我國(guó)高房?jī)r(jià)成因分析及改善對(duì)策思考

劉占輝

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2016）08-000-03

摘要近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，引起了民眾的困惑和不安，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成了一定的危害.造成我國(guó)房?jī)r(jià)畸高的原因不僅因基本供需矛盾的存在，更有公共政策缺陷和中介機(jī)構(gòu)推波助瀾的影響。本文希冀在分析探討我國(guó)高房?jī)r(jià)成因的基礎(chǔ)上為抑制高房?jī)r(jià)提出一些改善建議。

關(guān)鍵詞高房?jī)r(jià) 供需矛盾 土地財(cái)政 房產(chǎn)稅 信息不對(duì)稱

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)迅速攀升，成為學(xué)界和社會(huì)公眾熱議的話題。高房?jī)r(jià)在給開發(fā)商、地方政府和部分房產(chǎn)擁有者帶來(lái)巨額財(cái)富的同時(shí)，也使普通民眾“望房興嘆”。高房?jī)r(jià)下，居民的消費(fèi)能力被透支，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)被扭曲，社會(huì)貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)也對(duì)社會(huì)創(chuàng)造力造成了破壞，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成了一定的危害。

一、我國(guó)高房?jī)r(jià)的成因分析

（一）供需矛盾

房?jī)r(jià)的上漲是多因素共同作用的結(jié)果，供需矛盾的存在是房?jī)r(jià)上漲的主導(dǎo)因素.首先，從需求的角度來(lái)看，消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求同時(shí)推動(dòng)了居民對(duì)于住房需求的上漲。

1.消費(fèi)性需求。在我國(guó)實(shí)施房改之前，盡管居民對(duì)于住房的有強(qiáng)烈的需求，但商品房開發(fā)市場(chǎng)處于萌芽狀態(tài)，城市居民的住房很大程度上只能依靠國(guó)家分配，住宅消費(fèi)性需求在國(guó)家分配的行政限制下處于被抑制的狀態(tài)。但自從實(shí)施住房改革之后，居民住房需求從國(guó)家分配轉(zhuǎn)為依靠市場(chǎng)解決，原先被抑制的住宅消費(fèi)性需求在短時(shí)間內(nèi)大量釋放出來(lái)，再加上我國(guó)近年來(lái)城市化進(jìn)程不斷加快，限制人口流動(dòng)因素減少，大量人口涌向大中城市，導(dǎo)致城市住房市場(chǎng)需求“洪峰”涌現(xiàn)，并且受我國(guó)人口基數(shù)龐大的因素影響這股“需求洪峰”仍將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

此外，我國(guó)新一代青年的住房觀念改變對(duì)住宅消費(fèi)性需求的增加也有很大影響。新一代青年對(duì)于生活質(zhì)量有更高的追求，希望改變以往與長(zhǎng)輩共居的生活習(xí)慣，有自己獨(dú)立的生活空間，在一定程度上也增加了購(gòu)房的需求。

2.投資投機(jī)性需求。由于房產(chǎn)所附著的土地具有不可再生性，使其不僅可以滿足居住需求，也具有投資的價(jià)值。在我國(guó)，對(duì)于投資者特別是中小投資者來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)投資渠道往往局限于銀行，基金和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，投資渠道狹窄，產(chǎn)品單一，投資回報(bào)較低，加之近年來(lái)我國(guó)面臨著通脹的壓力，導(dǎo)致投資者紛紛把資金投入房地產(chǎn)，把房產(chǎn)視為投資保值的理想載體。房地產(chǎn)旺盛的投資需求與消費(fèi)性需求疊加，激化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求和房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，而房?jī)r(jià)不斷上漲的態(tài)勢(shì)反過(guò)來(lái)堅(jiān)定了投資者利用房產(chǎn)保值增值的信心，誘使更多的投資者投資房產(chǎn)。

3.投資需求和房?jī)r(jià)上漲相互推動(dòng)，形成了“惡性循環(huán)”。

從供給的角度來(lái)看，與其他商品相比，土地特殊性表現(xiàn)在其具有稀缺性和不可再生性。在我國(guó)，盡管土地面積居于世界前列，但一方面，我國(guó)地形復(fù)雜，加之我國(guó)為了確保糧食自給安全，對(duì)于可利用土地最大來(lái)源的耕地劃定了紅線進(jìn)行嚴(yán)格的保護(hù)，實(shí)際上可供開發(fā)利用的土地稀缺，另一方面，我國(guó)人口眾多，人均可分配面積較少。伴隨城市化的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地需求不斷增加，而與此相對(duì)土地雖能被不斷開發(fā)利用滿足需求，但土地?zé)o法被創(chuàng)造。

除了自然條件和人口等因素的影響外，造成我國(guó)土地供給緊張的另一個(gè)重要原因就在于我國(guó)對(duì)于土地供應(yīng)的行政控制。我國(guó)法律規(guī)定，只有國(guó)有土地的使用權(quán)，才能被用于商品房的開發(fā)。政府壟斷了我國(guó)土地的供給，在農(nóng)村集體土地等轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地并投放市場(chǎng)的過(guò)程中，政府的低效率或者是對(duì)于土地供應(yīng)規(guī)模和速度的有意控制，都可能在一定程度上影響土地的供給速度和規(guī)模。

土地特性和自然條件決定了土地的供給是缺乏彈性的，而行政控制將土地供給缺乏彈性的影響進(jìn)一步放大，導(dǎo)致了土地供給無(wú)法滿足房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的速度。

（二）公共政策缺陷

1.土地財(cái)政。1994年中央政府啟動(dòng)了分稅制改革，改革使得原本由地方收取的大量稅收收入收歸中央。然而失去稅收收入的地方政府的事權(quán)不僅沒有減少，反而在一定程度上有所增加，為了平衡財(cái)政收支，想方設(shè)法增加本級(jí)政府的收入成為了地方政府的緊迫之需。無(wú)疑，“地方財(cái)政”使瀕臨困境中的地方政府看到了一線曙光，成為了地方政府的“救命稻草”。由此，產(chǎn)生了主要依靠出讓土地使用權(quán)來(lái)增加本級(jí)政府財(cái)政收入和維持財(cái)政支出的“土地財(cái)政”。

如果說(shuō)分稅制改革是“土地財(cái)政”產(chǎn)生的外在因素，那么政府對(duì)于土地的壟斷供應(yīng)就是“土地財(cái)政”的內(nèi)因支撐。前已述及，我國(guó)法律規(guī)定，只有國(guó)有土地的使用權(quán)，才能進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓，才能被用于房地產(chǎn)開發(fā)，我國(guó)農(nóng)村集體土地要轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，必須先經(jīng)過(guò)國(guó)家征收征用轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，然后再由政府通過(guò)“招、拍、掛”的方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，政府是土地資源的收購(gòu)方，也是土地銷售的組織者，更是土地規(guī)則的制定者。在這樣一種壟斷機(jī)制下，政府作為利益相關(guān)方，具有了獲取最大利益的沖動(dòng)。一方面，政府以盡可能低的價(jià)格將農(nóng)村集體土地征收征用，通過(guò)控制土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，造成供給小于需求的情況，另一方面，利用“招、拍、掛”這一價(jià)高者得的方式，推動(dòng)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)推高土地價(jià)格。巨大的剪刀差刺激著地方政府的囤地賣地沖動(dòng)，并想盡辦法推動(dòng)地價(jià)的持續(xù)上漲。地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要構(gòu)成，持續(xù)上漲的地價(jià)最終被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房居民的身上，而地方政府成為了地價(jià)上漲的最大受益者。

2.稅收。除地價(jià)外，政府征收的各種稅收和規(guī)費(fèi)也是構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的重要部分。政府稅收的征收對(duì)象既包括房地產(chǎn)開發(fā)商，也包括購(gòu)房者。

對(duì)于房地產(chǎn)商征收的稅費(fèi)品種繁多，包括企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)、煤氣水電增容費(fèi)等等。政府對(duì)于開發(fā)商征收的各類稅費(fèi)毫無(wú)疑問最終將轉(zhuǎn)移到了房?jī)r(jià)上，勢(shì)必推高了房?jī)r(jià)，加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

而針對(duì)政府對(duì)于購(gòu)房者征收稅費(fèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，理論界和實(shí)務(wù)界看法不一。有人認(rèn)為，政府對(duì)購(gòu)房者征收稅費(fèi)可以起到抑制房?jī)r(jià)的作用，且現(xiàn)實(shí)中政府出臺(tái)針對(duì)購(gòu)房者的征稅規(guī)定時(shí)，也提出是出于抑制投機(jī)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。然而針對(duì)購(gòu)房者征稅真能起到抑制房?jī)r(jià)上漲的目的嗎？筆者在這以最近熱議的房產(chǎn)稅為例，闡明自己的觀點(diǎn)。

2010年，我國(guó)首次提出“逐步推廣房產(chǎn)稅改革”，盡管到目前為止，我國(guó)房產(chǎn)稅尚未全面落地開征，但不少人對(duì)于房產(chǎn)稅在抑制房?jī)r(jià)上漲的作用方面寄予厚望。誠(chéng)然，房產(chǎn)稅的開征能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)的供求起到一定的調(diào)解作用，特別是調(diào)節(jié)房產(chǎn)的投資投機(jī)需求。從表面上看，房產(chǎn)稅增加了投資者持有房產(chǎn)的成本，會(huì)導(dǎo)致投資者或放棄投資的打算，或拋售或出租所持的房產(chǎn)，當(dāng)投資需求減少，房?jī)r(jià)也相應(yīng)穩(wěn)定或下降。但這一推理成立與否還需要受到市場(chǎng)供求狀況和稅率高低的影響。在市場(chǎng)供求狀況方面，當(dāng)市場(chǎng)需求遠(yuǎn)大于市場(chǎng)供給時(shí)，即便存在房產(chǎn)稅甚至房產(chǎn)稅較高，由于處于賣方市場(chǎng)，投資購(gòu)房者依舊能夠?qū)⒎慨a(chǎn)稅部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，此時(shí)房產(chǎn)稅的存在只能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)更無(wú)從談起。在稅率方面，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力度還取決于房產(chǎn)稅率的高低，稅率高調(diào)節(jié)力度就大，反之力度就小。然而就目前試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的城市來(lái)看，房產(chǎn)稅稅率都較低，如上海僅為0.4%-0.6%，遠(yuǎn)低于近年來(lái)上海房?jī)r(jià)的上漲幅度，對(duì)于投資需求的影響微乎其微。即便將來(lái)大幅度提高稅率，由于可能存在房產(chǎn)供不應(yīng)求的情況，稅率提高反而可能大大抬高房?jī)r(jià)，加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

（三）房地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)的推波助瀾

市場(chǎng)上一直有人質(zhì)疑中介機(jī)構(gòu)在房?jī)r(jià)高漲中起到了重要的推動(dòng)作用，但中介機(jī)構(gòu)利用網(wǎng)絡(luò)和媒體為自己辯白的事例也不在少數(shù)。中介機(jī)構(gòu)為自身辯解的理由無(wú)在乎是決定價(jià)格的是市場(chǎng)供求關(guān)系，政策和經(jīng)濟(jì)基本面等，中介機(jī)構(gòu)只是提供交易撮合服務(wù)。誠(chéng)然，中介結(jié)構(gòu)的辯解理由是房?jī)r(jià)上漲的主導(dǎo)因素，但不能忽視的是當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)信息不對(duì)稱時(shí)，價(jià)格同樣可以被嚴(yán)重扭曲。

伴隨著中介機(jī)構(gòu)專業(yè)化，許多城市特別是大中城市中介機(jī)構(gòu)覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，遍布城市的住宅區(qū)，部分地區(qū)甚至可以見到“三步一崗、五步一哨”的場(chǎng)景，中介逐漸掌握了大量的房產(chǎn)信息和客戶資源，依賴中介買賣房產(chǎn)已然成為了慣例。然而作為買賣雙方的信息中介，中介機(jī)構(gòu)完全可以通過(guò)利用雙方的信息不對(duì)稱掩藏真實(shí)信息，傳播虛假信息以影響雙方的交易心理和交易行為，扭曲市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際操作中，中介往往對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的事實(shí)加以渲染和散布，雇人排隊(duì)制造銷售旺盛的虛假氛圍，甚至慫恿賣方提高賣價(jià)，利用購(gòu)房者買漲不買跌的心理促成房產(chǎn)交易。尤其當(dāng)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀況時(shí)，中介行為的效果會(huì)被成倍放大，賣方的心理預(yù)期會(huì)被迅速拉高，要求漲價(jià)賣出的欲望更加強(qiáng)烈，而買方則變得麻木，更易于接受畸高的房?jī)r(jià)。

除了利用信息不對(duì)稱扭曲市場(chǎng)價(jià)格外，中介機(jī)構(gòu)利用自買自賣轉(zhuǎn)按揭，為客戶提供場(chǎng)外配資等行為也直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的飆升。前段時(shí)間，“首付貸”等金融產(chǎn)品遭監(jiān)管機(jī)構(gòu)緊急叫停和上海鏈家事件正好說(shuō)明了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于中介機(jī)構(gòu)這一行為的關(guān)注和擔(dān)憂。

三、抑制我國(guó)高房?jī)r(jià)的建議

（一）增加供給，抑制投資需求

既然供需矛盾是產(chǎn)生高房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素，那么增加供給就應(yīng)該是解決問題的關(guān)鍵。

首先，應(yīng)該在保證國(guó)家糧食安全，嚴(yán)守耕地紅線的前提下，有序增加土地供給的規(guī)模和速度。其次，提高土地利用率，制定嚴(yán)格的土地利用標(biāo)準(zhǔn)，限制高檔住宅和別墅等土地利用率較低的房地產(chǎn)開發(fā)。再次，開通個(gè)人建房和合作建房的政策渠道，打破開發(fā)商建房的壟斷，嚴(yán)厲打擊開發(fā)商捂盤囤地的行為。

增加供給是抑制高房?jī)r(jià)的根本之策，然而增加供給不可能一蹴而就，是一個(gè)較長(zhǎng)期的過(guò)程，那么希望在當(dāng)前就能穩(wěn)定抑制房?jī)r(jià)時(shí)就須把著力點(diǎn)側(cè)重于抑制投機(jī)需求。同時(shí)對(duì)于抑制投機(jī)需求的政策選擇不應(yīng)當(dāng)一刀切，而需根據(jù)市場(chǎng)供需情況做出選擇。筆者認(rèn)為，當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求且失衡嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)避免使用稅收等調(diào)節(jié)手段，防止賣方利用買方的剛性需求將稅收轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，而宜選擇資格限購(gòu)等硬性措施；而當(dāng)市場(chǎng)供求失衡不明顯時(shí)，使用稅收等調(diào)節(jié)手段，既能抑制投機(jī)也能通過(guò)稅收重新調(diào)節(jié)分配社會(huì)財(cái)富。

（二）改變地方政府依賴“土地財(cái)政”的局面

要改變地方政府依賴“土地財(cái)政”的局面，筆者認(rèn)為需要從財(cái)政支出和財(cái)政收入兩方面解決做改革。

從財(cái)政支出來(lái)看，需要清晰界定地方政府事權(quán)，建立與其事權(quán)相應(yīng)的有為財(cái)政。在界定地方政府事權(quán)上，一方面明確政府與市場(chǎng)的邊界，搞清政府的職能定位。應(yīng)該由政府承擔(dān)的事權(quán)不推卸，而對(duì)于可以由市場(chǎng)機(jī)制解決的問題，要逐步從財(cái)政的支出范圍中剝離出來(lái)，不大包大攬；另一方面，對(duì)地方政府和中央政府的事權(quán)也做明確劃分，將地方財(cái)政支出范圍界定在諸如地方行政、文化以及經(jīng)濟(jì)等區(qū)域性公共服務(wù)上，使地方政府“有所為，有所不為”，以期達(dá)到地方事權(quán)和財(cái)政的統(tǒng)一。

從財(cái)政收入看，要解決地方政府在改變依賴土地收入后如何保障財(cái)政收入的問題。一方面，可以從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出發(fā)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，利用有限的土地資源發(fā)展有競(jìng)爭(zhēng)力的新型產(chǎn)業(yè)，增加稅收，減少對(duì)土地稅收的依賴；另一方面，要適時(shí)開發(fā)既能保障地方政府穩(wěn)定財(cái)政收入，又能抑制投機(jī)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的新稅種，同時(shí)在嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下允許地方政府擁有發(fā)行有限債券的權(quán)力。

（三）加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

目前，我國(guó)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)模龐大，從業(yè)人數(shù)眾多，據(jù)住建部提供的數(shù)據(jù)，目前全國(guó)房產(chǎn)中介數(shù)量有6萬(wàn)家之多，且其規(guī)模還在不斷增長(zhǎng)中。與之相對(duì)，我國(guó)對(duì)于中介結(jié)構(gòu)監(jiān)管政策幾乎還是一片空白，對(duì)于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)惡意推高房?jī)r(jià)無(wú)法進(jìn)行有效監(jiān)控和處罰。這也導(dǎo)致了房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在推高房?jī)r(jià)時(shí)有恃無(wú)恐。

規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為，需要從幾方面入手。首先，是為房產(chǎn)中介制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，淘汰一批資質(zhì)過(guò)低的中介機(jī)構(gòu)，使這個(gè)行業(yè)能在符合一定標(biāo)準(zhǔn)的“起跑線”上展開競(jìng)爭(zhēng)。其次，嚴(yán)格控制各房產(chǎn)中介規(guī)模，對(duì)于房產(chǎn)中介之間的兼并和收購(gòu)嚴(yán)格審批，防止中介機(jī)構(gòu)形成壟斷。再次，制定旨在防止中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假高房?jī)r(jià)信息和市場(chǎng)炒作行為的法律法規(guī)，明確監(jiān)管措施，提高中介機(jī)構(gòu)違法成本。

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