化解房地產庫存的對策建議

徐勇

化解房地產庫存，已成為全國關注的焦點問題，并上升為國家戰略。習近平總書記在2015年11月中央財經領導小組會議中指出，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。李克強總理在2016年3月全國兩會作政府工作報告中指出，“要因城施策化解房地產庫存”。當前，全國各地貫徹中央化解房地產庫存的政策精神，在維持樓市政策環境寬松格局的同時，積極出臺相應措施，從促成交、緩供應、調結構等方面多管齊下來化解庫存。

一、全國房地產庫存現狀及影響分析

當前我國房地產市場總體呈現企穩回暖態勢，但庫存問題日益突出且地區分化明顯，存量房消化壓力大的城市還在軟著陸的過程中，庫存問題已嚴重影響房地產市場的健康發展。

1.房地產庫存持續增加，創下歷史新高

近年來，全國商品房待售面積以及住宅待售面積持續攀升，近期更是達到歷史峰值。2013年、2014年全國商品房待售面積分別達到49300萬平方米、62200萬平方米；到2015年末，全國商品房待售面積達71853萬平方米，比上年11月末增加2217萬平方米，其中住宅待售面積增加1155萬平方米；2016年1-2月，全國商品房待售面積又達到了73900萬平方米，增速達到了15.7%，化解房地產庫存壓力已刻不容緩。

2.房地產庫存分化嚴重，主要集中在三四線城市

雖然近期中央和地方多次出臺“降低首付比例、下調金融機構存貸款利率、降低住房公積金貸款門檻、提供住房補貼”等房地產救市新政，樓市整體呈現復蘇的態勢，但本輪市場回暖只是使得部分一二線城市的市場庫存有所回落，而三四線城市市場庫存仍不斷增加。三四線城市房地產行業同質化競爭、“土地財政”依賴程度高、經濟基礎相對薄弱、人口流入低于預期等，是其商品房庫存出現階段性總量偏高、去庫存周期延長的主要原因。

3.房地產銷售的增速出現下滑，導致庫存顯著增加

2015年，全國商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，增速比上年1-11月份回落0.9個百分點；商品房銷售額87281億元，增長14.4%，增速回落1.2個百分點。由于近年來全國房價持續過快上漲，已嚴重超過普通購房者的購買能力，許多城市尤其是三四線城市的購房者觀望情緒較濃、購買意愿不強，導致住房市場的銷售增速出現下滑，加上有些樓盤價格虛高、有價無市、囤積量大以及部分商業性用房滯銷等因素，導致市場庫存量顯著增加。

4.在庫存高企的壓力下，全國房地產開發投資持續走低

2015年，全國房地產開發投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速比上年1-11月份回落0.3個百分點，這也是該數據自2014年起連續24個月呈下滑趨勢。受前期房地產市場需求較為低迷的影響，許多房地產企業將重心放在消化庫存和回籠資金上，投資力度出現放緩，尤其是三四線城市以及縣（市）區的住房庫存壓力大、房地產投資下降明顯，是導致全國房地產投資增速整體出現下滑的重要原因。房地產開發投資增速回落幅度較大，嚴重影響到全國固定資產投資的增長，成為拖累經濟下行的因素之一。

5.與庫存增加、投資下滑相對應，土地購置也出現下降

2015年，全國房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比上年1-11月份收窄1.4個百分點；土地成交價款7622億元，下降23.9%，降幅收窄2.1個百分點。僅有局部一線城市及個別二線城市受限于土地供需狀態的長期緊張，表現為土地購置持續升溫態勢，而三四線城市的土地購置普遍下降。在房屋庫存高企的大背景下，房企對市場前景較為謹慎，相比加大土地存儲量，不少房企更愿意趁著行情好轉去庫存，土地購置意愿和開發投資意向較低。

二、化解房地產庫存的對策建議

深入貫徹中央“因城施策化解房地產庫存”精神，更加注重地方政府調控責任，在政府層面加強政策扶持、優化管理服務，在企業層面加大房企購并重組、提升行業集中度，在居民層面激發住房合理消費、適應住房剛性需求和改善性需求，通過多方合力、多管齊下，有效化解房地產庫存，促進房地產市場穩定健康發展。

1.加大因城施策力度，調整完善房地產調控政策

由于當前一線、二線、三四線城市間的庫存狀態存在巨大分化，因此在化解房地產庫存進程中，必須更加注重因城施策、對癥下藥，不搞“一刀切”。

第一，對庫存壓力不大的北上廣深等一線城市，應采取適度微調的調控政策。要繼續對其實行適度從嚴的限購政策、差別化稅收和信貸政策，避免其房價在去庫存的背景下出現新一輪快速非理性上漲，助長房地產泡沫風險；同時針對一線城市二手房市場需求大于供給的情況，可對其二手房市場的限制政策進行適度放寬，如微調二手房個稅優惠限制或限購等。

第二，對庫存壓力較大的部分二線城市、庫存壓力巨大的三四線城市，應完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，加快去庫存進程。要取消過時的限制性措施，推動更多三四線城市和部分二線城市取消限購或限貸政策；降低購房的首付比例及房貸成本，居民購買首套房的商業性個人住房貸款原則上最低首付款比例為20%，居民還清住房貸款后再次貸款按照首套房認定；加大對住房公積金的松綁，進一步提高公積金貸款額度，放寬公積金貸款和提取條件，開展住房公積金異地個人住房貸款，逐步將符合條件的農民工和個體工商戶納入公積金制度范圍內；扶持剛性需求和改善性需求購房，政府對居民購買新建商品房可按所繳契稅給予獎勵，政府搭建購房服務平臺并結合實際組織“團購”；加大金融支持，推動金融機構進一步提高房地產開發貸款審批效率，減少貸款過程中的附加條件，建立金融機構與政府、房企、承建商共同參與的風險處置合作協調機制；降低房地產稅費，調整普通住宅標準以消除“高檔住宅”和普通住宅的稅負差異，出臺購房減免稅費+補貼性的政策，公布房地產開發的收費清單，全面清理房地產開發過程中的行政事業性收費等。

2.推進戶籍制度改革，加快農民工市民化、擴大有效需求

目前，城市居民對住房的需求基本達到平衡，從“供給側”需求來看，真實的需求很大一部分來自進城的農民工，如果在購房、落戶、租房等方面提供優惠便利條件，農民工將成為潛力巨大的購房群體。因此，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率的要求，通過加快農民工市民化、擴大有效需求、打通供需通道，積極消化房地產庫存。

第一，落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要放寬城鎮落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策，簡化農業轉移人口購房落戶手續；要擴大新型城鎮化綜合試點范圍，全面推行居住證并提高其含金量，為農民進城購房提供便利條件；要加快發展中小城市和小城鎮，推動產業轉移集聚、加強配套設施建設、促進產城融合發展，容納更多的農民工就近就業創業，為其購房落戶提供根本保證；要加快實施積分落戶和工作落戶政策，使農業轉移人口享受與城市戶籍人口相同的教育、醫療、就業、住房保障等均等化的基本公共服務，激發其購房意愿。

第二，考慮到農民工市民化等限制放開力度受到財政支出制約的因素，政府可采取分層次放開城市遷入限制，先從三四線城市入手，再逐步擴大到部分二線城市和一線城市。

第三，考慮到大部分農民工缺乏支付和購房能力，各級政府可通過財政補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼、與房地產企業聯合給予購房農民現金直補等政策，支持購買力較低的農民進城買房。

第四，積極探索農民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，大力推進已在城鎮就業和落戶的農業轉移人口將農村的宅基地、承包地和住房依法流轉，如出租或者抵押貸款等，從而提高他們在城市中的購房與租房能力。

3.深化住房制度改革，滿足新市民住房需求

面對全國城鄉住房總體進入飽和階段、住房市場結構性過剩的現實情況，必須加大住房制度改革力度，以加快化解住房庫存，支持實現新市民在城鎮“住有所居”和進一步改善居民住房條件的住房發展新目標。

第一，建立購租并舉的住房制度。各級政府原則上不再新建公租房，通過收購庫存商品房或長期租賃住房作為公租房，并列入保障性安居工程建設年度計劃，所需資金可從保障性安居工程專項資金中列支。同時，要把公租房擴大到非戶籍人口，將符合條件的外來人口逐步納入公租房供給范圍。

第二，發展住房租賃市場，推動住房租賃規模化專業化。鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者；鼓勵開發企業將空置的商品住房改售為租，政府對其租金收入的應繳已繳營業稅、房產稅予以一定獎勵；鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業，對于投資購買庫存商品住房經營房屋出租業務的，對企業在一定年限內繳納的營業稅、房產稅、所得稅予以適當獎勵。

第三，推進棚改貨幣化安置，打通保障房與商品房之間的通道。從以往部分三四線城市去庫存的手段看，貨幣安置化收效快、負面影響少，更能帶動購房需求。因此，各地在推進城鎮保障性安居工程建設中，應減少保障性住房供地量，并通過貨幣化安置為市場輸送更多購房需求，通過一減一增，有效消化房地產庫存。要力爭各地棚改項目和房屋征收實行貨幣化安置比例原則上不低于50%-70%，貨幣化安置應使被征遷居民拿到的補償款可以買到同地段等面積的普通商品住房，以鼓勵更多的人選擇貨幣補償，政府對接受貨幣化安置的家庭可按照其購置新房款的一定比例給予額外的補貼。

4.促進房企兼并轉型，提高房地產行業集中度

企業兼并重組、轉型升級是化解房地產庫存的有效途徑之一。當前商品房滯銷的房企主要有兩類：一類是規模較小、開發成本較高的企業；另一類是產品缺乏品牌附加值、降價銷售仍無人接盤的企業。通過大型企業兼并重組部分中小企業，促進企業做強和轉型升級，并不一定要降價就可以化解現有庫存，確實需要降價的通過降低成本規模化開發也有了降價空間。

第一，鼓勵房地產企業兼并重組、提高行業集中度。政府出臺相應措施，如安排專項資金扶持、免征部分增值稅和營業稅、手續辦理“一窗受理”等，引導有資信和品牌優勢的房地產開發企業，通過企業聯合、并購重組、項目投資、參股合作等形式形成競爭力強的大型企業和企業集團。對大型房企兼并重組有關企業或項目，金融部門應提供融資支持和相關金融服務。

第二，鼓勵房地產企業轉型升級。支持房企適應市場需求，調整產品結構，將庫存商品房轉為企業總部、軟件產業、電子商務、眾創空間和旅游、養老、文化地產，并享受國家和地方有關政策優惠。支持房企提供更多適銷對路、綠色低碳、節能環保的高品質住房，發展跨界經濟。

第三，鼓勵房地產開發企業順應市場規律和消費需求，積極調整營銷策略，采取務實、靈活的促銷手段（如直接降價、折價、議價、送實物現金、降低置業門檻、活動促銷等），適當降低商品住房價格，促進商品房銷售。

5.完善土地供應機制，優化房地產用地供應結構

合理控制開發用地供應節奏，壓縮高庫存區域的土地供應，既是減少商品房庫存的有效方式，又可以實現穩定地價的效果，防范因地價下跌加劇地方債務壓力。

第一，在土地供應方面實行分類調控。對于庫存壓力不大的一線城市和部分二線熱門城市，應適當增加土地有效供給，促進供需平衡；對于庫存高企的三四線城市和部分二線城市，應以消化存量為主要方向，減少土地供應。

第二，提高土地供應的均衡性。各地政府根據本地商品房庫存情況，合理調控土地供應結構和投放數量。要合理確定商品住宅用地供應量，加大中小戶型普通商品住房用地供應，以滿足自住和改善性住房需求，同時嚴格控制大戶型高檔商品住房用地供應；對非住宅庫存特別是商業辦公庫存明顯供過于求的地區，要暫停商業辦公用地供應；允許未開發用地轉換用途，房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的地區，可按規定程序調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用；建立健全土地供后監管和服務機制，加強對已出讓的房地產項目實際交地情況跟蹤，增強房企履約意識，及時解決交地過程中遇到的問題。

6.提升政府管理服務，優化市場發展環境

各級政府要承擔化解房地產庫存、穩定房地產市場的主體責任，進一步完善工作協調機制、加大工作落實力度、提升管理服務水平。

第一，加強“去庫存”工作的組織協調。各級政府建立“化解房地產庫存”部門聯席會議制度，定期召開會議、協調解決問題、分解落實任務。各地區建立房地產庫存情況月報制度、房地產市場交易和庫存監測平臺，推動房地產市場管理信息系統區域聯網，適時掌握庫存動態。

第二，優化政府管理和服務。簡化行政審批環節，縮短商品房預售審批時限，政府部門對商品房預售價格及其變動幅度原則上不進行限制和備案，以促進房企商品房銷售、加快去庫存。對于開發企業為消化商品房庫存，在不變更容積率、建筑密度等指標，并滿足停車位等公共配套設施的情況下，作出的產品、結構、戶型調整，政府部門應及時予以審批。做好房地產項目周邊市政配套設施建設，確保同步規劃、同步建設、同步投入使用，加快新老城區公共交通的對接，促進產城融合發展。健全房地產市場聯合執法機制，定期開展房地產市場檢查，加大違法違規行為查處力度，為房地產“去庫存”工作提供良好的市場環境。

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陳品祿/責任編輯