《資產評估基礎》的變化及分析

■ 黃 勝

一、內容簡介

《資產評估基礎》是所有考生需要首先學習的課程，本課程的主要內容參見表1。

二、考試教材變化

2018年本課程教材的變化主要包括三方面：章節順序優化調整、法律法規的修訂而導致內容變化、部分內容的完善優化。具體變化參表2。

三、重難點分析

本課程重難點知識點很多都跨越多個章節，為了避免考生對這些知識點掌握不夠系統，下面對這些知識點的內容進行綜合總結：

（1）資產評估目的：掌握資產評估目的的作用；如何確定資產評估目的；評估程序及評估報告中對評估目的的要求。

（2）資產評估相關當事人：明確委托人、被委托人、產權持有人（或被評估單位）、報告使用人的構成；明確委托人、被委托人、報告使用人的的權利與義務；明確委托人及產權持有人的基本情況；了解委托人與相關當事人之間的關系；評估報告中如何撰寫委托人、評估報告使用人、被評估單位（或者產權持有單位）等相關信息；職業道德對被委托人的要求。

（3）資產評估對象和評估范圍：評估對象與范圍的確定責任；主要評估對象與范圍的組成；評估程序及評估報告中對評估對象與范圍的要求。

（4）資產評估假設：掌握主要評估假設；資產評估假設應用的基本要求；評估假設應用需要考慮的基本因素；評估報告對資產評估假設的要求。

表1 《資產評估基礎》的主要內容簡介

表2 教材各章內容的主要變化

（5）資產評估基準日與資產評估報告日：如何確定資產評估基準日；委托人和受委托人在確定評估基準日中的責任；資產評估報告日的確定、期后事項的；處理原則；掌握評估基準日與評估報告日的關系，與評估報告有效期的關系。

（6）資產評估價值類型：掌握價值類型的作用、種類；價值類型的選擇應考慮因素、市場價值類型的選擇；評估程序、評估報告中對資產評估價值類型的要求。

（7）資產評估合同、計劃與現場調查：專業勝任能力、獨立性、業務風險的分析。資產評估委托合同的要求；資產評估委托合同終止履行及解除。評估計劃應該考慮的因素、主要內容及調整。現場調查的內容；現場調查工作受限及其處理。

（8）資產評估方法：評估方法選擇的要求、數量、披露。收益法的理論依據；收益法應用的前提條件；收益法中各個指標的確定；收益法應用的基本形式。市場法的理論依據；市場法應用的前提條件；市場法的基本公式及計算步驟；直接比較法；直接比較法使用頻率高的方法（市場售價類比法和價值比例法）。成本法應用的前提條件；運用成本法評估時應注意事項；成本法各項指標的估算；注意區分實體性貶值、功能性貶值及經濟性貶值。

（9）資產評估報告：掌握資產評估報告的基本要求、基本內容；國有資產評估報告的特殊要求；工作底稿的基本要求、編制要求。要特別注意不要混淆資產評估基本內容和國有資產評估報告的特殊要求。

（10）資產評估檔案：工作底稿的分類；工作底稿的基本要求及編制要求；資產評估檔案的歸集、保管期限；資產評估檔案的保密與查閱。

（11）資產評估的執業道德：全面掌握我國職業道德準則規范的九個方面的內容，尤其是基本要求、簽署評估報告的禁止性要求等內容。

（12）資產評估監管與國有資產評估管理：評估專業人員的監管，行業的自律管理；備案管理，評估機構自主管理；行政監管范圍、行政監管原則與監管職責范圍；資產評估行業的監督檢查和調查處理；國有資產評估項目管理的方式；審核與評審的依據。

（13）資產評估的法律責任：行政責任的種類、處罰原則、追究時效，資產評估行政責任相關法律規定。民事責任含義、種類、構成要件，民事責任的訴訟時效，資產評估民事責任的相關法律規定。握刑事責任種類、追訴時效，資產評估刑事責任的相關法律規定。法律責任的免除。

四、相關建議

這部分考點涉及到第五章資產評估基本事項、第六章資產評估程序、第七章資產評估方法、第八章資產評估報告與檔案和第九章資產評估的執業道德與法律責任。主要有以下幾種組合考核的方式。

1.評估項目的執行程序：這部分內容涉及到第五章資產評估基本事項、第六章資產評估程序、第八章資產評估報告與檔案。可以考核評估項目過程中對評估基本事項的把握，對評估程序的執行是否有缺陷，評估報告的撰寫及內容是否正確，評估檔案的管理是否合理。這部分內容非常重要、內容也多，比較難以記憶。

2.資產評估方法：這部分內容涉及到第七章資產評估方法。需要全面掌握收益法、市場法和成本法的適用條件、主要參數的確定以及評估結果的計算。同時要關注評估方法的選擇，考試出題可能給的條件，有的評估方法不具備使用條件，導致評估方法選擇錯誤。

3.資產評估的職業道德、監管與法律責任：這部分內容主要考核大家掌握資產評估業務執行過程中相關各方，涉及到資產評估的基本事項、評估程序及評估報告中遇到或存在問題，如何處理？違法了什么法規？應該受到什么處罰？

要特別注意的是，由于資產評估業務是一環扣一環、一個整體性的工作，所以以上三個方面的內容，可以任意組合考核，因此需要全面掌握，這樣才能夠真正的應對以后的評估實踐。