biāo)的物的所有權(quán)。

（二）香港地區(qū)的按揭

我國(guó)大陸的按揭源自香港，而香港的按揭包括普通法按揭和衡平法按揭兩種。普通法按揭的特點(diǎn)是按揭時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)移權(quán)源（title），受轉(zhuǎn)移人在轉(zhuǎn)移人清償所擔(dān)保的債務(wù)后，再將所有權(quán)轉(zhuǎn)還給轉(zhuǎn)移人；衡平法按揭并不要求權(quán)源的移轉(zhuǎn)，只是在按揭擔(dān)保財(cái)產(chǎn)上設(shè)定財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)（charge），同時(shí)規(guī)定了衡平權(quán)益的轉(zhuǎn)移。香港的產(chǎn)業(yè)從性質(zhì)上可以劃分為兩大類：一類屬于法定式產(chǎn)業(yè)，是指法律承認(rèn)的現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)，如擁有合法所有權(quán)的現(xiàn)房；另一類屬于公義式產(chǎn)業(yè)，是指暫時(shí)尚未實(shí)際存在、將來(lái)某個(gè)時(shí)間存在或者法律手續(xù)尚不完備的產(chǎn)業(yè)，如尚未竣工建成的樓花。

（三）我國(guó)大陸按揭的引入

按揭作為一種特殊的融資擔(dān)保形式被引入我國(guó)大陸最早是在20世紀(jì)80年代，開(kāi)始主要在我國(guó)南方的一些城市試行，隨后發(fā)展到上海、北京等地。按揭由香港引入大陸之后生根發(fā)芽，已經(jīng)根據(jù)大陸的環(huán)境生出別樣之花。然而由于我國(guó)大陸法律并未對(duì)按揭加以明確規(guī)定，所以如今按揭在我國(guó)大陸僅作為經(jīng)貿(mào)術(shù)語(yǔ)而不是法律術(shù)語(yǔ)。如今我國(guó)大陸所施行的按揭制度包括現(xiàn)房按揭和期房按揭兩種，主要是限制了對(duì)按揭標(biāo)的物的處分，并未要求轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。實(shí)踐中的商品房按揭通常是指購(gòu)房人由于主觀或客觀原因未能一次性全額付清購(gòu)房款時(shí)，將與房屋銷售合同有關(guān)的權(quán)益或房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給銀行以此來(lái)獲取銀行相應(yīng)數(shù)額的購(gòu)房貸款，并將此貸款通過(guò)銀行以購(gòu)房人名義交給開(kāi)發(fā)商的行為。總的來(lái)說(shuō)，按揭在我國(guó)大陸的引入還是很有必要的。

二、我國(guó)商品房按揭法律關(guān)系分析

（一）我國(guó)商品房按揭的性質(zhì)

我國(guó)受大陸法系的影響，堅(jiān)持物權(quán)法定的原則，但是我國(guó)的《物權(quán)法》并沒(méi)有規(guī)定與“按揭”相匹配的物權(quán)形式。因此學(xué)界對(duì)按揭（尤其是期房按揭）的法律定性有很大爭(zhēng)議，概括起來(lái)有如下幾種主要觀點(diǎn)：

第一種是不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)。此種學(xué)說(shuō)認(rèn)為由于按揭的目的和法律效力基本等同于抵押，按揭的標(biāo)的物又是不動(dòng)產(chǎn)，并且我國(guó)現(xiàn)在實(shí)行的按揭制度大部分比照了不動(dòng)產(chǎn)抵押的做法。

第二種是權(quán)利質(zhì)押說(shuō)。此種學(xué)說(shuō)主要考慮到期房按揭的情形，在此種情形下，購(gòu)房人不享有按揭標(biāo)的的所有權(quán)，只享有按揭標(biāo)的的期待權(quán)和債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，此時(shí)按揭的設(shè)定和法律效力與權(quán)利質(zhì)押的性質(zhì)更為相似。

第三種是讓與擔(dān)保說(shuō)。此種學(xué)說(shuō)認(rèn)為，商品房按揭實(shí)踐中，購(gòu)房人需要將取得的所有權(quán)證書(shū)交付銀行保管，屬于權(quán)利的轉(zhuǎn)移，但沒(méi)有轉(zhuǎn)移物的占有，這與大陸法系的讓與擔(dān)保相近。例如梁慧星在主持編寫(xiě)物權(quán)法草案建議稿時(shí)也主張將按揭規(guī)定在讓與擔(dān)保一章中。

第四種是新型的擔(dān)保類型說(shuō)。此種學(xué)說(shuō)指出按揭與不動(dòng)產(chǎn)抵押、權(quán)利質(zhì)押、讓與擔(dān)保在主客體、生效要件、權(quán)利屬性以及法律關(guān)系上存在很大的差別，由此認(rèn)為按揭應(yīng)當(dāng)屬于一種新型的擔(dān)保類型。

（二）我國(guó)商品房按揭的流程

我國(guó)商品房按揭分為現(xiàn)房按揭和期房按揭，兩種按揭的流程大致相同，但也存在一些區(qū)別。

在現(xiàn)房按揭中由購(gòu)房人與銀行約定，以購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)做擔(dān)保向銀行借款并分期償還借款。期房按揭也被稱為樓花按揭，與現(xiàn)房按揭不同的是，購(gòu)房人前期是以所購(gòu)買的“預(yù)售合同項(xiàng)下的權(quán)益”做擔(dān)保，因?yàn)榇藭r(shí)房屋并未建成，還沒(méi)有產(chǎn)生物權(quán)法意義上的所有權(quán)。期房按揭下當(dāng)購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)后，原來(lái)的期房按揭經(jīng)過(guò)辦理抵押登記手續(xù)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房按揭。

不論是期房按揭還是現(xiàn)房按揭，開(kāi)發(fā)商、貸款銀行以及購(gòu)房人三方一同簽訂按揭貸款合同，約定開(kāi)發(fā)商為合同項(xiàng)下的按揭貸款提供連帶清償保證責(zé)任，購(gòu)房人將合同項(xiàng)下的商品房提供按揭擔(dān)保，當(dāng)按揭貸款合同生效之后，銀行以購(gòu)房人的名義將購(gòu)房款一次性交付給開(kāi)發(fā)商，通常的做法是劃入開(kāi)發(fā)商在該行提前設(shè)立的專門賬戶內(nèi)，這樣整個(gè)按揭過(guò)程就完成了。

（三）我國(guó)商品房按揭所涉法律關(guān)系

我國(guó)大陸的商品房按揭所涉及到的法律關(guān)系比單純的抵押關(guān)系要復(fù)雜得多，它涉及到多種民法理論和數(shù)個(gè)法律關(guān)系，存在著幾種相互關(guān)聯(lián)的合同。如今我國(guó)商品房按揭，銀行和購(gòu)房人是最重要的角色，開(kāi)發(fā)商以不同方式加入到按揭活動(dòng)中，保險(xiǎn)公司有時(shí)也會(huì)充當(dāng)一個(gè)角色。因此商品房按揭中涉及到諸多法律關(guān)系，主要的法律關(guān)系如下六種：

1.買賣合同關(guān)系

購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系是商品房按揭的基礎(chǔ)，也是按揭貸款存在的前提條件。在此種買賣關(guān)系中，購(gòu)房人首先要同開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，通過(guò)合同約定購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買特定的商品房，應(yīng)購(gòu)房人的要求約定購(gòu)買方式為按揭的形式，同時(shí)在付款方式上約定“銀行按揭”。商品房買賣合同在按揭中的地位不僅在于其基礎(chǔ)性，更重要的是如果商品房買賣合同被解除或者無(wú)效，那么按揭就會(huì)失去存在的意義。

2.借款合同關(guān)系

購(gòu)房人為了解決缺乏購(gòu)房款的問(wèn)題，向銀行申請(qǐng)商品房按揭貸款，由此產(chǎn)生了金融借款合同關(guān)系。銀行根據(jù)購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款時(shí)提交的有關(guān)資料，通過(guò)對(duì)購(gòu)房人收入狀況、資信情況等的審查來(lái)確定按揭貸款的數(shù)額和年限，進(jìn)而同購(gòu)房人簽訂借款合同。由此購(gòu)房人是金融借款合同的借款人，銀行是金融借款合同的貸款人，兩者之間產(chǎn)生了金融借款合同關(guān)系。

3.按揭擔(dān)保關(guān)系

銀行為了擔(dān)保自己的貸款能順利收回，一般在商品房按揭中都會(huì)要求購(gòu)房人以貸款合同項(xiàng)下的商品房作為履行還款義務(wù)的擔(dān)保，繼而在銀行和購(gòu)房人之間就產(chǎn)生了擔(dān)保關(guān)系。介于我國(guó)商品房按揭包括現(xiàn)房和期房?jī)煞N形式，現(xiàn)將其中的擔(dān)保關(guān)系統(tǒng)一用按揭擔(dān)保來(lái)表達(dá)。購(gòu)房人在取得產(chǎn)權(quán)憑證以后，要交給銀行保管，同時(shí)需要進(jìn)行商品房抵押登記，將所購(gòu)商品房作為向銀行還款付息的擔(dān)保。如果發(fā)生購(gòu)房人違約斷供的情形，銀行可以主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，即向法院主張將購(gòu)房人設(shè)定為擔(dān)保的商品房折價(jià)、變賣、拍賣，并就所得價(jià)款優(yōu)先受償。

4.保證合同關(guān)系

相對(duì)于購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商有著更為雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及完全的代償能力，所以在商品房按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求開(kāi)發(fā)商作為保證人，向銀行保證購(gòu)房人可以按時(shí)清償按揭貸款，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

一般而言，開(kāi)發(fā)商有兩種保證方式可供選擇，即階段性連帶責(zé)任保證或者全程連帶責(zé)任保證，這兩種保證方式屬于我國(guó)在商品房按揭中獨(dú)創(chuàng)的保證行為。如果發(fā)生購(gòu)房人違約斷供的情形，開(kāi)發(fā)商需要向銀行承擔(dān)償還貸款的連帶保證責(zé)任。因此開(kāi)發(fā)商和銀行、購(gòu)房者之間產(chǎn)生了保證合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商是保證人，銀行是債權(quán)人，購(gòu)房者是被保證人和債務(wù)人。只有在特殊情況下，銀行才會(huì)要求開(kāi)發(fā)商提供貫穿整個(gè)按揭貸款過(guò)程的全程連帶責(zé)任保證。

5.保險(xiǎn)合同關(guān)系

保險(xiǎn)關(guān)系，即購(gòu)房人在商品房按揭活動(dòng)中應(yīng)銀行的要求向保險(xiǎn)公司投保而產(chǎn)生的法律關(guān)系。在商品房按揭實(shí)務(wù)中，銀行為了降低可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)要求購(gòu)房人為被按揭的商品房投保，即向指定的保險(xiǎn)公司購(gòu)買特定的按揭保險(xiǎn)，并指定銀行作為第一受益人。如果按揭的商品房發(fā)生保險(xiǎn)合同中約定的保險(xiǎn)事故或者其他購(gòu)房人無(wú)法償還銀行貸款的情況，則由保險(xiǎn)公司直接向銀行支付保險(xiǎn)理賠費(fèi)，以達(dá)到替代購(gòu)房人償還銀行借款的目的。購(gòu)房人與保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)合同關(guān)系已成為商品房按揭中的一項(xiàng)重要的法律關(guān)系。現(xiàn)今相關(guān)的險(xiǎn)種主要是房屋保險(xiǎn)，另外還可以設(shè)置信用險(xiǎn)、履約險(xiǎn)等。

6.回購(gòu)法律關(guān)系

在一些特殊情況下，銀行和開(kāi)發(fā)商所簽訂的按揭合作協(xié)議中會(huì)約定開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)義務(wù)。當(dāng)購(gòu)房人不能按時(shí)償還銀行借款時(shí)，開(kāi)發(fā)商依照約定應(yīng)履行回購(gòu)義務(wù)。按揭制度一定程度上刺激并滿足了人們超前消費(fèi)的欲望，在增加社會(huì)消費(fèi)需求的同時(shí)，帶動(dòng)了商品和資金的快速流轉(zhuǎn)以及社會(huì)生產(chǎn)的規(guī)模化發(fā)展，不可否認(rèn)它是一項(xiàng)偉大的發(fā)明，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展立下汗馬功勞。商品房按揭業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要助力，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生，不可忽視的是這種新興事物運(yùn)作過(guò)程中所帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。本文僅意欲起到拋磚引玉的作用，為更進(jìn)一步探討商品房按揭中各方權(quán)益的保護(hù)機(jī)制筑起地基。

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責(zé)任編輯：楊柳