華夏幸福的產業復制經

張佳竹

在把“PPP模式”和“一帶一路”視作核心業務和企業戰略之后，華夏幸福的產業復制和海外擴張正在加速。9月19日，一日之內華夏幸福連出消息，宣布在國內、國外最新獲得了兩個項目。

在國內，華夏幸福中標邯鄲叢臺產業新城PPP項目，投資金額高達478億元；在境外，與越南信義集團簽署諒解備忘錄，達成戰略合作關系。

國內完成戰略卡位

中國政府采購網9月19日公布，華夏幸福成功中標邯鄲叢臺產業新城PPP項目，該項目投資金額高達478億元，由華夏幸福進行開發建設運營工作。

文件顯示，該項目位于邯鄲市叢臺區內，總占地面積約為30.9平方公里。委托區域內可出讓建設用地的出地率不低于60%。為保證區域統一規劃及統一開發建設，叢臺區人民政府原則同意委托區域內預留約1.8平方公里作為遠期規劃開發區域，待遠期規劃開發區域具備開發條件后將由華夏幸福進行開發建設。

消息一出，華夏幸福9月20日股價呈小幅高開，早盤11點08分左右股價放量拉升，截至上午收盤報28.62元，上漲5.69%，成交5.87億元。

這只是華夏幸福大力發展的PPP項目的最新簽約案例。10天前，即9月9日，華夏幸福分別與江蘇省啟東市、資陽市人民政府和武漢市新洲區人民政府簽署了《合作備忘錄》。

其中，啟東項目的委托區域占地面積約為4.8平方公里，資陽項目擬在天府國際機場臨空經濟區資陽片區打造資陽臨空產業新城（暫定名）；武漢市新洲區項目委托區域占地面積達約68.8平方公里。

華夏幸福的產業擴張速度令人驚嘆，要知道，同樣10天前（8月31日），華夏幸福剛發布公告稱，分別與廣東清遠市人民政府和成都蒲江縣人民政府簽署合作備忘錄，受委托在清遠燕湖新城以及成都市蒲江縣進行開發建設運營工作。

這是繼今年3月拿下廣東江門產業園區后，華夏幸福在珠三角的又一重要項目。該項目占地面積41.3平方公里，位于珠三角一小時經濟圈鏈接內的重要經濟走廊清遠市，是廣東省清遠市未來的城市中心。

“再度拓展珠三角區域布局，是華夏幸福產業新城開拓能力和布局重大升級的里程碑。華夏幸福自2002年開始圍繞京津冀拓展，2012 年拓展至長三角，但直到2016 年才得以進入珠三角區域。廣東省政府對開發企業的條件要求嚴格，再度拿下廣州項目，也是公司的實力仍得到認可的體現。”中投證券分析師李少明認為，江門、清遠之于廣深，類似固安和北京，區域優勢明顯，但相比后者珠三角區域具備更好的產業基礎、便捷的交通、豐富的資源，公司有望借既有優勢發揮自身所長，迅速取得標桿性的新城建設成果。

據記者不完全統計，今年以來，華夏幸福已經簽訂了至少10個PPP項目的合作備忘錄，在傳統京津冀區域之外進入了以上海為中心的長三角、以廣深為核心的珠三角和長江經濟帶的武漢、成渝。

根據中投證券統計，目前華夏幸福累計受托開發區域超3500 平方公里，其中環京津冀近2200 平方公里、長三角近550平方公里、珠三角66平方公里、長江經濟帶約349平方公里、其他近380平方公里，初步完成對國家級城市群和長江經濟帶核心城市周邊的布局。

PPP模式擴張

在業內人士看來，PPP已經成為華夏幸福在國內擴張的主要模式。這樣的發展模式，華夏幸福在經過若干年的實戰積累之后，已經駕輕就熟，并朝著更為深層和廣闊的生態鏈邁進。

而讓華夏幸福堅定認為PPP是可復制模式的基礎，則是開發多年的固安產業新城項目。

資料顯示，華夏幸福在固安打造產業新城的歷史可以追溯至2002年。

2002年，原建設部發布《關于加快市政公用行業市場化進程的意見》，鼓勵社會資本、外國資本以多種形式參與市政公用設施的建設，標志著PPP模式在中國的真正興起，進入了快速發展階段。

正是在這一年，原本做房地產業務的華夏幸福與固安縣政府簽約，開始了固安工業園區的開發建設。

去年7月27日，發改委選取并公布了13個示范性PPP項目案例，華夏幸福主導的固安工業園區新型城鎮化項目成功入選。

“不少工業園還在修路、造廠房，只求‘形，沒有‘髓，所以才會出現不少‘睡城‘死城。而真正讓工業園活起來、火起來，城市價值才能提升，這個PPP項目才有盈利點。”對于固安項目的成功，華夏幸福具體實施固安工業園PPP項目的平臺公司——三浦威特園區建設發展有限公司副總經理王東岳曾如是評價。

方塘智庫區域戰略研究中心研究員宋代倫認為，華夏幸福的探索趕上了諸多政策與國家戰略的紅利。“例如2003年開始房地產市場的興旺，土地開發政策的寬松，一線城市的限購，之后京津冀協同發展下的產業外溢與承接，再加上原來固安縣經濟發展與財政的不足，給了華夏幸福在固安實踐拓展中的巨大空間。”

因此，從固安開始，華夏幸福便以政府和社會資本合作的市場化運作機制，即PPP模式，在產業新城的每個環節開發深入，以達到“政府主導、企業運作、合作共贏”的理想效果。

“相比10 年前的貧困農業縣固安，能快速拓展發達經濟區域的產業新城項目，一方面說明公司的產業新城模式競爭力突出，得到該地區充分認可；另一方面，可見公司的整體操盤能力達到了一定程度，敢于邁出更大的步伐。”李少明表示，新區域的加速成功開拓表明華夏幸福的產業新城實踐已經獲得多地政府的認可和青睞，而上半年的銷售來看，第二梯隊園區正快速崛起，香河、永清、嘉善等第二梯隊園區實現銷售額達公司總銷售額30%以上，不斷驗證公司園區布局的區位優越性及發展模式的可復制性。

PPP模式的成功復制為華夏幸福帶來了可觀的收益。

今年上半年，公司銷售額高達584.34億元，同比增長75%，已完成其年度870億元目標的67%；實現歸屬母公司所有者的凈利潤39.57億元，以30.5%的凈利潤增速高居同行業前列。

受益于高利潤率的產業園區業務占比提升，2016年上半年華夏幸福實現總體毛利率45.3%，同比上升12.7個百分點；實現銷售凈利率22.5%，同比上升4.5個百分點。

業內認為，由于產業發展服務收入大幅增長，新增入園企業數量增加，以及產業服務利潤占比的增速，華夏幸福很有可能在今年一舉跨入千億規模的銷售軍團。

海外擴張加速

在國內繼續獲取PPP項目的同時，華夏幸福也在大力推進境外的產業布局。

10月9日，華夏幸福發布公告稱，子公司CFLD（Singapore）Investment Pte. Ltd.（華夏幸福新加坡）已同埃及國家住房部、埃及國家投資部簽訂框架協議，雙方擬在埃及新行政首都區域二期內建立一座產業新城。這是繼印尼、越南、印度之后，華夏幸福在海外簽訂的第四個產業新城協議。

“在國際化的‘一帶一路層面，除了對落地不久的印尼和印度兩國項目的推進外，在沿線亞非各國甚至拉美布棋，是未來拓展國際化空間的必由之路。事實上，已經有相關國家表達了合作的意向。”據宋代倫介紹，2016年7月李克強總理訪問法國期間，華夏幸福就與法國可持續城市企業聯盟，就持續城市發展及相關領域展開戰略合作簽署了協議。2016年4月底，華夏幸福又與中國法國工商會簽約，共同構建中法產能交流與合作的平臺。

連續落子海外的華夏幸福正顯示出巨大的野心。除了在海外布局產業新城之外，他們還聯合戰略合作伙伴太庫，在美國硅谷、韓國首爾、以色列特拉維夫、德國柏林等地構建產業孵化器。他們正企圖在全球范圍內，為自己的產業新城模式構筑資源網絡。

東興證券透露，華夏幸福已在印度尼西亞、印度、馬來西亞、泰國、緬甸、越南、美國、埃及等國家設有常駐機構。

“多輪”驅動

在戰略布局取得突破的同時，華夏幸福的產業升級也在加速。

數據顯示，今年上半年華夏幸福為投資運營的產業新城新增簽約入園企業212家，同比大幅增長226%；新增簽約投資額581.53億元，超過2015年全年新增簽約額537億元，同比增長129%。

其中，龍頭驅動方面，華夏幸福與奧鋼聯、京東方、佛吉亞、金海岸影業等世界500強及行業龍頭企業開展深度合作，進而引領推動產業鏈上下游企業集群集聚。科技驅動方面，加快與清華大學、韓國中南大學等科研院所的“產學研”合作模式，搭建“創新研發、項目孵化、技術轉移、支撐服務”四位一體的產學研合作平臺。

創新驅動方面，與太庫科技持續合作，在全球創新高地設立了10余個孵化器；下屬企業蘇州火炬旗下火炬孵化創客邦孵化器，已在全國30余個城市布局。資本驅動方面，與昆山國顯光電有限公司簽署投資框架協議，擬在固安、霸州投資建設第6代AMOLED面板生產線和AMOLED顯示模組，通過產業投資型的資本驅動導入技術，“科技+資本”雙輪驅動模式取得重大突破。

華夏幸福還通過投資控股深圳市伙伴產業服務有限公司，將其產業大數據及珠三角強大的客戶資源和招商能力接入產業新城平臺，為產業新城迅速導入項目資源和產業集群，助力公司在全國范圍內進行產業的資源整合和統籌規劃。

“華夏幸福產業新城模式已經成熟。”安信證券分析師陳天誠指出，在環京津冀區域已成功卡位，長江經濟帶和“一帶一路”布局有望乘著政策東風和公司多年積累經驗和資源實現快速擴張；隨著公司廊涿固保城際鐵路的承建，有望催化公司環北京區域產業新城的價值兌現。

而海通證券分析師涂力磊也指出，伴隨孵化、PE、VC等多元化業務的不斷加強，華夏幸福有望在未來實現銷售規模和市值規模的再突破，即兩個1000——銷售規模突破1000億元，市值規模突破1000億元。