房地產(chǎn)工程項目的質量控制相關問題研究

石御

摘 要：隨著我國經(jīng)濟技術的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也越來越迅速。尤其在房地產(chǎn)工程質量問題頻發(fā)的背景下，如何有效控制房地產(chǎn)工程項目的質量成為人們關注的焦點。所以本文先分析了目前房地產(chǎn)工程項目的質量控制中存在的問題，然后詳細闡述了如何加強房地產(chǎn)工程項目的質量控制。

關鍵詞：房地產(chǎn)；工程項目；質量；控制

DOI：10.19354/j.cnki.42-1616/f.2016.17.43

房地產(chǎn)工程項目的質量不僅關系到人們的切身生活，還關系到我國國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。所以相關工作人員應該深入研究當前房地產(chǎn)工程項目質量控制存在的問題，并根據(jù)實際的施工環(huán)境和企業(yè)運營情況提出可行性的整改措施，以提高房地產(chǎn)工程的質量，促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

一、房地產(chǎn)工程項目質量控制中存在的問題

（一）缺乏前期規(guī)劃。前期規(guī)劃是保證房地產(chǎn)工程項目質量的基礎。在當前復雜的房地產(chǎn)工作中，進行前期的規(guī)劃管理是開展房地產(chǎn)項目工程施工的前提。但是在實際的工作中由于諸多因素的干擾，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有進行完整的規(guī)劃。

（二）缺乏完善的質量管理制度。在實際的房地產(chǎn)工程項目施工中，很多工作人員的質量控制意識都不強，基本都是在發(fā)現(xiàn)問題才進行補救工作，這會使房地產(chǎn)企業(yè)處于被動的地位。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該完善質量管理制度，做到質量問題的有效預防。

（三）施工人員質量管理意識薄弱。在實際的房地產(chǎn)工程項目建設中，經(jīng)常會出現(xiàn)一些偷工減料、違規(guī)操作的問題，這不僅會影響房地產(chǎn)工程項目的質量，還會增加企業(yè)投資成本，甚至會造成工期的延誤，阻礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、應對房地產(chǎn)工程項目質量控制問題的措施

（一）強化前期規(guī)劃。前期規(guī)劃管理的缺失會影響房地產(chǎn)工程項目的質量管理。所以，在施工開始前房地產(chǎn)企業(yè)應該進行全方位的規(guī)劃，并采取科學、合理的措施保證房地產(chǎn)工程的整體規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)工程項目的質量。如當房地產(chǎn)企業(yè)在拿到開發(fā)權之后，就可進行詳細的用地規(guī)劃，并結合企業(yè)的實際發(fā)展開展科學的項目定位。一般房地產(chǎn)企業(yè)可從七個方面進行房地產(chǎn)工程項目定位：一是從企業(yè)的先進流預測；二是根據(jù)政府的整體規(guī)劃；三是根據(jù)實際的土地條件；四是估算項目建成后的銷售速度；五是調查客戶群，確定主要客戶群；六是依據(jù)房屋的投資總價；七是房地產(chǎn)企業(yè)希望達到利潤。這樣在經(jīng)過詳細的計劃和篩選之后，便能確定房地產(chǎn)項目的定位：建設居民用房，或是商業(yè)用房。在實際的房地產(chǎn)項目規(guī)劃中也經(jīng)常會出現(xiàn)因沒有進行前期規(guī)劃而導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟虧損的，如沒有詳細分析周邊的用戶群體和消費情況，就開發(fā)成商業(yè)用房的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應該在施工前進行詳細的調查，設計出符合實際施工環(huán)境的設計圖紙，以保證后續(xù)施工環(huán)節(jié)的順利開展。如在房屋內預留足夠的空調、暖氣等基礎設施的安裝控件；或是設置合理的井道，避免出現(xiàn)井道出現(xiàn)在人行道中間的問題。也只有這樣才能切實提高房地產(chǎn)工程項目的質量控制效果。

（二）加強整體施工環(huán)節(jié)的質量管理。對于房地產(chǎn)工程項目而言，施工質量是保證整個工程質量的關鍵因素。所以相關工作人員應該做好整體施工環(huán)節(jié)的質量管理。并且房地產(chǎn)工程項目的施工是一項復雜的施工工程，涉及較多的施工工藝和施工人員，其管理難度也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要完善質量管理制度，還要培養(yǎng)一支高水平的質量管理人員。

如管理人員應該在確保某一施工環(huán)節(jié)的質量合格之后，在允許施工人員進行下一環(huán)節(jié)的施工。如果該環(huán)節(jié)的施工質量并不達標，那么就應該進行及時整改，至到質量合格。另外，施工企業(yè)還應該加強施工材料、施工工藝、施工設備、相關輔助措施的管理，對于違規(guī)操作的現(xiàn)象應該嚴加制止，并勒令整改，只有這樣才能提高房地產(chǎn)工程項目的質量。如某施工企業(yè)制定的質量管制制度中提到工程使用的重要材料（鋼材、水泥、配件、構件）應于進場時即時進行檢驗核查，必要時取樣送有關單位進行試驗；混凝土配合比及配合試驗，應于澆注前及澆注中檢驗、核查；工程使用的機具、模板、吊具在第一次使用前進行檢查；隱蔽工程在施工過程中應旁站，經(jīng)驗收后方可繼續(xù)下一工序施工；分部、分項工程在施工過程中進行旁部或檢查，施工結束后進行確認或驗收；施工單位建立、保存、提交的自檢、試驗記錄報告，應即時核查，并對照報告內容是否完整、齊全、準確、有效。由此可見，保證房地產(chǎn)工程項目整體環(huán)節(jié)的施工質量是非常重要的，不僅能夠保證房地產(chǎn)工程項目施工的順利開展，還能減少施工事故，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

（三）加強竣工后的驗收質量管理。驗收是檢查房地產(chǎn)工程項目施工質量的最后一道工作環(huán)節(jié)。所以質量驗收人員應該重視最后的質量檢查，以防有問題的房地產(chǎn)工程項目流向市場，影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立完善的質量評估體系，對于各個部分的施工進行嚴格的質量審核以及工程項目施工信息的整合，以方便后續(xù)維護工作的開展。

一般在房地產(chǎn)工程項目竣工后，需要房地產(chǎn)開發(fā)商想當?shù)氐闹饔^部門遞交驗收申請，之后主管部門才會進行綜合驗收。綜合驗收是對房地產(chǎn)工程項目的整體審查，包括規(guī)劃要求是否合格、配套設施是否完善、質量驗收手續(xù)是否齊全、物業(yè)管理是否完備等等。房地產(chǎn)工程項目的驗收是一項精細的工作，需要多個政府部門的共同配合。一般涉及到的驗收部門包括國土資源局、市建委、房管局、環(huán)保局、消防部門等。只有完全合格后，房地產(chǎn)工程項目才能進入市場。當然，除國家項目政府部門的驗收外房地產(chǎn)企業(yè)也應該先進行內部驗收，如某房地產(chǎn)項目中規(guī)劃驗收包括竣工測量資料、電子報批文件技術初步審查檢測資料？、規(guī)劃局送案資料；環(huán)保驗收包括排污口規(guī)范化登記資料？、驗收監(jiān)測提交資料、環(huán)保局送案資料等，其中工程施工質量的驗收是由施工單位組織勘察、設計、施工、監(jiān)理單位和其他有關方面的專家組成驗收組進行工程驗收，監(jiān)督站對工程質量驗收的組織形式、驗收程序、執(zhí)行驗收標準等情況實施現(xiàn)場監(jiān)督。只有這樣嚴格做好房地產(chǎn)工程項目的質量把關，才能提高房地產(chǎn)工程項目的整體質量，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（四）提高施工人員的安全意識和專業(yè)素質。我國每年都會發(fā)生房地產(chǎn)工程項目的施工安全事故，給人們造成生命和財產(chǎn)的損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該重視提高工作人員的安全意識和專業(yè)素質，以減少安全事故的發(fā)生，減低房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，保證房地產(chǎn)工程項目的質量。

如企業(yè)可以開展以安全意識為主題的培訓活動，從思想上提高施工人員的自我保護意識。例如某房地產(chǎn)企業(yè)開展的安全意識培訓活動，主要要求是：一是工程管理方要認清安全生產(chǎn)的嚴峻形勢，牢固樹立“安全第一、預防為主”的思想，進一步增強安全生產(chǎn)意識；二是工程安全監(jiān)管負責人要對所在工地施工人員加強安全生產(chǎn)培訓教育，提高施工人員的安全意識。；三是工程一線施工人員要強化安全知識自我學習，熟悉所負責工種的安全隱患知識，具備危險發(fā)生時應急逃生技能。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應該提高施工人員的專業(yè)水平，減少因違規(guī)操作引發(fā)的安全事故。如某房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)余時間開展了以“標準施工，減少安全事故”的專題培訓，詳細介紹了房地產(chǎn)工程項目的施工技術。總之，房地產(chǎn)企業(yè)應該從多個方面開展安全培訓，以提高施工人員的專業(yè)素質，減少安全事故發(fā)生，保證工程項目的順利施工。

總結：綜上所述，深入研究房地產(chǎn)工程項目的質量控制問題，并采取相應的解決措施是提高房地產(chǎn)工程項目建設質量的重要途徑。所以房地產(chǎn)企業(yè)應該重視前期規(guī)劃、加強施工管理，并加強施工人員專業(yè)技能的培訓和工程竣工的驗收，從而提高房地產(chǎn)工程項目質量控制工作的效率。

參考文獻：

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