營改增模式下房地產企業對供應商之選擇

王火富

一、傳統營業稅模式下，房地產企業對供應商的選擇

傳統營業稅模式下，房地產企業對供應商（包括工程承包、咨詢服務、材料供應等，統稱為供應商）的選擇往往考慮三個維度：供應商的報價、供應商的履約能力、雙方約定的付款方式。事實上作為一個專業的房地產公司，在確定最終供應商的時候，往往選擇的是供應商中報價最低者，即最低價中標。究其原因，主要是房地產公司在選擇供應商投標人時，往往對供應商進行資格預審，即對供應商的履約能力的評定一般是在供應商投標人入圍名單前確定的，不具備履約能力者將被拒以投標人名單人之外；同時房地產企業為了統一報價口徑，一般會在招標文件中約定該項目的付款方式，作為投標人必須響應該付款方式，否則將作為廢標處理。當然各投標人也會根據招標文件要求的付款方式，結合自身的具體情況，在投標時將財務成本、資金風險等考慮在投標報價中。所以，營業稅模式下的供應商選擇比較簡單，即最低價中標。

二、營改增模式下房地產企業對供應商的選擇

2016年5月1日起，國家全面實行營改增政策，由于供應商有著不同納稅人身份（即一般納稅人、小規模納稅人）、針對不同的供應或服務有不同的納稅稅率或稅收征收率。根據增值稅納稅公式：房地產企業的增值稅額=銷項稅額-進項稅額。不同類型的供應商帶來的不同的納稅稅率或稅收征收率帶來了不同的進項稅的選擇。增值稅模式下，房地產企業如何選擇供應商呢（以下的討論的前提是房地產企業對供應商投標人選已進行了資格預審，即投標人均有能力履行合約） ？

1.不同投標報價下、不同納稅稅率或稅收征收率情形下供應商的選擇

在選擇最終供應商時，由于需考慮供應商的進項稅額抵扣，所以在選擇供應商時不能僅盯著投標報價一個因素，還要考慮各個供應商投標報價下的相對應可抵扣的進項稅額。假設投標報價為支出款項，而進項稅額則應考慮為收入。企業真正花費僅是含稅報價與進項稅額之間的差值（可定義為采購成本），選擇供應商時，也就選擇差值最小者為中標人。以下以實例說明（見表1）：

有A、B、C、D四家投標單位，分別對應的含稅投標報價、稅率或稅收征收率、可抵扣的進項稅額、采購成本：

采購成本=含稅投標報價-可抵扣的進項稅額，此項目的最終中標人應為D企業。

2.相同采購成本情形下供應商的選擇

根據上述第一種情形下的投標情形，只須選擇采購成本最小者中標，但實際操作中往往會出現采購成本相同的情形，以下以實例說明：

有A、B、C、D四家投標單位，分別對應的投標報價、稅率或稅收征收率、可抵扣的進項稅額、采購成本：

上述四家投標企業的采購成本相同，此時作為房地產企業應該選擇D企業作為中標人。原因如下：

（1） D企業合同總價最小，意味著在同等支付比例下，開發企業支付的款項最小， 一方面財務成本降低，另一方面企業現金流增加。

（2）由于增值稅繳交有一定的時間差，對于房地產企業來說，增值稅稅額較大，其資金成本也是考慮因素之一。

3.分包工程、材料供應指定總承包單位采購或由房地產企業直接采購的情形

房地產企業為確保工程質量、控制成本、強化營銷賣點往往對一些分包工程或材料采用直接采購形式，即由房地產企業通過內部招標、詢價等方式確定供應商。傳統營業稅模式下，房地產企業直接與分包單位或供應商簽訂合同，直接支付各類款項。對總承包單位通過總承包服務費、甲供材管理費等形式給予一定的經濟補償。增值稅模式下，總承包單位與開發商會不會為了少繳交增值稅、增加抵扣項而大搶供應商呢？舉例說明如下：

經開發商招標，確定某分包工程最終含稅報價為111萬元。可抵扣進項稅額11萬元，采購成本100萬元。

（1）由總承包直接采購，不考慮總承包有利潤要求：

增值稅=111/（1+11%）*11%-11=0

（2）由開發商直接采購，不考慮總包單位總包服務費：

增值稅=111/（1+11%）*11%-11=0

由此可見，在不考慮總包單位總包服務費、總包對分包無利潤要求的情況下，房地產企業直接采購與總承包單位直接采購并無兩樣。

（二）經開發商招標，確定某材料最終含稅報價為117萬元。可抵扣進項稅額17萬元，采購成本100萬元。

1.由總承包直接采購，不考慮總承包有利潤要求：

增值稅=117/（1+11%）*11%-17=-5.41萬元

總承包人有5.41萬稅額可用作其他項點的抵扣。

2.由開發商直接采購，不考慮總包單位甲供材管理費：

增值稅=117/（1+11%）*11%-17=-5.41萬元

開發商有5.41萬元稅額可用作其他項點的抵扣。

由此可見，在不考慮總包單位甲供材管理費、不加價、無利潤要求的情況下，房地產企業直接采購與總承包單位直接采購有著較大的區別，兩者由于稅率差造成的進項稅額差可分別用于各自的其他項點的抵扣。這也就是說，總包單位會與房地產開發商為爭奪一些進項抵扣稅額發生矛盾。為解決此矛盾，開發商在確定總包單位前應對材料、分包、既有材料又有工程的混合銷售方式下的分包工程作出測算，明確選擇材料、設備、分包的供應方式，同時比較總承包在報價時的相關因素。

綜上，營改增模式下，房地產企業對供應商的選擇應首先考慮采購成本最低者；在相同的采購成本下，投標報價最低者應作為第一中標人。非混合銷售方式下的分包工程無論由誰作為采購主體并不影響采購成本。與總承包單位確定合同前應確定材料、設備、混合銷售下的分包工程的供應方式。在實際操作中，房地產企業一方面應加大對投標人的資格審查，因為只有真正具備履約能力的供應商才能適用上述比較模型，而不必糾結于投標人的納稅身份；另一方面房，地產企業在招標文件中應要求投標人明確其納稅的稅率且在清標時認真核查。確保抵扣稅額的正確；同時嚴格控制變更量，因相同的變更價款下，對應的抵扣稅額也會發生相應變化，導致采購成本變動，可能會出現中標人的最終結算采購成本不是最低值。

王春敏/責任編輯