“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)企業(yè)影響幾何——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例

福建農(nóng)林大學(xué) 鄭玉華

“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)企業(yè)影響幾何——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例

福建農(nóng)林大學(xué) 鄭玉華

營(yíng)改增是近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅領(lǐng)域最重要的改革內(nèi)容，此舉旨在減輕企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。然而房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增處于試行期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受營(yíng)改增的具體影響還無(wú)法得出結(jié)論。為此，本文選取11家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分析營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的稅負(fù)和經(jīng)營(yíng)策略的影響。通過(guò)稅負(fù)測(cè)算模型測(cè)算營(yíng)改增前后企業(yè)稅負(fù)變動(dòng)情況，得出結(jié)論：營(yíng)改增使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)降低；營(yíng)改增對(duì)房企的產(chǎn)品升級(jí)、區(qū)域戰(zhàn)略布局調(diào)整等經(jīng)營(yíng)管理有促進(jìn)作用。最后提出展望。

營(yíng)改增 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

1　研究背景

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅作為十二五規(guī)劃我國(guó)財(cái)稅體制改革的“重頭戲”，是以結(jié)構(gòu)性減稅促進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵點(diǎn)。國(guó)家稅務(wù)總局的數(shù)據(jù)顯示，2013年?duì)I改增帶動(dòng)減稅1402億元，2014年減稅1918億元，同比增長(zhǎng)36.8%。

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、產(chǎn)值高，是納稅大戶，但房地產(chǎn)業(yè)的重復(fù)征稅卻阻礙了行業(yè)的健康發(fā)展［1］，房地產(chǎn)營(yíng)改增正是在此背景下推行的，而營(yíng)改增正處于開展前期，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響無(wú)法確定。為此，本文研究營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和經(jīng)營(yíng)策略的影響，以使企業(yè)更好地制定發(fā)展戰(zhàn)略。

2　房地產(chǎn)營(yíng)改增內(nèi)容

房地產(chǎn)營(yíng)改增即在房地產(chǎn)業(yè)施行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。改革后的增值稅稅計(jì)稅方法為一般計(jì)稅法，計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅－進(jìn)項(xiàng)稅。其中，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的，適用11%的增值稅稅率；經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為租賃服務(wù)業(yè)的，適用6%的增值稅稅率。

3　營(yíng)改增后的稅負(fù)測(cè)算與結(jié)果綜述

3.1理論假設(shè)

構(gòu)建模型測(cè)算改革后企業(yè)的稅負(fù)變動(dòng)率（?T），若為負(fù)值，則企業(yè)稅負(fù)降低；若為正值，則企業(yè)稅負(fù)提高。如下：

?T=（營(yíng)改增后增值稅額一營(yíng)業(yè)稅額）/營(yíng)業(yè)收入

3.2數(shù)據(jù)測(cè)算與綜述

通過(guò)wind資訊金融終端提取11家在國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)）的營(yíng)業(yè)收入與可抵扣項(xiàng)目的費(fèi)用明細(xì)，計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄于表1。所選研究對(duì)象的資產(chǎn)營(yíng)收分別處于行業(yè)前列、中游和末端，以保證樣本跨度。

由表1可得，除廣宇發(fā)展以外，其余10家企業(yè)的稅負(fù)水平均降低；進(jìn)一步計(jì)算，所有樣本的稅負(fù)增長(zhǎng)率平均值為-0.24%，可知營(yíng)改增能使絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)水平降低。至于廣宇發(fā)展的稅負(fù)增長(zhǎng)情況，筆者參考文獻(xiàn)并結(jié)合該企業(yè)年報(bào)分析認(rèn)為，這與其投入產(chǎn)出比較低有關(guān)［2］。

表1　企業(yè)（主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)）的營(yíng)業(yè)收入與可抵扣項(xiàng)目的費(fèi)用明細(xì) （萬(wàn)元）

4　營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的影響

在前文提及的研究假設(shè)和數(shù)據(jù)測(cè)算的假設(shè)前提下，營(yíng)改增能使企業(yè)避免重復(fù)納稅，能對(duì)企業(yè)形成明顯的減稅效應(yīng)。結(jié)合此結(jié)論與增值稅的特點(diǎn)，進(jìn)一步分析得出營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的影響。

4.1促進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)

一方面，為了緩解在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中巨大的資金壓力，房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取房產(chǎn)預(yù)售形式來(lái)提前獲得資金，但是企業(yè)需要在收到預(yù)收款時(shí)就需以5%稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，部分流動(dòng)資金被占用［3］。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目，只需在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的稅率預(yù)繳增值稅，二者之間的差額減少了對(duì)資金的占用。加之營(yíng)改增的減稅效應(yīng)，使企業(yè)在建設(shè)期的資金更充足，轉(zhuǎn)而投入到產(chǎn)品設(shè)計(jì)以豐富產(chǎn)品，譬如設(shè)計(jì)全新形式的西式精裝房，增加對(duì)購(gòu)房者的吸引。同時(shí)，建安成本以一定的抵扣比例計(jì)入增值稅抵扣項(xiàng)目，其在總成本中的比例越高，企業(yè)實(shí)際成本支出越少，這給了企業(yè)提高建安成本的動(dòng)力，例如頻繁更新設(shè)備與技術(shù)研發(fā)，對(duì)提高質(zhì)量、豐富產(chǎn)品更為利好。在此基礎(chǔ)上，營(yíng)改增也可以提高企業(yè)利用科技的動(dòng)力，加快產(chǎn)品升級(jí)的速度。

4.2促進(jìn)財(cái)務(wù)管理的完善

營(yíng)改增前，企業(yè)的主要業(yè)務(wù)集中在營(yíng)業(yè)稅范圍［4］。營(yíng)改增后，企業(yè)的業(yè)務(wù)則集中于增值稅范疇，企業(yè)需要把這些業(yè)務(wù)進(jìn)行詳細(xì)區(qū)分。相比營(yíng)業(yè)稅（無(wú)抵扣項(xiàng)目），增值稅不僅計(jì)稅方式改變了，而且進(jìn)項(xiàng)稅抵扣項(xiàng)目復(fù)雜繁多，這就要求提高稅務(wù)籌劃能力，使抵扣最大化。營(yíng)改增作為機(jī)遇會(huì)加劇同行競(jìng)爭(zhēng)，就會(huì)促使企業(yè)加快財(cái)務(wù)制度體系的規(guī)范，以適應(yīng)增值稅對(duì)財(cái)務(wù)管理水平的高要求，從這方面講，營(yíng)改增能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的完善。

4.3有利于區(qū)域布局策略調(diào)整

當(dāng)前拿地成本在開發(fā)成本中的比例很高，由于土地價(jià)格的區(qū)域差異性，一二三線城市之間的土地價(jià)格差距懸殊，土地成本是否納入可抵扣項(xiàng)目，決定著企業(yè)今后的區(qū)域發(fā)展，企業(yè)需要根據(jù)政策調(diào)整區(qū)域布局。根據(jù)財(cái)稅規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。這意味著土地成本可抵扣，如此一來(lái)，一線城市的高額土地成本就不會(huì)成為開發(fā)商進(jìn)軍一線城市的障礙，反而房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的布局中受益匪淺，其他房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)有針對(duì)調(diào)整區(qū)域布局。但這也可能讓企業(yè)在一線城市的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)更加激烈。

4.4有利于提高管控水平

此次營(yíng)改增，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管控水平?jīng)Q定著其本身的業(yè)績(jī)。一方面，能否實(shí)現(xiàn)最大化的抵扣取決于企業(yè)能否從上下游取得足額可抵扣的增值稅發(fā)票作為抵扣憑證［5］，這就要求企業(yè)在管理，特別是采購(gòu)環(huán)節(jié)提高內(nèi)控水平，精選供應(yīng)商；另一方面，營(yíng)改增給企業(yè)提供了更多稅務(wù)轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)，增強(qiáng)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力就要求房地產(chǎn)企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力與管控能力，以增強(qiáng)和上下游企業(yè)的議價(jià)能力，管控能力越強(qiáng)，議價(jià)的空間越大，談判越有利。綜上，營(yíng)改增給企業(yè)帶來(lái)了機(jī)遇，能促使企業(yè)提高稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力。

5　結(jié)論與展望

本文通過(guò)稅負(fù)測(cè)算模型測(cè)算營(yíng)改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化，認(rèn)為營(yíng)改增使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)降低，營(yíng)改增的實(shí)施會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略更明確更堅(jiān)定，但也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和競(jìng)爭(zhēng)力提出了考驗(yàn)，企業(yè)需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

然而，筆者受限于財(cái)務(wù)知識(shí)，存在很多不足之處，今后在以下幾個(gè)方面需要進(jìn)一步的研究。

（1）擴(kuò)展樣本區(qū)間與容量，通過(guò)處理足量的數(shù)據(jù)來(lái)支撐結(jié)論。

（2）研究營(yíng)改增對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響。雖然營(yíng)改增的減稅效應(yīng)能使企業(yè)減少在稅務(wù)的支出，但是對(duì)價(jià)格的影響不得而知，使得企業(yè)營(yíng)改增后的利潤(rùn)變化無(wú)法測(cè)算，今后可進(jìn)一步朝此方向深入研究。

［1］ 戚興國(guó).營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策分析［J］.財(cái)經(jīng)界，2016（06）.

［2］ 嚴(yán)榮.營(yíng)改增對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)的影響研究［J］.上海經(jīng)濟(jì)研究，2015（12）.

［3］ 詹敏.房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后的稅負(fù)變化［J］.財(cái)會(huì)月刊，2015（29）.

［4］ 汪會(huì)芳.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及其優(yōu)化策略探討［J］.福建質(zhì)量管理，2016（04）.

［5］ 黃玲.論營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響［J］.財(cái)會(huì)月刊，2015（21）.

［6］ 張繼焦，劉仕剛.關(guān)于當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的幾點(diǎn)思考［J］.廣西師范學(xué)院學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2016，37（1）.

F203.9

A

2096-0298（2016）09（b）-022-02