房地產開發企業會計核算的難點和重點探討

杜莉

摘要：隨著我國城市化建設進程不斷加快，房地產業持續高速發展，該產業集土地開發、房屋建設、房屋銷售為一體，會計核算較為復雜。為保障房地產企業的經濟利益，有必要對會計核算的重點與難點進行系統梳理，以便提升會計核算的有效性。鑒于此，本文試圖在闡釋房地產企業會計核算重點與難點的基礎上，提出幾方面的優化策略，以提升房地產企業會計核算的有效性。

關鍵詞：房地產企業 會計核算 難點 重點

房地產企業屬于高投入、高風險行業，一方面，就企業風險的規避方面而言，房地產企業的投資規模較大，且涉及土地、建設、銷售等多個會計核算環節，會計核算復雜且具有較強的連鎖效應；另一方面，就企業利潤方面而言，目前的房地產市場競爭異常激烈，庫存量高，存量資產盤活困難，有效的會計核算有益于企業降低成本，提升效率。本文主要就房地產企業會計核算的重點與難點及其優化策略進行探討。

一、房地產開發企業會計核算的難點與重點

（一）房地產開發企業會計核算的難點分析

首先，核算體系選擇和平臺搭建至關重要。房地產企業大小不一，規模不同，開發節奏各不相同，開發的每種業態的成本和銷售去化難易程度也有區別，所以就要求財務人員在項目剛剛開始時，具有全局觀，大局觀，綜合可行性研究報告，市場分析定位，項目成本測算，當地稅務監管等各方面因素考慮，來選擇項目是采用分公司核算，還在子公司核算，在項目滾動開發時，選擇搭建一個賬套核算一個項目，還是一個賬套多個項目分開核算，這對于后續的成本核算，費用歸集分配，企業所得稅匯算清繳，土地增稅清算，項目的利潤有著實質性影響。因眾多因素影響，加之市場變化莫測，企業戰略方針的調整，及宏觀經濟影響，稅制改革等突發事件，容導致核算體系的選擇和搭建異常糾結，有時確定了核算方式和搭建了核算體系，但隨著時間推移，事件發生又會覺得不太適宜了，需要適時調整。這些都構成房地產企業會計核算的難點之一。

其次，核算業務難度加大，周期較長。目前房地產企業不僅僅是從事房屋建設與房屋銷售，還負責房屋配套設施建設與裝修設計方面，這就增加了房地產企業會計核算的類別難度。此外，房地產企業的周期很長，耗資大、時間跨度大是房地產企業的典型特征，這也為會計核算提出了巨大的挑戰，即如何調度與使用企業有限的資金進行房屋建設。將有限的資金運用到極致是房地產企業會計核算的難點之一。因此，核算業務的加大與實踐跨度長是企業進行會計核算的難點。

最后，成本核算的難度加大。與以上表述類似，房地產企業的核算類別逐漸增多，周期逐漸加長，也使企業會計成本核算的內容逐漸豐富。一是房地產企業成本核算對象難以確定，鑒于目前核算的產品業態類別繁多，對成本核算對象的劃分就顯得很難；二是成本費用的分攤太過于主觀化，沒有明確的規定說明一些間接費用該如何進行分攤；三是對于分期項目的成本分攤，需要會計核算人員對項目進行周期劃分，而這樣的劃分對于財務人員而言具有難度和主觀成分。因此，成本核算的難度不斷加大是當前房地產企業進行會計核算的難點。總之，房地產企業會計核算分析的難點主要體現在：核算系統選擇和平臺搭建、業務難、時間長、成本核算復雜等方面。

（二）房地產開發企業會計核算的重點分析

首先，房地產企業涉及的業務類別較多，這些業務涉及的稅種也較多（企業所得稅、房產稅、土地增值稅等），而這些稅種的納稅標準、納稅時間與會計核算均存在差異，這就需要會計核算人員在會計核算的同時兼顧納稅籌劃與繳稅事宜，防范稅務風險。

其次，房地產企業在2016年5月1日實行“營改增”的新政，對于房地產行業會計核算提出了新的要求，應該作為會計核算的另一個重點進行分析。國家出臺了房地產行業過渡政策，即關于新項目和老項目的認定及老項目征收方式的選擇，國家出臺了房地產行業過渡政策：房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅；而一般納稅人的新項目只能按照一般方式納稅，不適用簡易征收方式。房地產老項目具體采用哪種方式納稅，需通過詳細測算后選擇。

二、房地產開發企業會計核算的優化策略

（一）關于房地產企業會計核算難點的優化策略

首先，在會計核算體系選擇和平臺搭建時，要有前瞻性，對于大型房產開發，一般應盡可能地選擇成立多個子公司的核算體系，子公司擁有獨立的法人資格，可以作為獨立的融資主體，也具有簽訂合同，獨立核算，和納稅、繳稅的相關權利和義務，分別成立子公司，既能擴大融資規模，拓展新的融資渠道，利于清楚劃分會計核算主體和納稅、繳稅范圍，還能分擔經營風險和財務風險，如果一旦一個項目或者是一個子公司出現問題，不會波及其他項目的開發和運營。

在子公司的核算體系下，項目分期滾動開發，可以根據規模大小，盡可能選擇一個賬套，分期核算。一方面便于非直接費用歸集和分配，另一方因為滾動開發，后一個項目前期投入較大，收入較少，其虧損可以用上一個項目的企業所得稅稅前利潤彌補，達到降低當期稅負、整體實現延遲納稅、進而提高企業經營效益的目的。

其次，針對核算業務與周期作為核算難點之一，一是要對企業目前的業務進行分類，根據不同的業務類別進行會計核算；二是要完善會計科目，根據國家不斷更新的會計準則及時更新企業內部的會計核算科目，同時要根據企業的實際情況完善二級科目，這樣使企業的會計核算更加清晰明了；三是要合理利用資金，將資金運用于重點項目，集中資金發展企業的重點發展對象。地產建設時間跨度難以改變，但是可以合理調度資金，加快資金周轉率。

最后，針對成本核算，一是要確定企業費用的分攤標準，例如土地面積法、價值分配法、預算造價法等，根據企業實際進行方法認定，要將不同的情況采用不同的方法標準計入企業會計核算制度中，嚴格執行費用分攤標準；二是確定成本核算對象，對于分期開發的項目，要按照總平圖確定的分期進行費用分攤，對于不是分期開發的項目，要按照產品的形態進行費用分攤。總之，要科學歸類，費用分攤合理可行。

（二）關于房地產企業會計核算重點的優化策略

首先，對于防范稅務風險，一是要強化企業財務人員與稅務機關人員的溝通，及時了解當下稅務政策，根據核算范圍核算對應的稅種；二是要做好納稅籌劃，根據國家相關稅法政策調整稅務籌劃方案，尤其要結合“營改增”新政進行合理避稅，例如：企業經營中應盡量使用甲供材的方式簽訂合同，開發產品精裝修策略等，這樣可以盡可能多的獲得增值稅的進項稅額，參與當期應納稅額的抵扣，達到降低企業稅負的目的。

其次，“營改增”新政應做好各項目的稅負分析確定征收方式（見下表）。

經下表數據分析可得：在比較理想的情況下每100元的成本可以取得進項稅額9.45元，因有些進項稅額無法取得，故再按照進項稅額的8折取得進項稅額計算。

100元的成本加計20%的利潤計算收入，由此可得出其繳納稅額為125/1.11×0.11-9.45×80%=4.82元，其稅負為4.82/125/1.11=4.28%，與簡易計稅5%相比，采用一般方式計稅對企業更為有利。

100元的成本加計28%的利潤計算收入，由此可得出其繳納稅額為138.88/1.11×0.11-9.45×80%=6.2元，其稅負為6.2/138.88/1.11=4.96%，與簡易計稅5%相比幾乎差不多。

綜合上述，依照上述理想狀況，利潤率低于28%的項目可以選擇一般納稅，項目利潤率超過28%應該選擇簡易納稅。

三、結語

房地產對我國城市建設具有重要作用，隨著我國會計核算逐漸與國際接軌，房地產市場競爭異常激烈，房地產開發企業會計核算的重點與難點也逐漸凸顯。在目前的理論研究中急需對其重點與難點進行系統地梳理。本文共分為兩部分，一部分是房地產企業會計核算的重點與難點；另一部分是房地產企業會計核算的優化策略。雖然文章對房地產會計核算的重點與難點進行了梳理，但是并不詳盡，不能代表全部的重難點與策略，而且由于篇幅所限也未能逐一深入，因此后續還需要多角度深入探討和學習。

（作者單位：深圳建業工程集團股份有限公司）