“營改增”的實施對企業(yè)影響幾何——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例

福建農(nóng)林大學 鄭玉華

“營改增”的實施對企業(yè)影響幾何——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例

福建農(nóng)林大學 鄭玉華

營改增是近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)財稅領域最重要的改革內(nèi)容，此舉旨在減輕企業(yè)稅負，促進行業(yè)發(fā)展。然而房地產(chǎn)企業(yè)營改增處于試行期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受營改增的具體影響還無法得出結論。為此，本文選取11家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分析營改增對企業(yè)的稅負和經(jīng)營策略的影響。通過稅負測算模型測算營改增前后企業(yè)稅負變動情況，得出結論：營改增使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負降低；營改增對房企的產(chǎn)品升級、區(qū)域戰(zhàn)略布局調(diào)整等經(jīng)營管理有促進作用。最后提出展望。

營改增 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 企業(yè)經(jīng)營管理

1　研究背景

營業(yè)稅改征增值稅作為十二五規(guī)劃我國財稅體制改革的“重頭戲”，是以結構性減稅促進穩(wěn)增長、調(diào)結構的關鍵點。國家稅務總局的數(shù)據(jù)顯示，2013年營改增帶動減稅1402億元，2014年減稅1918億元，同比增長36.8%。

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、產(chǎn)值高，是納稅大戶，但房地產(chǎn)業(yè)的重復征稅卻阻礙了行業(yè)的健康發(fā)展［1］，房地產(chǎn)營改增正是在此背景下推行的，而營改增正處于開展前期，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響無法確定。為此，本文研究營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負和經(jīng)營策略的影響，以使企業(yè)更好地制定發(fā)展戰(zhàn)略。

2　房地產(chǎn)營改增內(nèi)容

房地產(chǎn)營改增即在房地產(chǎn)業(yè)施行營業(yè)稅改征增值稅。改革后的增值稅稅計稅方法為一般計稅法，計算公式為：應納稅額=銷項稅－進項稅。其中，經(jīng)營業(yè)務為轉讓固定資產(chǎn)的，適用11%的增值稅稅率；經(jīng)營業(yè)務為租賃服務業(yè)的，適用6%的增值稅稅率。

3　營改增后的稅負測算與結果綜述

3.1理論假設

構建模型測算改革后企業(yè)的稅負變動率（?T），若為負值，則企業(yè)稅負降低；若為正值，則企業(yè)稅負提高。如下：

?T=（營改增后增值稅額一營業(yè)稅額）/營業(yè)收入

3.2數(shù)據(jù)測算與綜述

通過wind資訊金融終端提取11家在國內(nèi)上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營）的營業(yè)收入與可抵扣項目的費用明細，計算各項財務數(shù)據(jù)記錄于表1。所選研究對象的資產(chǎn)營收分別處于行業(yè)前列、中游和末端，以保證樣本跨度。

由表1可得，除廣宇發(fā)展以外，其余10家企業(yè)的稅負水平均降低；進一步計算，所有樣本的稅負增長率平均值為-0.24%，可知營改增能使絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負水平降低。至于廣宇發(fā)展的稅負增長情況，筆者參考文獻并結合該企業(yè)年報分析認為，這與其投入產(chǎn)出比較低有關［2］。

表1　企業(yè)（主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營）的營業(yè)收入與可抵扣項目的費用明細 （萬元）

4　營改增對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略的影響

在前文提及的研究假設和數(shù)據(jù)測算的假設前提下，營改增能使企業(yè)避免重復納稅，能對企業(yè)形成明顯的減稅效應。結合此結論與增值稅的特點，進一步分析得出營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的影響。

4.1促進產(chǎn)品升級

一方面，為了緩解在項目開發(fā)過程中巨大的資金壓力，房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取房產(chǎn)預售形式來提前獲得資金，但是企業(yè)需要在收到預收款時就需以5%稅率繳納營業(yè)稅，部分流動資金被占用［3］。根據(jù)《營業(yè)稅改增值稅試點有關事項的規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售房地產(chǎn)項目，只需在收到預收款時按照3%的稅率預繳增值稅，二者之間的差額減少了對資金的占用。加之營改增的減稅效應，使企業(yè)在建設期的資金更充足，轉而投入到產(chǎn)品設計以豐富產(chǎn)品，譬如設計全新形式的西式精裝房，增加對購房者的吸引。同時，建安成本以一定的抵扣比例計入增值稅抵扣項目，其在總成本中的比例越高，企業(yè)實際成本支出越少，這給了企業(yè)提高建安成本的動力，例如頻繁更新設備與技術研發(fā)，對提高質(zhì)量、豐富產(chǎn)品更為利好。在此基礎上，營改增也可以提高企業(yè)利用科技的動力，加快產(chǎn)品升級的速度。

4.2促進財務管理的完善

營改增前，企業(yè)的主要業(yè)務集中在營業(yè)稅范圍［4］。營改增后，企業(yè)的業(yè)務則集中于增值稅范疇，企業(yè)需要把這些業(yè)務進行詳細區(qū)分。相比營業(yè)稅（無抵扣項目），增值稅不僅計稅方式改變了，而且進項稅抵扣項目復雜繁多，這就要求提高稅務籌劃能力，使抵扣最大化。營改增作為機遇會加劇同行競爭，就會促使企業(yè)加快財務制度體系的規(guī)范，以適應增值稅對財務管理水平的高要求，從這方面講，營改增能促進房地產(chǎn)企業(yè)財務管理制度的完善。

4.3有利于區(qū)域布局策略調(diào)整

當前拿地成本在開發(fā)成本中的比例很高，由于土地價格的區(qū)域差異性，一二三線城市之間的土地價格差距懸殊，土地成本是否納入可抵扣項目，決定著企業(yè)今后的區(qū)域發(fā)展，企業(yè)需要根據(jù)政策調(diào)整區(qū)域布局。根據(jù)財稅規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。這意味著土地成本可抵扣，如此一來，一線城市的高額土地成本就不會成為開發(fā)商進軍一線城市的障礙，反而房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的布局中受益匪淺，其他房地產(chǎn)企業(yè)也會有針對調(diào)整區(qū)域布局。但這也可能讓企業(yè)在一線城市的土地爭奪戰(zhàn)更加激烈。

4.4有利于提高管控水平

此次營改增，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管控水平?jīng)Q定著其本身的業(yè)績。一方面，能否實現(xiàn)最大化的抵扣取決于企業(yè)能否從上下游取得足額可抵扣的增值稅發(fā)票作為抵扣憑證［5］，這就要求企業(yè)在管理，特別是采購環(huán)節(jié)提高內(nèi)控水平，精選供應商；另一方面，營改增給企業(yè)提供了更多稅務轉移的機會，增強稅負轉嫁能力就要求房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力與管控能力，以增強和上下游企業(yè)的議價能力，管控能力越強，議價的空間越大，談判越有利。綜上，營改增給企業(yè)帶來了機遇，能促使企業(yè)提高稅負轉嫁能力。

5　結論與展望

本文通過稅負測算模型測算營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅負變化，認為營改增使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負降低，營改增的實施會讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略更明確更堅定，但也對房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和競爭力提出了考驗，企業(yè)需要謹慎對待。

然而，筆者受限于財務知識，存在很多不足之處，今后在以下幾個方面需要進一步的研究。

（1）擴展樣本區(qū)間與容量，通過處理足量的數(shù)據(jù)來支撐結論。

（2）研究營改增對企業(yè)利潤的影響。雖然營改增的減稅效應能使企業(yè)減少在稅務的支出，但是對價格的影響不得而知，使得企業(yè)營改增后的利潤變化無法測算，今后可進一步朝此方向深入研究。

［1］ 戚興國.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策分析［J］.財經(jīng)界，2016（06）.

［2］ 嚴榮.營改增對上海房地產(chǎn)業(yè)的影響研究［J］.上海經(jīng)濟研究，2015（12）.

［3］ 詹敏.房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后的稅負變化［J］.財會月刊，2015（29）.

［4］ 汪會芳.房地產(chǎn)財務管理運行機制及其優(yōu)化策略探討［J］.福建質(zhì)量管理，2016（04）.

［5］ 黃玲.論營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響［J］.財會月刊，2015（21）.

［6］ 張繼焦，劉仕剛.關于當前中國經(jīng)濟社會結構轉型的幾點思考［J］.廣西師范學院學報（哲學社會科學版），2016，37（1）.

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2096-0298（2016）09（b）-022-02