農(nóng)民工市民化消解房地產(chǎn)庫存的三大痛點

祝仲坤

2015年11月，習(xí)近平主席提出要著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，自此后，“供給側(cè)改革”的政策熱點中，“消解房地產(chǎn)庫存”就開始頻頻見諸媒體，中央高層也罕見地頻頻表態(tài)要“化解房地產(chǎn)庫存”。隨后，在12月底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中明確提出，“通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。同時，去庫存也被作為2016年我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展五大工作任務(wù)之一。一時間，“農(nóng)民工市民化”“房地產(chǎn)去庫存”成為了社會各界關(guān)注的焦點。

今年以來，各省市紛紛出臺旨在通過農(nóng)民工市民化加快房地產(chǎn)去庫存的相關(guān)政策，從購房的貨幣化補(bǔ)貼、增加中低位商品住房供應(yīng)、購房的相關(guān)稅費減免，到農(nóng)村“兩權(quán)”（農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)）抵押貸款、降低首付比例、強(qiáng)化信貸支持力度、完善信貸風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制等。各地區(qū)千方百計降低農(nóng)民工進(jìn)城“門檻”，力求實現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存與農(nóng)民工市民化的雙重目標(biāo)。

目標(biāo)固然美好，但現(xiàn)實卻也異常“骨感”。當(dāng)前，旨在通過農(nóng)民工市民化實現(xiàn)去庫存目標(biāo)仍面臨三大痛點，若無法妥善解決，去庫存恐成為空中樓閣。

一、庫存地缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，恐難吸納農(nóng)民工就業(yè)

眾所周知，房地產(chǎn)庫存主要集中在三四線城市，這些地區(qū)往往因城市規(guī)劃不合理，產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，就業(yè)機(jī)會偏少，工資水平偏低，難以支撐大量農(nóng)民工就業(yè)，往往是農(nóng)民工的主要輸出地。《2015年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》顯示，2015年外出農(nóng)民工達(dá)到1.69億人，流入地級以上城市的農(nóng)民工1.12億人，占外出農(nóng)民工總量的66.3%。雖然收入水平大致具備了三四線城市的購房能力，但很可能會面臨“一二線城市就業(yè)+三四線城市居住”的尷尬境地。當(dāng)前，多數(shù)地區(qū)為實現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存目標(biāo)，采取各種措施吸引農(nóng)民工進(jìn)城購房，然而地區(qū)產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展，就業(yè)如何解決，亦或只是希望通過農(nóng)民工的“血汗錢”解救樓市？這只能是暫時緩解痛苦的猛藥，地區(qū)若無產(chǎn)業(yè)支撐，新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)民工市民化可能只是無源之水、無本之木。

二、戶籍制度改革與公共服務(wù)推進(jìn)速度遲緩

各地在激勵農(nóng)民工購房的同時，戶籍制度改革以及教育醫(yī)療、社會保障、就業(yè)扶持等均等化的基本公共服務(wù)應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)步伐，這就必須考慮農(nóng)民工市民化的成本。然而，在近期各地推出的去庫存政策中，公共服務(wù)尤其是市民化成本如何分擔(dān)缺少實質(zhì)性推進(jìn)，顯得“雷聲大、雨點小”。過去十余年，地方土地財政雄厚，戶籍制度以及各項公共服務(wù)尚未解決，當(dāng)前地方財政面臨困境，在部分三四線城市稅收負(fù)增長的情況下，戶籍制度以及公共服務(wù)何以落實，市民化成本如何分擔(dān)？

三、貨幣化補(bǔ)貼等是短期戰(zhàn)術(shù)，而市民化則是長期戰(zhàn)略

近期，各地區(qū)密集出臺各類去庫存政策，千方百計降低農(nóng)民工進(jìn)城購房“門檻”，不僅為支持農(nóng)民工購房提供了多種優(yōu)惠減免措施，包括購房的貨幣化補(bǔ)貼、增加中低價位商品住房供應(yīng)、購房的相關(guān)稅費減免以及將農(nóng)民工、城鎮(zhèn)個體工商戶納入住房公積金體系等；還為農(nóng)民工貸款提供了多種扶持政策，包括農(nóng)村“兩權(quán)”（農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)）抵押貸款、降低首付比例、強(qiáng)化信貸支持力度、完善信貸風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制等。

縱觀各地出臺的政策措施，不難發(fā)現(xiàn)各地區(qū)已經(jīng)將去庫存“政治化”，將其作為必須完成的“政治任務(wù)”，意圖將農(nóng)民工市民化作為“一劑猛藥”達(dá)到“一蹴而就”去庫存的政治目標(biāo)。然而，去庫存并非一朝一夕之功，而市民化更是長期的發(fā)展戰(zhàn)略，短期內(nèi)難以見“奇效”。

筆者觀之，三大痛點短期內(nèi)難以突破，之所以部分地區(qū)庫存高企，與缺乏產(chǎn)業(yè)支撐密不可分，且呈現(xiàn)出螺旋互動下行的發(fā)展趨勢。戶籍制度改革與各項公共服務(wù)之所以推進(jìn)遲緩，其實質(zhì)就在于地方財政吃緊，而這又與房地產(chǎn)庫存高企導(dǎo)致的“土地財政”鏈條告急息息相關(guān)。而各地區(qū)的優(yōu)惠扶持政策多是地方政府為完成“政治任務(wù)”的“埋單”行為，非長久之計。

因此，短期內(nèi)農(nóng)民工市民化難以起到“立竿見影”的成效，房地產(chǎn)去庫存難以“一蹴而就”，地方政府應(yīng)當(dāng)做好打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。而長期來看，市民化是農(nóng)民從農(nóng)村到城市的必然過程，國家新型城鎮(zhèn)化的題中之義，也是社會發(fā)展的長期動力；而房地產(chǎn)庫存則源于地方經(jīng)濟(jì)的“非理性”發(fā)展，摒棄這種“非理性”的發(fā)展方式才是當(dāng)務(wù)之急，要有策略、有步驟地進(jìn)行“刮骨療毒”，切莫只考慮GDP，因短視利益而失長期動力。

陳品祿/責(zé)任編輯