《資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)》的變化及分析

■ 黃 勝

一、內(nèi)容簡(jiǎn)介

《資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)》是所有考生需要首先學(xué)習(xí)的課程，本課程的主要內(nèi)容參見(jiàn)表1。

二、考試教材變化

2018年本課程教材的變化主要包括三方面：章節(jié)順序優(yōu)化調(diào)整、法律法規(guī)的修訂而導(dǎo)致內(nèi)容變化、部分內(nèi)容的完善優(yōu)化。具體變化參表2。

三、重難點(diǎn)分析

本課程重難點(diǎn)知識(shí)點(diǎn)很多都跨越多個(gè)章節(jié)，為了避免考生對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)掌握不夠系統(tǒng)，下面對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)的內(nèi)容進(jìn)行綜合總結(jié)：

（1）資產(chǎn)評(píng)估目的：掌握資產(chǎn)評(píng)估目的的作用；如何確定資產(chǎn)評(píng)估目的；評(píng)估程序及評(píng)估報(bào)告中對(duì)評(píng)估目的的要求。

（2）資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)當(dāng)事人：明確委托人、被委托人、產(chǎn)權(quán)持有人（或被評(píng)估單位）、報(bào)告使用人的構(gòu)成；明確委托人、被委托人、報(bào)告使用人的的權(quán)利與義務(wù)；明確委托人及產(chǎn)權(quán)持有人的基本情況；了解委托人與相關(guān)當(dāng)事人之間的關(guān)系；評(píng)估報(bào)告中如何撰寫(xiě)委托人、評(píng)估報(bào)告使用人、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）等相關(guān)信息；職業(yè)道德對(duì)被委托人的要求。

（3）資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：評(píng)估對(duì)象與范圍的確定責(zé)任；主要評(píng)估對(duì)象與范圍的組成；評(píng)估程序及評(píng)估報(bào)告中對(duì)評(píng)估對(duì)象與范圍的要求。

（4）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)：掌握主要評(píng)估假設(shè)；資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)應(yīng)用的基本要求；評(píng)估假設(shè)應(yīng)用需要考慮的基本因素；評(píng)估報(bào)告對(duì)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的要求。

表1 《資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)》的主要內(nèi)容簡(jiǎn)介

表2 教材各章內(nèi)容的主要變化

（5）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日：如何確定資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日；委托人和受委托人在確定評(píng)估基準(zhǔn)日中的責(zé)任；資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日的確定、期后事項(xiàng)的；處理原則；掌握評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估報(bào)告日的關(guān)系，與評(píng)估報(bào)告有效期的關(guān)系。

（6）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型：掌握價(jià)值類(lèi)型的作用、種類(lèi)；價(jià)值類(lèi)型的選擇應(yīng)考慮因素、市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型的選擇；評(píng)估程序、評(píng)估報(bào)告中對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的要求。

（7）資產(chǎn)評(píng)估合同、計(jì)劃與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：專(zhuān)業(yè)勝任能力、獨(dú)立性、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析。資產(chǎn)評(píng)估委托合同的要求；資產(chǎn)評(píng)估委托合同終止履行及解除。評(píng)估計(jì)劃應(yīng)該考慮的因素、主要內(nèi)容及調(diào)整?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容；現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作受限及其處理。

（8）資產(chǎn)評(píng)估方法：評(píng)估方法選擇的要求、數(shù)量、披露。收益法的理論依據(jù)；收益法應(yīng)用的前提條件；收益法中各個(gè)指標(biāo)的確定；收益法應(yīng)用的基本形式。市場(chǎng)法的理論依據(jù)；市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件；市場(chǎng)法的基本公式及計(jì)算步驟；直接比較法；直接比較法使用頻率高的方法（市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法和價(jià)值比例法）。成本法應(yīng)用的前提條件；運(yùn)用成本法評(píng)估時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)；成本法各項(xiàng)指標(biāo)的估算；注意區(qū)分實(shí)體性貶值、功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值。

（9）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告：掌握資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要求、基本內(nèi)容；國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的特殊要求；工作底稿的基本要求、編制要求。要特別注意不要混淆資產(chǎn)評(píng)估基本內(nèi)容和國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的特殊要求。

（10）資產(chǎn)評(píng)估檔案：工作底稿的分類(lèi)；工作底稿的基本要求及編制要求；資產(chǎn)評(píng)估檔案的歸集、保管期限；資產(chǎn)評(píng)估檔案的保密與查閱。

（11）資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)道德：全面掌握我國(guó)職業(yè)道德準(zhǔn)則規(guī)范的九個(gè)方面的內(nèi)容，尤其是基本要求、簽署評(píng)估報(bào)告的禁止性要求等內(nèi)容。

（12）資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管與國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理：評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的監(jiān)管，行業(yè)的自律管理；備案管理，評(píng)估機(jī)構(gòu)自主管理；行政監(jiān)管范圍、行政監(jiān)管原則與監(jiān)管職責(zé)范圍；資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)督檢查和調(diào)查處理；國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目管理的方式；審核與評(píng)審的依據(jù)。

（13）資產(chǎn)評(píng)估的法律責(zé)任：行政責(zé)任的種類(lèi)、處罰原則、追究時(shí)效，資產(chǎn)評(píng)估行政責(zé)任相關(guān)法律規(guī)定。民事責(zé)任含義、種類(lèi)、構(gòu)成要件，民事責(zé)任的訴訟時(shí)效，資產(chǎn)評(píng)估民事責(zé)任的相關(guān)法律規(guī)定。握刑事責(zé)任種類(lèi)、追訴時(shí)效，資產(chǎn)評(píng)估刑事責(zé)任的相關(guān)法律規(guī)定。法律責(zé)任的免除。

四、相關(guān)建議

這部分考點(diǎn)涉及到第五章資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)、第六章資產(chǎn)評(píng)估程序、第七章資產(chǎn)評(píng)估方法、第八章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與檔案和第九章資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)道德與法律責(zé)任。主要有以下幾種組合考核的方式。

1.評(píng)估項(xiàng)目的執(zhí)行程序：這部分內(nèi)容涉及到第五章資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)、第六章資產(chǎn)評(píng)估程序、第八章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與檔案。可以考核評(píng)估項(xiàng)目過(guò)程中對(duì)評(píng)估基本事項(xiàng)的把握，對(duì)評(píng)估程序的執(zhí)行是否有缺陷，評(píng)估報(bào)告的撰寫(xiě)及內(nèi)容是否正確，評(píng)估檔案的管理是否合理。這部分內(nèi)容非常重要、內(nèi)容也多，比較難以記憶。

2.資產(chǎn)評(píng)估方法：這部分內(nèi)容涉及到第七章資產(chǎn)評(píng)估方法。需要全面掌握收益法、市場(chǎng)法和成本法的適用條件、主要參數(shù)的確定以及評(píng)估結(jié)果的計(jì)算。同時(shí)要關(guān)注評(píng)估方法的選擇，考試出題可能給的條件，有的評(píng)估方法不具備使用條件，導(dǎo)致評(píng)估方法選擇錯(cuò)誤。

3.資產(chǎn)評(píng)估的職業(yè)道德、監(jiān)管與法律責(zé)任：這部分內(nèi)容主要考核大家掌握資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中相關(guān)各方，涉及到資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)、評(píng)估程序及評(píng)估報(bào)告中遇到或存在問(wèn)題，如何處理？違法了什么法規(guī)？應(yīng)該受到什么處罰？

要特別注意的是，由于資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)是一環(huán)扣一環(huán)、一個(gè)整體性的工作，所以以上三個(gè)方面的內(nèi)容，可以任意組合考核，因此需要全面掌握，這樣才能夠真正的應(yīng)對(duì)以后的評(píng)估實(shí)踐。