淺議物業服務合同糾紛及應對

楊英

1 物業服務合同糾紛

隨著物業管理行業的快速發展，糾紛也成上升趨勢。現在物業管理企業普遍使用物業服務合同，其版本千差萬別，其中有些版本存在的缺陷，或引起糾紛或使問題得不到解決根據，往往導致物業管理企業在訴訟中失利。

1.1 物業服務合同糾紛的類型

1.1.1 收費問題引發的糾紛

（1）物業管理企業收取費用標準不合理的糾紛。主要指物業管理公司收取如裝修、垃圾清運、材料運輸、電梯使用、樓道粉刷等費用，標準各不相同，引起業主不滿，還有水電亂收費等糾紛；

1.1.2 服務質量糾紛

業主認為物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的，從而引起不滿和糾紛；由于業主與物業管理公司對服務標準和服務價格認同不一致所引起的糾紛。

1.1.3 管理責任糾紛

（1）業主財產損失賠償糾紛。此類糾紛一般是由小區內業主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起。由于相關法律規定不健全，在如何合理分配物業管理企業的財產損失賠償責任方面無相關依據，因此極易發生該類糾紛。

（2）人身損害賠償糾紛。業主在小區內被害，其家屬往往以物業管理公司未盡物業管理合同義務，而要求物業管理公司承擔民事賠償責任，物業管理公司往往以沒有過錯為由拒絕賠償，由此引起糾紛。

1.1.4 專項維修資金方面的糾紛

（1）專項維修資金的使用和管理引發的糾紛。如物業管理企業和業主委員會擅自挪用專項維修資金；專項維修資金的使用情況不明引起業主的不滿；轉讓物業時專項維修資金的處理問題糾紛。

（2）業主欠繳專項維修資金、專項維修資金的續籌等引起的糾紛。

2 完善合同內容，規避糾紛

業主或業主委員會應與物管公司簽訂一份責任與義務明確的物業服務合同，是事后解決矛盾糾紛的重要評判標準，也是保障雙方權益的重要依據。由于合同沒寫清楚、雙方職責義務不明而發生糾紛的情況非常普遍。對于法律上沒有規定或者規定模糊的事項，物業服務合同中盡可能全面、詳細的對各項事物做出約定，然后由雙方當事人善意，誠信的履行合同，依據合同解決糾紛。

2.1 物業服務合同的內容必須合法

目前，物業管理在我國還沒完善，由于缺乏必要的法律規范，物業服務合同中導致侵犯業主合法權益的違法現象比較普遍，比較典型的有以下幾種：

（1）物業管理企業未經業主同意，擅自以營利為目的使用或出租全體業主共有的建筑物的共用部分。

（2）未經業主同意擅自出租房屋頂或外墻謀取利益或以營利為目的的使用屋頂（如開設露天舞場、茶座等）。

（3）物業服務合同使第一業主保留或擁有特權，侵犯了其他業主的合法權益。例如，合同規定第一業主可在任何情況下更改樓宇名稱，有權在樓宇屋頂各平臺展示安裝或附加任何招牌及其他廣告牌或結構，等等。

2.2 明確服務范圍和服務內容

物業服務合同要清晰的規定服務范圍和服務內容。往往一些合同對服務范圍和服務內容約定不明，導致責任不清，物業區域外的一些事情也找物業管理企業負責，物業管理公司防范風險、保護自己的最好方法就是合同，要明確規范服務范圍和服務內容，并按合同規定服務，就依據合同來保護企業自身的合法權益。

2.3 服務合同應具體、明確，物業服務標準應細化

關于業主大會如何考核物業管理企業的服務質量問題，雖然服務標準在不斷細化，但現在業主靠主觀判斷，業主經常就服務是否達到合同約定與物業企業發生爭議，官司打到法院，法官也難以判斷。實際上，服務質量是很難定量衡量的。

為了避免不必要的紛爭，物業服務合同當事人應當就物業服務質量作全面、具體的約定。明確、細化、量化服務質量標準。

2.4 明確專項維修資金的管理與使用規則

專項維修資金對于保證物業共用部位和共用設施設備的維修養護，對于物業的保值增值，具有十分重要的意義。物業管理維修資金的使用，由物業管理公司提出年度計劃，經業主委員會批準后實施。因此，應在合同中依法對專項維修資金的管理和使用規則等進行具體約定，解決問題和糾紛。

2.5 明確物業服務合同中關于保安義務的內容

由于第三人的違法行為致使業主人身、財產受損，物業管理企業是否應當為此“埋單”？在物業服務合同中，應將保安義務的內容約定的盡可能詳細具體，對安全防范的標準做出具體而明確的約定。同時還可在物業服務合同中約定排除性條款，即約定物業管理企業在哪些情況下不承擔財產被盜、人身受到侵害的法律責任。就車輛管理法律關系的性質在物業服務合同中做出自由約定，一旦車輛丟失，按約定處理。

2.6 物業管理合同的解除以及相關問題的處理要完善

物業管理是不能中斷的，因為物業管理中涉及到全體業主涉及到公共設施和設備整體的安全。一旦物業管理進入中斷則無法啟動，這有過眾多的案例。并且即使再啟動起來卻也是效果不好的。目前的物業合同終止的方式大多數是通過“打仗”的方式才能得以終止。如果通過協商方式來解除物業管理，其效果則是更具優越性的。但是在協商中止或解除物業管理時其操作方式應該是具有雙方責任的，其中物業公司應當說說自己所占有的資料，同時應當明確物業公司的所有債權如何處理。

對于合同解除后，原物業管理企業當負有一定的后合同義務，以保證物業管理的繼續和順暢銜接。物業服務合同中的后合同義務主要包括：（1）物業管理事務繼續處理的義務。此時業主也應當依據誠實信用原則償還費用以及支付報酬。（2）妥善交接的義務。物業服務合同解除后，物業管理企業應將保管的建筑竣工圖等物業檔案資料移交給業主委員會。并應妥善地向業主大會選聘的新的物業管理企業做好物業管理的交接工作。（3）通知義務。物業服務合同一方當事人行使解除權解除合同的，應及時將解除合同的事由與意思表示送達對方，否則不發生合同解除的效力。此外，還應按規定向物業管理行政主管部門履行備案手續。