“以房養老”：現狀、問題與路徑選擇

李宇嘉

一、背景：“以房養老”試點逆勢擴大

2014年，保監會下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，決定自2014年7月1日起到2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢這4個老齡化較嚴重的城市，開展商業保險機構“以房養老”（反向抵押）產品試點。自此，“以房養老”這個西方舶來的金融產品在中國落地。但試點至今，只有一家保險公司（華夏幸福）推出“以房養老”產品，4個試點城市合計僅59戶、78人以自己房產做抵押，購買了該產品。這其中，僅38戶47人辦完所有流程。由此，“以房養老”被貼上了“遇冷”“叫好不叫座”和“不服水土”等標簽。

事實上，這一局面在業內和管理層預料之中。但是，就在各界又一次總結和檢討“以房養老”在我國推廣所遇到的諸多問題和挑戰時，重新審視這個備受推崇的商業模式在我國是否有“生存土壤”時，保監會發出通知，將“以房養老”的試點時間延長至2018年6月30日，并在原有北京、上海、廣州、武漢4城的基礎上，將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及部分省的地級市。房子為國人畢生追求和最重要的資產或財產，養老是國人頭等大事，如果二者能夠結合起來，對樓市也好，對逼近的養老壓力也好，都是一件幸事。

事實上，據華夏幸福介紹，從產品2015年3月獲批到投放市場，僅僅一年多的時間。而且，產品推出還面臨制度、法律上的風險，數據和評估等基礎工作也不成熟，老百姓認識上還有待“補課”。比如，壽險精算“長尾數據”不足，房價波動規律難以掌握；房屋評估、保險有效期和保費給付等制定并無客觀依據；不動產處置存在法律風險，典型如70年到期如何續期；“以房養老”與傳統養老模式（居家養老、“養兒防老”等）存在沖突；“以房養老”的公共屬性與房價下跌和法律、信用風險造成的商業損失如何協調。由此，正如保監會人身險監管部主任袁序所言，“不能沿用傳統標準，簡單地以數量論成敗。只要它滿足了一部分老人的需求、為擁有并能自主支配房產的特定老年群體增加養老選擇，哪怕只出一單業務，也是成功”。

二、現實：養老壓力大，需挖掘住房養老功能

由此，筆者認為，無論是華夏幸福，還是愿意嘗試產品的78個人，都為探索我國多渠道養老模式做出了巨大貢獻。而且，幸福人壽產品試點給我們提供了重要的信息，從家庭構成來看，78個投保人中，無子女家庭老人占到40%，主要是孤寡、失獨老人；從年齡來看，平均年齡為73歲，年齡最大的85歲，其中80歲以上的高齡老人占到一成。這意味著，對于那些無子女，或子女無暇照看，或子女無法提供保險產品附帶的諸如養生、看護、醫療和精神慰籍等方面的養老需求，而老人剛好有一套產權住房，那么“以房養老”還真是一個不錯的選擇。

這恰好揭示了我國未來養老面臨的一大困境。相比其他國家，我國老齡化還呈現失獨、空巢、失能、高齡、貧困老人及子女無暇照顧的老人絕對數大，“三無老人”（無勞動能力、無生活來源、無贍養人和扶養人）養老問題突出等特點。

首先，30多年的計劃生育政策下，我國“失獨”老人規?；鲩L。1975-2010年出生的2.18億獨生子女中，超過一千萬會在25歲之前死亡，這意味著有2000萬名父親和母親，在中老年時失去惟一的子嗣，成為“失獨”老人。其次，我國經濟發展不平衡，人口流動性很大，空巢老人將近1億，占老年人口的比例近50%。再次，截至2013年，我國失能老人達到3600萬，高齡老人（80歲以上）達到2200萬，貧困和低收入老年人2300萬。最后，未來10多年后，計劃生育時期的生育人口相繼步入老年，“4-2-1家庭”模式下，“雙獨”子女夫妻在還房貸、支付子女教育費用，為自身養老考慮的同時，還要照看四個老人，實實在在的“上有老、下有小”，無暇照顧老人的現象會越來越普遍。

我國公共養老金存在“空賬”而自顧不暇，社會救助解決不了終生養老。如果上述老人擁有自有產權房屋，在自愿、合理評估和信息公開的前提下，借助于“以房養老”這一金融工具，將不流動、“死”的資產，變成老人的養老金、金融市場“活”的投資品，毫無疑問是一種“多贏”選擇。2012年，華東師范大學對上海靜安、普陀、寶山9個街道（鎮）約1400戶50歲以上老年人進行問卷調查，無子女老人群體中44.7%愿意參加“以房養老”，可見該模式在我國特殊老人群體中有生存土壤。由此，筆者推斷，即便技術和數據基礎缺失、價值評估和給付標準不定、僅一家公司推出產品，但居然有78人愿意嘗試，證明“以房養老”潛在市場需求很龐大。這也許是為何保監會決意將試點范圍擴大、試點時間延長的重要原因。

三、經驗：住房補充養老保障是國際慣例

縱觀全球，住房在社會保障中占據重要位置。一般來說，社會保障越不完善，住房替代或補充社會保障的功能就越突出。在發展中國家，政府提供的社會保障一般不夠，靠房子養老是普遍現象。即便是擁有優厚社會保障的發達國家，利用住房來補充養老支出，也是普遍現象?！白》?養老”，新加坡可謂典范，以公積金局和建屋發展局為主體，形成“建房-買房-售房-養老”完整鏈條。1997年，由保險合作社推出針對私房“反向按揭”。2006年，建屋發展局推出覆蓋人口84%的公房“反向按揭”，針對62歲以上、收入低于3000新元的老人，建屋發展局回購公房30年租期，并將回購資金填補公積金退休戶頭。達到65歲最低提取年齡時，加入計劃的新加坡公民或永久居民，就能提取可持續終身的每月入息。目前，公房“反向按揭”很靈活，比如“小型公寓計劃”（大屋換小屋）、“屋契套現增收計劃”（出售30年以外的屋契）、“閑屋出租計劃”等。

素有“養老天堂”美譽的日本，即便有國民年金、厚生年金、醫療和介護保險等“三道關”保障，但作為老齡化最嚴重國家（2000年的贍養比超過45%），養老金面臨枯竭。老齡化超預期、經濟滑坡拖累年金積累，日本不得不在1981年推出“以房養老”。房產高值、老人住房擁有率高是兩個條件。2015年，日本三大都市圈集聚全國人口51.2%，核心城市（東京、阪神、名古屋）房價排進全球TOP20，保值前景看好。2004年，家庭收入和消費調查顯示，日本86%以上的65歲老人擁有房產，且房產占區域房屋總資產的66%。1981年，信托銀行在東京都武藏野市推出“反向按揭”，但條件嚴格，申請者須65歲以上、本地居住1年以上、獨棟和高層抵押借貸比在80%和50%以內。迫于年金虧空壓力，厚生勞動省于2002年推出以政府福利部門發起“反向按揭”產品。

目前，日本已形成政府直接融資型、政府間接融資型、民間機構參與型等三種“以房養老”模式，即由政府設置相關機構，直接對“反向抵押”貸款進行經營管理；由政府部門作為第三方在金融機構和借貸人之間牽線，幫助老人從金融機構貸款；由銀行、信托或地產公司向老人提供醫療看護資金，同時通過證券化來獲得回流資金和投資收益。不過，日本“以房養老”進展很不順利，20多年來，武藏野市僅有100多個案例。日本地震頻繁、對于泡沫危機再來的擔憂以及東亞傳統文化很強的繼承觀念等，是導致“以房養老”日本“遇冷”的主要原因。

四、問題：客觀看待“以房養老”的小眾特性

從國際上看，“以房養老”確實是一個小眾業務。比如，英國2012年新發放反向抵押1.75萬單，占同期65歲以上老人比例不足0.2%；2011年，香港推出反向按揭計劃，允許年齡在55歲以上的居民，將個人名義持有的樓齡在50年以下的住宅向銀行提出按揭，但計劃推出至今，卻總共只接獲了459起申請；美國是最早開展“以房養老”的國家，因擔心壽命拉長和房價下跌等風險，期初美國金融機構參與率很低。后來，不僅相關法律，還有政府機構如金融消費者保護局（CFPB）、聯邦住房管理局等，保護借貸雙方的權益。2009年“次貸”危機期間，聯邦住房管理局為“反向按揭”項目提供近50億美元的損失準備金。即便如此，1990年以來，美國僅錄得80萬宗案例，僅約3%的參與比例，相比每年新增200萬老年人，確實是“小眾”產品。

緣何“以房養老”問津者寥寥？一是成本比較高，申請反向按揭時，評估、擔保、保險和法律咨詢等中間費用較高，加上房屋無法流動，金融機構給予的按揭利率比較高；二是法律風險突出，包括按揭貸款到期或老人去世，老人或實際居住人不愿意搬離，而法律傾向于保護基本居住權；三是發達國家經歷數輪樓市泡沫，特別是20世紀90年代日本地產泡沫、2008年美國“次貸危機”等，金融機構對于反向抵押興趣不高；四是東亞國家受“但留方寸地，留與子孫耕”的觀念影響，情感上不愿意將房屋讓予出去。在我國，法律風險更突出，特別是70年產權到期后如何續期，直接決定房屋的評估價值；我國無法像美日一樣可以通過證券化來緩解資金壓力，提供該產品的利率會更高，從而擠壓每月給付的保險金；近20年，我國房價一直早攀升，且受規劃、政策等非市場化因素影響，機構和按揭申請者在評估上難以達成共識。

四、前景：我國“以房養老”要契合養老壓力

這就不難理解，緣何“以房養老”這一西方的“小眾產品”在我國更難落地的原因。但是，“落地難”并非前景黯淡。一則，國人住房擁有率高、資產中房產占比高、核心城市房價長期上漲、不動產為優質抵押品、養老“壓力山大”等，決定了我國發揮住房養老功能具有前提條件、客觀基礎和必然性。二則，我國傳統的養老模式——居家養老和“養兒防老、房產傳兒”體現的就是住房的養老功能。三則，我國城鎮居民70%的財產是房屋，城鎮居民也熱衷于買房，最重要的原因就是社會保障不健全，未來教育、醫療和養老等方面的支出不確定性很大，買房變相等于抵御不確定性。2015年發布的《中國家庭金融調查報告》顯示，房產占我國家庭總資產的69%，而美國只有30%。四則，“三無老人”等特殊群體靠房子養老的需求迫切，“以房養老”小眾的結論不成立。

進入老齡化后，養老壓力會增加，典型的就是日本，過重的老齡化形勢（據說日本老年人紙尿褲銷量多過嬰兒紙尿褲），被認為是日本經濟長期萎靡不振的罪魁禍首。但好在，20世紀70年代進入老齡化后的日本已經是發達國家，彼時其人均DGP超過5000美元，而我國在1999年進入老齡化時，人均GDP尚不足1000美元。也就是說，我國是典型的“未富先老”。壓力不止于此。由于30多年的計劃生育政策，我國老齡人口“數量極”增長是突然間的事。4年以后的2020年，我國65歲以上的人口比重將達到12%左右；到2050年，這一比例將會達到25%左右，占總人口的1/4。

未來20年，我國65歲以上老年人口要增加1億多，到2030年將達到2.3億，到2050年將超過3億，到2040年將達到3.6億的峰值。人口未富先老，而現有的養老保障儲備卻捉襟見肘。根據中國社會科學研究院世界社會保障中心的數據，中國職工養老儲備指數中，78%均來自保障率低第一支柱——公共養老金，即強制性的社會保險，而本應發揮支柱作用的第二、第三支柱（企業年金、團體養老保險計劃和商業保險）的發展嚴重不足。而且，由于歷史欠賬要補，即便是第一支柱的公共養老金也存在嚴重的“空賬”、“欠賬”問題?！吨袊B老金發展報告2015》數據顯示，2015年城鎮職工基本養老保險個人賬戶空賬已達3.1萬億元，比2012年增加5000億元，全國企業退休人員平均月養老金不過1900元，成本水漲船高，無法支撐養老。

五、落地：培育“以房養老”在我國的生存環境

需要注意的是，發揮住房的養老功能，或靠房子來養老，其形式是多種多樣的，“以房養老”只是其中之一，還包括“大房換小房”、多余房屋（臥室）出租、房屋抵押消費貸款、售房資金和養老保險的對接、房屋證券化、完善住區物業管理（內含養護理等服務）等。即便是“以房養老”，也可以順應老人“生于斯、老于斯”、“房產傳兒”等傳統，探索到期后子女優先回購，非參與型為導向的產品設計，即金融機構不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人等，并通過政府擔保激勵金融機構參與。政府作用在于，培育市場基礎秩序，讓老人有多種選擇。

首先，政府要培育評估、擔保、法律、房產經紀、金融服務等中介體系，不僅讓圍繞房屋價值實現的中介體系完善起來，而且要通過信息陽光化、“褒揚誠信、承接失信”，攻克“黑中介”頑疾，實現中介服務高效率、透明化、低成本，老人可以放心地將自己的房子交予中介手中，以最大程度地體現房屋的價值、讓房屋流動起來，這是目前房屋價值實現的最大“短板”之一。

其次，政府還要消除法律障礙。土地70年產權到期如何續期不明確，房屋價值評估就沒有公認算法，金融機構和申請人難以達成共識，這是“以房養老”最大障礙，也是房屋價值實現的最大障礙。今年4月份“溫州巨額續期”事件在百姓中間、政商學三界上所引起的巨大反響和爭議，已經說明這一法律障礙必須要攻破。既然新加坡公有住房擁有者可參與“以房養老”，我國土地產權障礙也可以突破。

再次，政府積極參與很重要?！耙苑筐B老”的公共屬性很突出，政府作用至關重要。比如日本、新加坡政府部門直接發行“反向按揭”產品；美國政府部門提供擔保，保障“反向按揭”產品出現類似2008年金融危機的損失。本次試點，之所以僅一家保險公司參與，原因在于“反向按揭”是長周期產品，保險公司擔心未來我國房價下跌。因此，我國必須類政策性金融機構兜底系統性風險。

最后，加快資產證券化步伐。“以房養老”產品的資金流動還缺乏保證，重點城市可探索房屋資產證券化，金融機構發售“反向按揭”產品時，可將房屋在二級市場上證券化，緩解流動性壓力，這也是規避違約、吸引機構參與、分散風險的渠道之一。綜上，住房在我國未來養老中的作用不可估量，“以房養老”只是一種選擇。對我國數量巨大的特殊老人群體，很快進入退休階段的“4-2-1家庭”，“以房養老”或許并非“小眾”。政府是“以房養老”的最大參與者，其作用在于培育市場基礎秩序，讓房子能高效率、低成本、透明地流動起來，價值能充分實現，這是切合我國居民社保、財產、養老現狀的必然選擇，也是深度挖掘住房養老功能的基礎條件。至于“以房養老”是不是“小眾”，居民選擇哪種方式變現房子來補充養老，讓市場自己選擇吧。

李求軍/責任編輯