基于《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》修訂下的對(duì)比分析

■ 吳 蔚

一、《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》制定背景

二十世紀(jì)九十年代中期以前，我國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)尚處于起步、推廣階段，由于評(píng)估理論和實(shí)踐的相對(duì)匱乏，當(dāng)時(shí)不具備良好條件以系統(tǒng)地開展資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定工作。1996年底，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)開始著手于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則制定的準(zhǔn)備工作；1997年召開兩次資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則國際研討會(huì)；1998年初提出了中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則制訂計(jì)劃，初步明確了準(zhǔn)則的框架結(jié)構(gòu)、制定程序和發(fā)布程序，同時(shí)還成立了中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則國內(nèi)外專家咨詢組，但1998年下半年因調(diào)整資產(chǎn)評(píng)估管理體制，準(zhǔn)則制定工作未能按計(jì)劃進(jìn)行。從2000年開始，財(cái)政部積極推進(jìn)并加快評(píng)估準(zhǔn)則的制定工作，最終于2004年2月25日，財(cái)政部發(fā)布了中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》，這是我國第一部評(píng)估基本準(zhǔn)則，它和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》的發(fā)布，標(biāo)志著我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的初步建立，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。從此我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系建立了橫向關(guān)系上的業(yè)務(wù)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則兩部分；縱向關(guān)系上的四個(gè)層次，包括資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估指南和資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見，后來又增加了相關(guān)的指引。資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和職業(yè)道德基本準(zhǔn)則的發(fā)布，為具體準(zhǔn)則、評(píng)估指南、評(píng)估指導(dǎo)意見的制定提供了依據(jù)和方向。此后，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)分別在2004年、2005年、2007年、2008年、2009年、2011年、2013年、2015和2016年，印發(fā)了各項(xiàng)指導(dǎo)意見、指南和具體準(zhǔn)則，完善了評(píng)估行業(yè)的準(zhǔn)則體系。

2016年7月2日，資產(chǎn)評(píng)估法由中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過，使資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)入有法可依新時(shí)代，資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守評(píng)估準(zhǔn)則；國務(wù)院有關(guān)行政管理部門組織制定評(píng)估基本準(zhǔn)則，行業(yè)協(xié)會(huì)依據(jù)評(píng)估基本準(zhǔn)則制定評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則；評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員違反評(píng)估準(zhǔn)則需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同時(shí)資產(chǎn)評(píng)估法也對(duì)評(píng)估方法、評(píng)估程序等具體內(nèi)容作出了規(guī)定。可見，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則務(wù)必應(yīng)與資產(chǎn)評(píng)估法做好銜接工作。2016年8月16日，中評(píng)協(xié)召開《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》修訂研討會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)則在銜接法律法規(guī)的前提下，應(yīng)維護(hù)社會(huì)公共利益，注重理論研究，進(jìn)一步與國際評(píng)估準(zhǔn)則相協(xié)調(diào)，加快準(zhǔn)則修訂進(jìn)程。2017年8月23日，財(cái)政部制定發(fā)布了《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》，自2017年10月1日施行。

二、我國新版《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》與原基本準(zhǔn)則對(duì)比

在資產(chǎn)評(píng)估法頒布的背景下，《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》的實(shí)施有利于資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果更加合理化，進(jìn)一步規(guī)范整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估市場的有序競爭，維護(hù)市場的公平和效率。2017年新頒布的《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》在原《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》的基礎(chǔ)上做了進(jìn)一步的完善，新準(zhǔn)則內(nèi)容共分為六章：總則、基本遵循、資產(chǎn)評(píng)估程序、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估檔案和附則。體現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

（一）推陳出新——新準(zhǔn)則展現(xiàn)行業(yè)發(fā)展新規(guī)定

新《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》在原準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上順應(yīng)時(shí)代新發(fā)展，體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的又一進(jìn)步。新舊準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)上都分為六章，但是內(nèi)容上大有不同。相比而言新準(zhǔn)則第一、二、六章基本對(duì)應(yīng)原準(zhǔn)則的第一、二、六章，而對(duì)原準(zhǔn)則的第三章操作準(zhǔn)則、第四章報(bào)告準(zhǔn)則、第五章執(zhí)業(yè)責(zé)任根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估法進(jìn)行較大程度更新，整合成為新準(zhǔn)則的第三、四章，同時(shí)撤銷未促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的規(guī)定，例如原準(zhǔn)則第二十二條“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任”，而資產(chǎn)評(píng)估法第十二條、十三條明確指出評(píng)估專業(yè)人員的權(quán)利與義務(wù)，現(xiàn)如今行業(yè)更關(guān)注的是其執(zhí)業(yè)過程中的“合法性”，而不是評(píng)估結(jié)論的“合理性”。此外，資產(chǎn)評(píng)估法第二十九條規(guī)定評(píng)估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于三十年，新準(zhǔn)則第五章資產(chǎn)評(píng)估檔案是新增章節(jié)，使評(píng)估準(zhǔn)則與《資產(chǎn)評(píng)估法》有效銜接，實(shí)現(xiàn)了基本準(zhǔn)則的進(jìn)一步完善（如表2-1所示）。

表2-1 資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則2017版、2004版對(duì)比

（二）與時(shí)俱進(jìn)——新準(zhǔn)則較原準(zhǔn)則更新之處

第一，新舊準(zhǔn)則中總則第一條表明制定本準(zhǔn)則的依據(jù)，體現(xiàn)準(zhǔn)則制定有法可依，即：根據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》、《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》等制定本準(zhǔn)則。第二，為提高行業(yè)發(fā)展活力、吸納優(yōu)秀人才，并且根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員包括資產(chǎn)評(píng)估師和其他具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員，因此新準(zhǔn)則將舊準(zhǔn)則中“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師”稱謂更正為“資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員”。同時(shí)依照資產(chǎn)評(píng)估法，將“委托方”、“相關(guān)當(dāng)事方”和“業(yè)務(wù)約定書”稱謂分別更正為“委托人”、“相關(guān)當(dāng)事人”和“業(yè)務(wù)委托合同”。第三，資產(chǎn)評(píng)估法第二十六條指出評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)選擇兩種以上的評(píng)估方法，因此在評(píng)估方法類別上，新準(zhǔn)則在三種基本方法的基礎(chǔ)上增加其衍生方法，同時(shí)還強(qiáng)調(diào)應(yīng)根據(jù)評(píng)估目的等“依法”選擇評(píng)估方法，而不是停留在“恰當(dāng)”選擇評(píng)估方法的層面。第四，新準(zhǔn)則在價(jià)值類型的選擇方面，強(qiáng)調(diào)在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明選擇價(jià)值類型的理由。第五，舊準(zhǔn)則第二十六條指出：中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)可以根據(jù)本準(zhǔn)則發(fā)布資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估指南和資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見，即發(fā)布資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，明確指出中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)根據(jù)本準(zhǔn)則制定資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則，即職業(yè)道德準(zhǔn)則的制定也應(yīng)依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則（如圖2-2所示）。

圖2-2 資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則2017版較2004版更新內(nèi)容

（三）別開生面——新準(zhǔn)則較原準(zhǔn)則新增之處

新準(zhǔn)則第二章到第五章，章節(jié)劃分更為清晰，集中體現(xiàn)了新形勢(shì)下基本準(zhǔn)則的增補(bǔ)內(nèi)容，對(duì)基本準(zhǔn)則的內(nèi)容有了更好的完善。

第一，新準(zhǔn)則第二章“基本遵循”中增加了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)具備的職業(yè)道德，具體包括誠實(shí)守信，勤勉盡責(zé)，謹(jǐn)慎從業(yè)和獨(dú)立進(jìn)行分析和估算并形成專業(yè)意見等。第二，新準(zhǔn)則第三章“資產(chǎn)評(píng)估程序”中對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前，應(yīng)當(dāng)明確的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)作出詳細(xì)規(guī)定，并要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)。受理資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)滿足專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制要求，否則不得受理。同時(shí)新準(zhǔn)則規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)與委托人依法訂立資產(chǎn)評(píng)估委托合同，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。第三，資產(chǎn)評(píng)估法第二十五條規(guī)定評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，收集權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料并進(jìn)行核查驗(yàn)證、分析整理，作為評(píng)估的依據(jù)。因此在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定中，新準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，獲取資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需要的資料，深入了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況收集資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需要的資料，委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法提供并保證資料的真實(shí)性、完整性、合法性；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中使用的資料進(jìn)行核查和驗(yàn)證；此外，新準(zhǔn)則還規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告后資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行內(nèi)部審核后再出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。以上都體現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員從事的是以專業(yè)知識(shí)和技能為社會(huì)提供評(píng)估服務(wù)的行業(yè)，其應(yīng)依法執(zhí)業(yè)，遵守職業(yè)道德，并且需具備專業(yè)知識(shí)。第四，新準(zhǔn)則第四章詳細(xì)規(guī)定了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容，同時(shí)明確資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)履行內(nèi)部審核程序，強(qiáng)調(diào)法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核程序，應(yīng)由至少兩名承辦該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估師簽名并加蓋資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章，正符合資產(chǎn)評(píng)估法第二十六條關(guān)于內(nèi)部審核的規(guī)定和第二十八條關(guān)于法定業(yè)務(wù)的規(guī)定。第五，新準(zhǔn)則第五章“資產(chǎn)評(píng)估檔案”全為新增內(nèi)容，本章對(duì)資產(chǎn)評(píng)估檔案的范圍、保存期限、管理等都作出明確規(guī)定。

三、我國新資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則同國外評(píng)估基本準(zhǔn)則對(duì)比

（一）新基本準(zhǔn)則與國際評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則對(duì)比

20世紀(jì)70年代末，經(jīng)濟(jì)全球化、一體化步伐開始加快，相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體對(duì)協(xié)調(diào)英國和美國兩個(gè)全球最為重要的經(jīng)濟(jì)體資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的呼聲越來越強(qiáng)烈，鑒于各方面迫切需求，在英國和美國職業(yè)評(píng)估代表們之間的討論促成了國際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)①國際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（IVSC）的前身。，并于1985年制定第一部《國際評(píng)估準(zhǔn)則》。隨著國際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的發(fā)展，《國際評(píng)估準(zhǔn)則》已從20世紀(jì)80年代建立以不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估為先導(dǎo)的準(zhǔn)則，發(fā)展到20世紀(jì)90年代市場價(jià)值概念和框架下的評(píng)估準(zhǔn)則，21世紀(jì)初已發(fā)展成為包含不動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、無形資產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等評(píng)估業(yè)務(wù)在內(nèi)的比較完善的綜合準(zhǔn)則體系。截至2017年，《國際評(píng)估準(zhǔn)則》已更新至第十一版，在結(jié)構(gòu)和內(nèi)容上較上一版都進(jìn)行了調(diào)整。其目的在于通過制定并推廣有效高質(zhì)的國際評(píng)估準(zhǔn)則和國際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)國際評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，服務(wù)國際公共利益。

《國際評(píng)估準(zhǔn)則2017》由國際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（IVSC）制定，準(zhǔn)則注重國際通用性和普適性的要求，對(duì)基本概念進(jìn)行詳細(xì)闡述，注重原則性導(dǎo)向，體現(xiàn)全面性、規(guī)范性和謹(jǐn)慎性的特點(diǎn)，譬如，IVS中的術(shù)語表部分定義了準(zhǔn)則中使用的特定術(shù)語；IVS基本準(zhǔn)則中將評(píng)估過程中各種可預(yù)見情況的處理都作出詳細(xì)的規(guī)定。

由于我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與國際評(píng)估準(zhǔn)則（IVS）的體系不同，所以從基本準(zhǔn)則來看兩者各有特點(diǎn)，IVS基本準(zhǔn)則作為IVS的重要組成部分，主要內(nèi)容包括：IVS101工作范圍、IVS102調(diào)查和核實(shí)、IVS103報(bào)告、IVS104價(jià)值類型、IVS105評(píng)估途徑和方法（圖3-1）。對(duì)比而言，我國資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則更為條理清晰，而IVS基本準(zhǔn)則內(nèi)容更為詳細(xì)，譬如，第一，IVS102調(diào)查和核實(shí)中，明確指出必須通過檢查、詢問、計(jì)算、分析等手段收集充分的評(píng)估依據(jù)，確保評(píng)估結(jié)論有合理的支持，而我國基本準(zhǔn)則中并未說明核查驗(yàn)證的方法；第二，IVS103報(bào)告中指出遵循本準(zhǔn)則并不要求報(bào)告格式或特定形式，而我國基本準(zhǔn)則并未有所規(guī)定；第三，IVS104價(jià)值類型中指出IVS定義的價(jià)值類型有：市場價(jià)值、市場租金、公平價(jià)值、投資價(jià)值、協(xié)同價(jià)值和清算價(jià)值，我國基本準(zhǔn)則并未詳細(xì)說明資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型，但是在我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系中專門的準(zhǔn)則（資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見）對(duì)其進(jìn)行了詳解；第四，IVS105評(píng)估途徑和方法中介紹市場途徑、收益途徑和成本途徑以及各種途徑下的不同評(píng)估方法，我國基本準(zhǔn)則只規(guī)定確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。

從形式上看，新準(zhǔn)則較原準(zhǔn)則與IVS基本準(zhǔn)則具有更多的一致性，新準(zhǔn)則的第三章資產(chǎn)評(píng)估程序、第四章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告分別對(duì)應(yīng)IVS的105評(píng)估途徑和方法、103報(bào)告（圖3-1）。但是，IVS的制定依據(jù)與我國資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則完全不同，其制定過程沒有以任何明確的法律法規(guī)為依據(jù)，而我國資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則明確指出根據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》、《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》等制定本準(zhǔn)則，并且我國《資產(chǎn)評(píng)估法》中多次提到基本準(zhǔn)則，予以其極高的地位。

（二）新基本準(zhǔn)則與歐洲評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)比

圖3-1 我國資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則與國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)比

第八版歐洲評(píng)估準(zhǔn)則（EVS2016）是由歐洲評(píng)估師協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)（TEGoVA）2016年制定的一部適用于歐洲地區(qū)的評(píng)估準(zhǔn)則，也是目前國際評(píng)估界具有一定影響力的評(píng)估準(zhǔn)則之一。TEGoVA是歐洲房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)領(lǐng)先的非營利性專業(yè)組織，致力于制定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、完善職業(yè)道德體系并提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，TEGoVA主要負(fù)責(zé)起草歐洲評(píng)估準(zhǔn)則，推廣準(zhǔn)則在整個(gè)歐洲的應(yīng)用，為評(píng)估方法的選擇提供指南，為歐洲評(píng)估師專業(yè)組織設(shè)定最低教育要求體系，推進(jìn)歐洲評(píng)估師認(rèn)證工作，在歐盟制定政策和法規(guī)過程中代表評(píng)估行業(yè)發(fā)表行業(yè)觀點(diǎn)，提升評(píng)估師的專業(yè)素質(zhì)并促進(jìn)歐洲評(píng)估準(zhǔn)則體系的統(tǒng)一。由于歷史因素的影響，EVS的大部分內(nèi)容與固定資產(chǎn)有關(guān)，不過隨著國際化的發(fā)展，EVS的內(nèi)容也有較大拓展，目前準(zhǔn)則已更新至第八版（EVS2016）。相比第七版EVS2012，EVS2016有一定的更新調(diào)整。第一，EVS2016將原在EVS2012 PART3其他技術(shù)文件中有關(guān)道德行為準(zhǔn)則的內(nèi)容單獨(dú)列為其PART2歐洲法規(guī)；第二，EVS2016中PART1歐洲評(píng)估準(zhǔn)則和指引中的內(nèi)容有所增加，譬如：新增歐洲評(píng)估師協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)商業(yè)貸款詳述。

EVS2016全文劃分為六部分：前言、簡介、歐洲評(píng)估準(zhǔn)則和指引、歐洲法規(guī)、歐洲立法和資產(chǎn)評(píng)估、技術(shù)文件（如圖3-2所示）。我國資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則的內(nèi)容主要對(duì)應(yīng)EVS中的歐洲評(píng)估準(zhǔn)則和歐洲法規(guī)兩部分。

EVS2016對(duì)價(jià)值類型、評(píng)估途徑、評(píng)估報(bào)告、不同目的的評(píng)估等都進(jìn)行詳細(xì)地說明。譬如，第一，價(jià)值類型這一章中將市場價(jià)值與市場租金進(jìn)行對(duì)比分析，還對(duì)公允價(jià)值、投資價(jià)值和特殊價(jià)值等不同價(jià)值類型作出詳細(xì)規(guī)定；第二，評(píng)估途徑章節(jié)中也對(duì)評(píng)估師的能力、評(píng)估目的、價(jià)值基礎(chǔ)、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍、評(píng)估假設(shè)和評(píng)估收費(fèi)等都有一系列的規(guī)定；第三，評(píng)估報(bào)告這一章節(jié)不僅對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和形式予以詳細(xì)規(guī)范，而且還對(duì)評(píng)估證明也給出明確規(guī)定，這與我國資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則有較大差別。歸根結(jié)底還是兩準(zhǔn)則體系不同，在我國準(zhǔn)則體系中基本準(zhǔn)則是執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德的制定基礎(chǔ)。基本準(zhǔn)則主要突出其全面性而并不體現(xiàn)詳盡性，詳細(xì)的規(guī)定在執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德進(jìn)行介紹。此外，我國準(zhǔn)則的制定有法律依據(jù)，這是其顯著特色。

值得注意的是，TEGoVA秉持可持續(xù)發(fā)展理念，順應(yīng)歐洲居民不斷提高環(huán)保意識(shí)的趨勢(shì)，積極探索符合可持續(xù)發(fā)展理念的評(píng)估準(zhǔn)則，EVS中有部分規(guī)定涉及健康和安全、能源、環(huán)境，這也是我國評(píng)估行業(yè)值得學(xué)習(xí)的一點(diǎn)。

（三）新基本準(zhǔn)則與美國專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則對(duì)比

美國資產(chǎn)評(píng)估主要是基于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、稅務(wù)、會(huì)計(jì)處理、資產(chǎn)交易、企業(yè)合并、資產(chǎn)抵押貸款、家庭財(cái)產(chǎn)分割等方面的需要產(chǎn)生的。為維護(hù)評(píng)估師和評(píng)估服務(wù)使用者的利益，滿足評(píng)估師與評(píng)估服務(wù)使用者的需要，美國評(píng)估促進(jìn)會(huì)（TAF）負(fù)責(zé)制定專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP)。美國評(píng)估促進(jìn)會(huì)的宗旨是：通過頒布準(zhǔn)則、評(píng)估資格認(rèn)證以及提供有關(guān)評(píng)估方法和技術(shù)指導(dǎo)，促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的專業(yè)化并確保行業(yè)公信度。1987年美國第一部資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——《專業(yè)執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》發(fā)布，1992—2006年期間，美國每年修訂并出版一部最新版本的《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》，從2006年開始，每兩年修訂并出版一部，目前已更新至《專業(yè)執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（2016-2017），該準(zhǔn)則是美國評(píng)估行業(yè)公認(rèn)的評(píng)估準(zhǔn)則，也是國際評(píng)估界最具影響力的評(píng)估準(zhǔn)則之一。

圖3-2 我國資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則與歐洲評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)比

《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（2016-2017）與我國資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則在結(jié)構(gòu)上有較大不同。《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（2016-2017）的內(nèi)容可以劃分為定義、導(dǎo)言、職業(yè)規(guī)劃、準(zhǔn)則及評(píng)估準(zhǔn)則說明，進(jìn)而以不同的評(píng)估對(duì)象展開準(zhǔn)則的介紹，內(nèi)容詳盡，且對(duì)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)要求更為細(xì)化（圖3-3）。我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系層次清晰，由27項(xiàng)準(zhǔn)則組成，包括基本準(zhǔn)則、執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則三部分，其中基本準(zhǔn)則章節(jié)之間劃分清晰，內(nèi)容概括。

（四）新準(zhǔn)則與RICS估價(jià)——專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比

英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)（RICS）作為專業(yè)性學(xué)會(huì)得到業(yè)界廣泛認(rèn)可，其專業(yè)領(lǐng)域涵蓋了土地、物業(yè)、建造及環(huán)境等17個(gè)不同的行業(yè)。其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)法規(guī)，被主要金融機(jī)構(gòu)和各國政府視為“黃金準(zhǔn)則”。RICS代表公共利益，致力于為會(huì)員和所管理的公司制定最嚴(yán)格的能力和誠信準(zhǔn)則，并針對(duì)關(guān)鍵問題向企業(yè)、社會(huì)和政府提供公正權(quán)威的建議。RICS的主要職責(zé)是規(guī)范并提升評(píng)估行業(yè)，制定教育和行業(yè)準(zhǔn)則，制定嚴(yán)格的道德規(guī)范，維護(hù)客戶和消費(fèi)者利益，提供公正的建議、分析和指導(dǎo)。

圖3-3 我國資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則與專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則對(duì)比

RICS估價(jià)——專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（即《紅皮書》）由英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)（RICS）發(fā)行。1975年，第一部《紅皮書》發(fā)布，其最初主要適用于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，自20世紀(jì)90年代中期以后，隨評(píng)估準(zhǔn)則內(nèi)容不斷豐富，其適用范圍已經(jīng)擴(kuò)展到幾乎所有評(píng)估業(yè)務(wù)領(lǐng)域，目前準(zhǔn)則已經(jīng)更新至2017版。2017版《紅皮書》呈現(xiàn)了評(píng)估專業(yè)、技術(shù)和操作標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合的重要性，為評(píng)估委托人、政府、監(jiān)管機(jī)構(gòu)及公眾提供高質(zhì)量的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，并且2017版國際評(píng)估準(zhǔn)則被全文引用作為《紅皮書》的第六部分。

2017版《紅皮書》的內(nèi)容包括：前言、簡介、詞匯表、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)技術(shù)和行為準(zhǔn)則、估價(jià)應(yīng)用、2017版國際評(píng)估準(zhǔn)則（如圖3-4所示）。其專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)技術(shù)和行為準(zhǔn)則兩部分內(nèi)容與我國資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則的第二章基本遵循、第三章資產(chǎn)評(píng)估程序、第四章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有所對(duì)應(yīng)。此外，《紅皮書》中估價(jià)應(yīng)用部分將各類資產(chǎn)的評(píng)估分別進(jìn)行詳細(xì)說明，譬如，有對(duì)列入財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的評(píng)估、擔(dān)保貸款利息的評(píng)估、廠房和機(jī)器設(shè)備評(píng)估、無形資產(chǎn)評(píng)估和私人財(cái)產(chǎn)評(píng)估等，這在我國資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則中未有涉及，但是其對(duì)應(yīng)的規(guī)定在我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系中其他準(zhǔn)則都有所體現(xiàn)。

四、《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》的作用

資產(chǎn)評(píng)估法第三十九條規(guī)定“國務(wù)院有關(guān)評(píng)估行政管理部門組織制定評(píng)估基本準(zhǔn)則”，明確了資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則的法律地位。財(cái)政部于2017年8月23日修訂發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》，這是財(cái)政部貫徹落實(shí)資產(chǎn)評(píng)估法、開展資產(chǎn)評(píng)估法配套制度建設(shè)的重要成果。其作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）完善了我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系

圖3-4 我國資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則與RICS估價(jià)——專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比

自2001年第一項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則發(fā)布后，我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則一直未進(jìn)行全面修訂和整合。鑒于部分準(zhǔn)則發(fā)布時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)評(píng)估理論技術(shù)認(rèn)識(shí)不足，有些準(zhǔn)則條款不夠完善。譬如，部分準(zhǔn)則條款文字表述不夠精確，存在專業(yè)術(shù)語不統(tǒng)一的情況。此外，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則逐年逐項(xiàng)發(fā)布也導(dǎo)致了準(zhǔn)則間有些內(nèi)容的交錯(cuò)重疊，不利于準(zhǔn)則間的協(xié)調(diào)。

伴隨資產(chǎn)評(píng)估法的實(shí)施，整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)環(huán)境的變化，《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》的發(fā)布將資產(chǎn)評(píng)估法的改革予以貫徹落實(shí)下來。如今我國準(zhǔn)則體系由27項(xiàng)準(zhǔn)則組成，包括基本準(zhǔn)則、執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則三個(gè)部分。基本準(zhǔn)則的發(fā)布為執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則的制定提供了導(dǎo)向，有利于我國評(píng)估準(zhǔn)則體系的完善。

（二）促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量

新版基本準(zhǔn)則將準(zhǔn)則規(guī)范的主體修訂為“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)”和“資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員”，并規(guī)定了其內(nèi)涵，全面涵蓋了對(duì)機(jī)構(gòu)和人員的要求；新版基本準(zhǔn)則完善了評(píng)估程序要求，要求依法對(duì)在資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明及其他資料進(jìn)行核查和驗(yàn)證，這便需要評(píng)估行業(yè)進(jìn)一步研究對(duì)每一種資料進(jìn)行核查和驗(yàn)證的具體范圍及程度要求；新版基本準(zhǔn)則通過資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中“特別事項(xiàng)說明”、“使用限制”等內(nèi)容提醒資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人正確理解評(píng)估結(jié)論，引導(dǎo)其正確使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，減少誤讀誤用現(xiàn)象；新版基本準(zhǔn)則從資產(chǎn)評(píng)估檔案的構(gòu)成、歸檔要求、存管責(zé)任及期限等方面做出明確規(guī)定，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)評(píng)估檔案保密制度，對(duì)允許對(duì)外提供評(píng)估檔案的情況進(jìn)行了規(guī)范。

新版基本準(zhǔn)則將提升評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)質(zhì)量，幫助評(píng)估機(jī)構(gòu)用科學(xué)合理的專業(yè)規(guī)則保護(hù)資產(chǎn)，為資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的實(shí)施提供保障，有利于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的內(nèi)涵式發(fā)展。

（三）為行業(yè)創(chuàng)新能力的提高提供保障

人才是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，新版基本準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為和道德準(zhǔn)則作出明確規(guī)定，同時(shí)明確各評(píng)估當(dāng)事人的責(zé)任，有利于資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員維護(hù)自身合法利益，促進(jìn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。新版基本準(zhǔn)則也明確將資產(chǎn)評(píng)估方法的范圍擴(kuò)大至三種基本方法及其衍生方法，有利于增強(qiáng)對(duì)衍生方法的重視程度，提高理論與實(shí)務(wù)的創(chuàng)新能力，實(shí)現(xiàn)評(píng)估行業(yè)的健康蓬勃發(fā)展。