新一輪房企規模化慣性背后的危機

陳品祿

【述評】

在“2016年1-6月中國典型房企銷售業績排行榜”這份榜單中，最受矚目的當屬千億房企與標桿房企，內部出現重大分化，大有重新洗牌之勢。從數據上看，萬科上半年業績尚未受股權之爭的影響，以1857億元銷售金額高居銷售金額榜首位置。與萬科一同步入2000億俱樂部的還將有恒大、碧桂園。7月初，碧桂園宣布將原定1680億元全年銷售目標上調至2200億元，而恒大上半年已經累計銷售1417.8億元。

雅居樂的窘況也是其他廣州房企的寫照。近幾年，總部位于廣州的民營房企大多經歷了相似的命運。華南五虎中，除碧桂園、恒大業績飆升外，包括雅居樂、合生創展乃至富力地產今年均表現平平。市場風向的改變及一二線土地成本的暴漲，讓高周轉模式不再是萬全之策。

即使2016年全年房企銷售業績光鮮亮麗，并不意味著龍頭房企還可沿用規模化的擴張模式繼續前行。事實上，由于市場去庫存壓力、銷售業績指標等因素，龍頭房企規模繼續變大的背后是利潤率的降低，甚至有的龍頭房企為了實現短期規模化效應，基本貼著成本跑量，導致利潤率下滑明顯。所以說，規模化背后房企的日子已經不再那么好過。

相關數據顯示，截至2015年年底，A股及H股樣本企業銷售毛利率均值分別為21.95%和26.36%，同比2014年分別下滑3.45個百分點和2.63個百分點；A股及H股樣本企業銷售凈利率均值分別為8.88%和12.27%，同比分別下滑2.33個百分點和3.4個百分點，房企整體盈利狀況并不樂觀。有分析師認為，雖然今年上半年至今一線城市、部分二線城市房地產行情較好，但由于房地產銷售結算的問題，部分銷售業績無法反映到當期財務報表中。而去年下半年至今房企積極拿地，制造“地王”，拿地成本偏高，營業成本也在增加。

同時，今年下半年開始一線城市、部分二線城市樓市即將進入調整的周期，市場銷售壓力或將顯現。屆時，在去庫存壓力與企業資金面較緊的市場背景下，降價促銷等銷售手段將導致房企毛利潤不斷下降。長此以往，資本市場或將看衰利潤率持續下滑的房企，再談規模化已變得毫無意義。

【事件】

憑借今年上半年一二線城市的成交火爆，多數上市標桿房企銷售業績全面提升。億翰智庫近日發布了“2016年1-6月中國典型房企銷售業績排行榜”，統計顯示，33家官方公布銷售業績的企業合計銷售業績高達11525.72億，同比2015年同期的6600億上漲幅度高達74.6%。而在這份新出爐的上半年業績排行中，曾與合生、富力、碧桂園、恒大并稱“華南五虎”的雅居樂再次掉隊。相較高毛利率、長周轉、做中高端產品的粵派房企，以陽光城、融信、融僑為代表的閩系房企在今年上半年迅速擴張，分別以178億元、177.5億元、156億元進入銷售榜前40位。