物業服務收費規范化研究

何宜生

1 物業服務收費的現狀

隨著我國房地產市場的快速發展，物業管理已經成為國民經濟中的重要新興行業，但伴隨著物業管理企業成長而來的一個突出問題，就是收取物業管理費難，業主少交、欠交、拒交物業管理費的現象，已是行業內普遍存在的問題，它嚴重制約著企業的生存和發展，影響到業主的安居和社會的穩定。

1.1 現行的物業服務收費制度

目前指導廣州市物業服務收費的規范性文件是廣州市物價局與市國土房管局聯合制定的《廣州市物業服務收費管理實施細則》、《廣州市普通住宅物業管理服務等級標準》和《2005 ～ 2006 年度廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》。廣東省物價局最新出臺的《關于加強物業服務收費管理的通知》中規定的，通知于2007年2月1日起執行。

1.2 物業服務收費在政策方面的弊端

根據收集到的資料，結合上述制度分析，物業服務收費在政策方面存在的主要問題可歸結為一下幾點：

1.現行政府指導價雖已略有提高，但相對于社會發展與居民收入水平而言，增幅不太明顯，導致了物業管理企業利潤空間受到嚴重擠壓，發展空間日益縮小。

2.現行的政府指導價，定性化指標遠多于定量化指標，從而使得物業服務收費價格的制定更多地是從市場認知價值——市民接受能力的角度去考慮，使得物業管理的實際成本嚴重超標。

3.就具體的收費行為而言，明顯的表現是收費率不高，業主、住戶拖欠、拒繳物業服務費為數不少，理由也多不勝舉，這些都給物業管理企業的正常運作造成了極大的影響。

1.3 物業服務收費在實操中存在的弊端

為了方便分析和研究，現實生活中物業服務收費存在的弊端可以分為以下兩大類：

1.3.1 收費辦法不合理

而物業管理服務費收費辦法的不合理又表現為下面三個方面：

1.收費標準偏低。普通住宅小區物業管理公共性服務收費，與物業管理的成本的實際費用相比是偏低的。應該具體問題具體分析，按服務內容、性質和等級作出定量標準，維持物業管理企業的生存和發展。

2.收費沒有考慮到一些具體問題。如電梯費、高壓水泵費沒有考慮樓層等因素，一刀切地平均交費，這既影響了住房繳納物業管理經費的積極性，也導致了一些糾紛的發生。

3.個別收費項目權利和義務關系不對等。例如：機動車存車費，如發生車輛丟失，收費單位應負賠償責任，這一規定將機動車丟失風險大部分轉嫁給物業管理企業。

1.3.2 收費行為不規范

物業管理服務費收取中的問題表現為物業管理企業收費不規范，存在著嚴重的多收費、亂收費現象。另一方面，也存在著住房少交費或不交費的情況。部分物業管理企業收費不規范，主要表現在下面五個方面：

1.自立名目收費。向業主收取 “維修保證金”等不合理費用。

2.超過規定標準收費。有的物業管理企業在收取“裝修垃圾外運費”時，超過了每個自然間的價格標準，或者采取多算自然間的方法，變相多收費。

3.一次性收取多年的物業管理費。有的物業管理企業把規定按年收取的物業管理費。改為一次性向業主收取5年或10年的管理費。

4.普通住宅小區按高檔住宅收費。有些物業管理企業私自提高收費標準，對普通小區的有些收費項目視同高檔住宅收費。

1.4 研究解決的辦法

綜合以上物業服務收費存在的問題，應該要實事求是地找出相應的解決對策，歸根結底，要從這幾方面著手：

1.4.1 加強物業管理法規宣傳

為使業主和物業公司建立良好的互助合作關系，解決物業管理收費難題，應充分利用公告欄、宣傳欄及文體娛樂活動等對業主加強物業管理法規宣傳。

1.4.2 打破壟斷，推行招投標制度

大力推行物業管理招投標制度，這既有利于政府職能部門對市場的管理，又能促進和引導物業管理行業展開公平有序的競爭，同時業主也能客觀地了解物業管理服務的價格水平，對物業管理公司進行有效的監督。

1.4.3 改變收費態度和收費方式

物業管理公司可以嘗試改變工作方式和收費態度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業務、讓業主預存費用等，以避免上述問題的發生。

1.4.4 對久而不決的欠費業主區別對待，積極追討

對于交費的業主和不交費的業主，應獎罰分明。對無正當理由拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司可根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，但工作中要做到有理、有利、有節。

2 規范物業服務收費的措施

在前述現實分析的基礎上，本人提出如下一些對策建議，希望能改變我國物業管理收費環節的難題，規范收費法律，保障收費力度。

4.1 健全法律，完善制度

完善收費執法體系，保證物業管理費的收繳率。在這方面，香港的經驗很值得借鑒。香港物業管理費用款項通過小額錢債審裁處解決，大額物業管理費用款項則可向法院提出控訴。

4.2 加強物業服務收費的管理和監督

4.2.1 加強物業服務收費的管理的對策

1.不斷提高服務質量，不斷創新服務項目

在服務項目上企業應根據業主的需要不斷的改進和創新。企業的服務一直走在業主的前面。在住宅小區里開展室內裝修、家庭綠化、等服務；在商務辦公大廈設置小型商業服務網點、中介代理等服務，這樣既滿足了業主的需求，又增加了公司的收入。

2.培養和造就高素質的服務團隊。

物業管理屬于服務性行業，所提供的商品是無形的“服務”。它的各項管理說到底是為業主提供各項滿意的服務，而這一切都要取決于服務者素質的高低和能力的發揮。

4.2.2 加強物業管理服務收費的監督

1. 政府有關部門，應在完善收費辦法的基礎上，加大對物業管理亂收費問題的查處。政府監察部門應建立健全物業管理行業收費的制約機制，對不規范的收費行為進行監督和處罰。

2. 盡快完善業主委員會制度，由業主委員會對物業管理企業的收費工作進行監督。

4.3 誠信服務，透明收費

物業管理企業要嚴格按照合同約定收取服務費用，堅決杜絕少服務、多收費，收費不透明甚至亂收費的現象。具體操作可以采取以下手段：

4.3.1 物業服務收費明碼標價

物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價。

4.3.2 物業服務收費張榜公示

在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

4.3.3 物業服務收費按質論價

物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

4.3.4 收費形式雙方約定

業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。