樓市回暖或隱藏更大“陷阱”

張宏偉

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1-3月份提高1個百分點。其中，住宅投資16887億元，增長6.4%，增速提高1.8個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.5%。由于一線城市、核心二三線城市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)快速回升。

1-4月份，商品房銷售面積36012萬平方米，同比增長36.5%，增速比1-3月份提高3.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長38.8%，辦公樓銷售面積增長33.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長13.5%。商品房銷售額27656億元，增長55.9%，增速提高1.8個百分點。其中，住宅銷售額增長61.4%，辦公樓銷售額增長60.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長15.3%。

另外，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1季度經(jīng)濟企穩(wěn)，經(jīng)濟增速為6.7%。隨著房地產(chǎn)投資增速與銷售增速的回升，中國經(jīng)濟企穩(wěn)的跡象開始顯現(xiàn)。也就是說，一季度中國經(jīng)濟企穩(wěn)的主要原因是由于房地產(chǎn)投資和銷售的大幅回升導(dǎo)致的。 那么，作為房地產(chǎn)從業(yè)人員來講，今年1-4月房地產(chǎn)投資與銷售的回升是否是好事？未來樓市預(yù)期如何？今年1-4月房地產(chǎn)投資與銷售回升的背后還有哪些問題？這其中是否有更大的“陷阱”等著我們？

第一，從房地產(chǎn)市場的角度來看，今年1-4月房地產(chǎn)投資與銷售的短期回升當(dāng)然是好事，但是，當(dāng)前房地產(chǎn)投資回升與銷售的回升仍然缺乏經(jīng)濟基本面持續(xù)企穩(wěn)、回升的支持，房地產(chǎn)投資與銷售回升僅僅是因為拉動宏觀經(jīng)濟增長需要，而不是經(jīng)濟基本面回升帶動的樓市需求的回升，這不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

筆者認為，經(jīng)濟復(fù)蘇企穩(wěn)仍然存在不確定性，一是因為國際經(jīng)濟環(huán)境仍然不樂觀，國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境也不樂觀，短期內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇的基本面并不是太牢固；二是國內(nèi)現(xiàn)行的各類改革尚未有實質(zhì)性效果，改革的紅利對于經(jīng)濟復(fù)蘇來講短期內(nèi)很難快速兌現(xiàn)；三是今年1-4月房地產(chǎn)投資與銷售復(fù)蘇的勢頭雖然有，但僅僅是因為拉動宏觀經(jīng)濟增長需要，而不是經(jīng)濟基本面回升帶動樓市需求的回升，這樣的增長缺乏可持續(xù)性。

第二，從房地產(chǎn)投資回升的角度來看，雖然房地產(chǎn)投資回升了，但是主要是基于一線城市、部分基本面較好的二線城市的房地產(chǎn)投資的回升拉動，仔細研究發(fā)現(xiàn)，這背后其實是“地王”頻出、樓市過熱的結(jié)果，比如北上廣深一線城市、蘇州、南京、合肥等部分二線城市。

從“地王”頻出的角度來看，由于一線城市、部分基本面較好的二線城市地價成本的大幅回升，這些城市的樓市也將面臨投資風(fēng)險，也就是未來這些“地王”項目在銷售的時候勢必會遇到問題，這也是當(dāng)前上述城市房地產(chǎn)投資回升背后較大的投資“陷阱”。因此，當(dāng)前一線城市、部分基本面較好的二線城市“地王”頻出拉動房地產(chǎn)投資回升的現(xiàn)象，對于未來樓市平穩(wěn)運行，房地產(chǎn)投資持續(xù)回升不是一件好的事情。

第三，從一線城市、部分基本面較好的二線城市以外的城市（部分二線城市、大部分三四線城市）來看，這些城市的房地產(chǎn)投資的回升并不是好事情，因為本來這些城市就存在去庫存壓力，如果此時房地產(chǎn)投資再次回升，也就意味著樓市庫存也會進一步增加，這些城市仍然將面臨去庫存壓力。

第四，從銷售的角度來看，一線城市、部分基本面較好的二線城市由于2015年下半以來（包括今年一季度）大量需求的透支，未來樓市需求持續(xù)釋放仍然存在很大的變數(shù)。理由有兩個：一是上述城市面臨新的調(diào)控壓力，從調(diào)控政策走勢來看，京滬深樓市政策已經(jīng)從嚴(yán)調(diào)控了，其他城市比如南京、蘇州等也面臨調(diào)控進一步從嚴(yán)的風(fēng)險；二是，從研究數(shù)據(jù)來看，今年下半年上述城市將進入市場調(diào)整期，那么，屆時一線城市、部分基本面較好的二線城市房地產(chǎn)銷售回升的局面將就此而止。因此，上述城市銷售回升的背后也會面臨短期內(nèi)市場進入調(diào)整期的“陷阱”。對于從業(yè)人員來講，當(dāng)前的銷售回升真的不必樂觀，未來即使上述基本面較好的城市仍然面臨較大的銷售壓力。

第五，5月13日，中國人民銀行發(fā)布數(shù)據(jù)報告稱，4月末，廣義貨幣（M2）余額144.52萬億元，同比增長12.8%，增速比上月末低0.6個百分點；截至2016年4月末，社會融資規(guī)模存量為145.59萬億元，同比增長13.1%。當(dāng)月社會融資規(guī)模增量為7510億元，比去年同期少3072億元。貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮。這對于今年下半年及2017年房地產(chǎn)市場來講不是一件好事情。

第六，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進入下半場。從樓市下半場特征來看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢勢在必然，此時，房地產(chǎn)行業(yè)需求不再會有過去“黃金十年”的輝煌。因此，不要再期望此次房地產(chǎn)投資回升與銷售回升會帶來更多的房地產(chǎn)市場機會。

從上述分析來看，1-4月中國房地產(chǎn)投資回升與銷售回升反而會因為樓市已經(jīng)進入下半場而隱藏著更大“陷阱”。這個“陷阱”就是一線城市、部分基本面較好的二線城市面臨著地價攀升的投資風(fēng)險，部分基本面不好的二線城市、大部分三四線城市面臨更大的“去庫存”壓力。