政策微妙變化，二線城市樓市繁榮能否持續(xù)

李宇嘉

近期，樓市政策出現(xiàn)了微妙的變化，針對二線城市房價上漲、地市“高燒不退”，管理層相繼喊話，明確表達了防范房地產(chǎn)泡沫風險、杜絕通過加杠桿“去庫存”、遏制地方政府“炒地”等政策信號，而4月和5月信貸投放也大幅緊縮，意味著前期樓市持續(xù)上攻的貨幣“彈藥”似乎也開始收緊了。同時，重點城市也開始控制地價和房價上漲。進入5月，作為樓市上漲的“新標桿”，此前熱力四射、屢創(chuàng)新高的二線城市樓市，成交量明顯回落。那么，二線樓市未來將如何走呢？

一、交易火爆勢頭放緩，庫存去化效果弱化

樓市“板塊輪動”似乎開始扭轉(zhuǎn)了。進入5月，此前異常火爆、3月和4月連續(xù)創(chuàng)單月歷史成交新高的二線城市樓市，繼續(xù)上攻的勢頭顯得有些動力不足。同時，2015年樓市“國之標桿”的一線城市，經(jīng)過1-4月份的“橫盤”后，5月份有重整山河的跡象。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月份，29個典型城市新建商品住房成交面積1929萬平方米。其中，一線城市新房成交372萬平方米，環(huán)比上升3.0%。1-5月份，一線新房累計成交1972萬平方米，同比上升10.2%。

5月份，25個代表性二線城市新房成交1557萬平方米，環(huán)比下降13.2%，這是典型二線樓市今年以來第一次出現(xiàn)成交下滑的情況；1-5月份，二線新房累計成交7590萬平方米，同比增長53.6%。作為樓市成交主力的二線城市，其銷售面積占全國樓市1/3-1/2，銷售上攻勢頭減弱，必然導致庫存攀升。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，雖然管南京、合肥、廈門、杭州等熱點二線樓市依舊火爆，待售庫存環(huán)比下降5%-15%之間，但二線城市整體的成交量在放緩，有11個二線樓市的庫存在攀升。

二、土地市場“高燒不退”，房價漲幅明顯擴大

5月份，盡管樓市成交有所回落，但熱點開始轉(zhuǎn)向土地市場。5月25日，中原地產(chǎn)報告顯示，2016年1月-5月23日，內(nèi)地一共出現(xiàn)152宗地王，遠高于2015年全年的95宗，其中南京、蘇州、合肥等二線城市成為今年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域。毫無疑問，2016年將是史上最火爆的“地王年”。而且，二線城市首次成為地王的絕對主導。上述報告稱，今年全國總價最高的50宗土地交易中，二線城市占比達72%，僅南京就出現(xiàn)13宗，而一線城市合計僅有14宗。同時，土地市場“高燒不退”的局面，已開始從長三角熱點城市向內(nèi)地二線城市（武漢、天津、海口、太原等）蔓延。

地王必然推高房價，這預示著新一輪房價上漲板上釘釘。5月18日發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，已經(jīng)嗅到了房價全面上漲的氣息。4月份，一二三線城市房價首次出現(xiàn)全面上漲。70城房價環(huán)比漲幅從3月的0.85%擴大至4月的1.03%，超過2013年上半年的環(huán)比漲幅峰值。其中，一線漲幅由3月的3.3%降至2.6%，結(jié)束連續(xù)5個月上漲的態(tài)勢；二線城市房價漲幅擴大0.24個百分點至1.2%，創(chuàng)2011年以來最大漲幅，合肥、廈門和南京以4%-5%的幅度領(lǐng)漲全國。

6月1日發(fā)布的百城住宅價格指數(shù)顯示，5月百城住宅價格環(huán)比上漲1.7%，同比上漲10.34%，這是連續(xù)10個月同環(huán)比“雙漲”。而且，漲幅TOP10的城市全部為二線城市，依次為廈門、合肥、無錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌和珠海。毫無意味，二線城市已是房價上漲的“主角”，這10個城市房價漲幅超過或接近3%，其中，合肥、廈門房價漲幅接近6%。業(yè)內(nèi)預測，如此下去，這兩個城市今年房價上漲或?qū)⑦_到30%-40%，成為2016年樓市“國之標桿”。

三、管理層頻繁喊話，樓市政策“風向”或變

樓市政策正在發(fā)生微妙變化。5月9日，人民日報頭版刊文，針對今年以來，樓市過度加杠桿、房價屢創(chuàng)新高、二線城市土地市場火熱、投機炒作泛濫等問題，提出要關(guān)注房價過快上漲、高杠桿和泡沫風險。特別提出，“要杜絕通過寬松貨幣加碼來加快經(jīng)濟增長、做大分母降杠桿是幻想”。結(jié)合4月新增人民幣貸款和社會融資比3月分別下降60%和68%，M2增速降至12.8%，為2015年6月份以來首次低于13%，或意味著，此前配合“去庫存”而實施的寬松的貨幣政策開始收緊。

5月20日，中央深改組第24次會議上，管理層提出，“現(xiàn)階段推出的短期調(diào)控手段，也要注意同改革目標一致起來，推動形成完善的體制機制”。這意味著，在“三期疊加”的背景下，出臺短期激勵措施是必要的，但必須要厘清其與“供給側(cè)”改革的關(guān)系。這將成為未來一段時間內(nèi)，宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場管理的頂層設(shè)計。對樓市而言，去庫存要與新型城鎮(zhèn)化全方位結(jié)合起來，既要刺激住房需求以穩(wěn)定投資和經(jīng)濟增長，也要同步推進戶籍、土地和財稅等新型城鎮(zhèn)化改革。

5月24日，新華社發(fā)表題為《樓市不能加杠桿去庫存，不宜搞大刺激》的文章，針對近期重點城市地市“高燒不退”、房價快速上漲，土地財政依賴有復歸跡象，強調(diào)“必須遏制地方政府‘炒地、投機資本‘炒房之風”；去庫存不能找“接盤俠”，不能靠“打雞血”一蹴而就。同一天，人民日報文章指出，有的省份房地產(chǎn)市場“去庫存”力度不小，但放大成交量的同時也推高了價格，堆積起來的信貸泡沫更違背了“去杠桿”目標。要遵循中央深改組第24次會議提出的“短期調(diào)控與改革目標結(jié)合”的指示。以改革的方式“去庫存”，就是要讓商品房回歸商品、而非投資品的屬性，讓農(nóng)民工跨越戶籍的門檻，進城安居樂業(yè)，推進新型城鎮(zhèn)化。

6月2日，針對近期二線樓市房價高漲、地王此起彼伏，人民日報發(fā)表文章稱，樹不能長到天上，房價也一樣，高杠桿必然帶來高風險。對那些高風險行為必須加以禁止，必須遏制“炒房”“炒地”之風。杠桿過大、房價飆升將帶來一系列風險，比如導致債務(wù)上升，信用違約風險增加；城市繼續(xù)分化，各類開發(fā)性資金加速向熱點城市集聚，三四線城市房地產(chǎn)市場進一步蕭條，更對其他實體產(chǎn)業(yè)形成擠壓。事實上， 房價快速上漲，并不是房地產(chǎn)去庫存的初衷，去庫存是要通過鼓勵開發(fā)商降價，而不是鼓勵開發(fā)商爭當“地王”。2015年中央經(jīng)濟工作會議明確提出，化解房地產(chǎn)庫存的舉措之一，就是要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當降低商品住房價格。

四、二線樓市“被打壓”的案例會增加

今年以來，政策和貨幣環(huán)境對二線樓市最為眷顧。首先，經(jīng)過1年多的快速回升，一線樓市房價創(chuàng)新高，已到了高處不勝寒的地步。今年3月底的滬深樓市新政，開啟了一線城市連續(xù)回升15個月之后的調(diào)整，需求開始向三大都市圈內(nèi)的二三線城市轉(zhuǎn)移。其次，重點二線城市在需求基礎(chǔ)、人口產(chǎn)業(yè)集聚上的安全邊際較高，受“降成本”“去庫存”政策激勵的利好最多。最后，“去產(chǎn)能”加快推進，以工業(yè)為主的二線城市受影響較大，包括南京、蘇州和天津等二線城市在內(nèi)，工業(yè)增加值、國企利潤的增速降至個位數(shù)、甚至零增長，地方政府希望樓市緩沖經(jīng)濟下滑。

因此，即便在4月之前，部分二三線城市（如蘇州、南京、東莞、惠州）出臺了一些限制性措施，如蘇州、南京制定房價漲幅限制，但政策偏軟，扶持樓市是二線城市樓市管理的主基調(diào)。近期，隨著國家對于樓市態(tài)度的變化，樓市“供給側(cè)”改革重心上升，住建部開始密集“約談”熱點二線城市政府，并開始制定新一輪控制方案，二線城市控制房價地價的措施在增加，如蘇州限制地價上漲的“熔斷”政策、南京“限地價、競保障房配建”，并跟隨蘇州發(fā)布“土地限價”的政策；合肥市房管部門表態(tài)，隨時將采取住房限購、限貸和限價等措施。同時，對于可能誕生地王的地塊，采取“配建、自持”等控制措施。因此，預計未來二線城市調(diào)控案例會越來越多。

五、二線城市地位上升，樓市上攻趨勢不改

首先，管理層認為，二線城市庫存壓力較大。新華社5月24日的文章指出，樓市區(qū)域性和結(jié)構(gòu)分化依然是主要問題。1-4月，重點城市商品房銷售面積增速比非重點城市高10個百分點。4月末，重點城市商品房待售面積2.7億平方米，比3月末減少600萬平方米，比去年末減少397萬平方米；非重點城市待售面積4.6億平方米，比3月末減少226萬平方米，但比去年末增加1233萬平方米，去庫存壓力仍大。因此，去庫存仍舊是二線城市的主基調(diào)，打壓性政策不會山雨欲來。

其次，2012年以來，二線城市樓市體量大、整體穩(wěn)定，房價水平一直在4000-7000元之間，并不像一線城市一樣快速上漲。而且，在國家城市群布局戰(zhàn)略上，二線城市占有重要地位，產(chǎn)業(yè)和人口集聚潛力較大。無論從“穩(wěn)增長”的需求側(cè)角度，還是從新型城鎮(zhèn)化的供給側(cè)角度，二線城市都占有重要的地位。因此，在去庫存與新型城鎮(zhèn)化同步推進的過程中，二線城市將成為主角。因此，未來除了少數(shù)樓市將實施限制性措施外，整體二線樓市依舊在政策的眷顧下。

最后，當前經(jīng)濟形勢需要房地產(chǎn)行業(yè)巨大的騰挪空間。在“三期疊加”以及近期去產(chǎn)能加速的背景下，特別需要房地產(chǎn)這個騰挪空間特別大的行業(yè)，緩沖投資和經(jīng)濟下滑，穩(wěn)定資產(chǎn)價格和金融秩序。剛剛發(fā)布的4月的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)可謂“一枝獨秀”，“拿地-開工-銷售-價格”全鏈條上攻。這要歸功二線城市普漲，帶動三四線回升。同時，開發(fā)投資回升也擴大至600多個三四線城市。1-4月，三四線開發(fā)投資同比增長7.8%，比40個重點城市高出1個百分點。無論樓市政策，或貨幣政策，中期內(nèi)保持寬松是大概率事件（4月信貸收緊受地方債券置換影響）。

毫無疑問，樓市當前這種演進的格局，管理層是非常樂見的。一則，2015年一線樓市異常火爆，樓市“供需錯配”、樓市區(qū)域上的“資金虹吸”等問題非常嚴重。目前，一線城市開始回調(diào)，樓市回升開始向二三四線轉(zhuǎn)移，上述問題明顯緩解。二則，三四線樓市企穩(wěn)，意味著此前少數(shù)城市樓市過度加杠桿、投機炒作的局面有所緩解。對于二三四線樓市，未來若出現(xiàn)快速回升，調(diào)控政策的應(yīng)對也對相對自如、去庫存政策收緊的空間很大。三則，中西部和三四線城市庫存明顯消化，“去庫存”被夯實，全國庫存第一次連續(xù)2個月下降，重點城市樓市庫存周期降至6-7個月，“補庫存”開啟。綜上所述，筆者認為，未來二線樓市繼續(xù)回升的局面不會改變。

李求軍/責任編輯