麗澤距頂級豪宅區(qū)有多遠？

張佳竹

最近，懋源聯(lián)袂龍湖、泰禾、葛洲壩、招商蛇口等品牌房企舉辦了一個發(fā)布會，給麗澤商務(wù)區(qū)兩公里半徑內(nèi)的區(qū)域貼上了“內(nèi)城頂豪首區(qū)”的標(biāo)簽，因為這個高大上的稱號，麗澤板塊再一次吸引了業(yè)內(nèi)的注意。

麗澤上一次“大火”，是去年葛洲壩以49.5億元的總價、7.5萬元/平方米的樓面價拿下豐臺樊家村地塊，創(chuàng)造了北京單價地王。彼時，豐臺西三環(huán)周邊已經(jīng)拍出了懋源夏家胡同地王、龍湖、泰禾西局地塊等高價地。

如今，這些項目逐漸入市，在麗澤商務(wù)區(qū)周邊形成了一個新的別墅帶，區(qū)域內(nèi)匯集了懋源·璟岳、龍湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中國璽、昆侖域以及北京單價地王葛洲壩樊家村項目。

雖然占據(jù)著三環(huán)的地理優(yōu)勢，但與其他傳統(tǒng)別墅片區(qū)相比，麗澤離高大上的“內(nèi)城頂豪首區(qū)”還有些距離。商務(wù)區(qū)緊鄰六里橋、麗澤橋兩大長途客運站，車流密集、人流較復(fù)雜；各類家居賣場、尾貨市場“點綴”其中，環(huán)境嘈雜。區(qū)域內(nèi)回遷房和安置房星羅棋布，高端配套缺乏，優(yōu)質(zhì)教育與醫(yī)療資源也相對匱乏。

不過，近年來，麗澤商務(wù)區(qū)發(fā)展開始加速，在它的加持下，佐以龍湖、泰禾、懋源、招商等品牌開發(fā)商的助力，假以時日，麗澤板塊或能稱得上“內(nèi)城頂豪首區(qū)”的美名。

豪宅項目云集

今年下半年，麗澤板塊豪宅市場可謂熱鬧，中國璽、泰禾·西府大院和華潤·昆侖域等豪宅項目都將入市。同在一個板塊的龍湖·西宸原著、懋源·釣云臺持續(xù)熱銷。

在北京城市核心區(qū)，從CBD到朝陽公園板塊，從長安街沿線到京西學(xué)府區(qū)，北京從沒有一個板塊像麗澤板塊聚集了如此多的地王豪宅項目。圍繞著麗澤金融商務(wù)區(qū)，一個由“地王俱樂部”嬗變而來的頂豪居住區(qū)初現(xiàn)雛形。

小小的麗澤板塊，為何云集了如此多的豪宅項目，這還得從近年來區(qū)域內(nèi)頻頻誕生地王說起。

2013年，位于麗澤商務(wù)區(qū)南側(cè)的夏家胡同地塊被懋源地產(chǎn)摘得，樓面價超過4.2萬元/平方米，成為麗澤板塊首個地王。

此后，豐臺的土地市場持續(xù)火爆，麗澤板塊2014年初迎來泰禾、龍湖西局地王。2015年初迎來華潤、招商亞林西地王。2015年10月葛洲壩樊家村地王橫空出世。

以麗澤橋金融商務(wù)區(qū)為中心的西南二環(huán)到三環(huán)沿線，涌現(xiàn)了一批令人矚目的高價地。

目前在售的的龍湖·西宸原著項目便是當(dāng)年的高價地之一。

2014年，龍湖地產(chǎn)以總價35.7億元、現(xiàn)場競配5.4萬平限價商品房的條件，將豐臺區(qū)西局地塊收入囊中，溢價率48%。另據(jù)機構(gòu)測算，該地塊商品房部分折合樓面價60730元/平米。

龍湖將之定位為頂級“原著系”產(chǎn)品，取名西宸原著。2015年6月，西宸原著首次開盤推出30套房源， 5套雙拼、25套疊拼，戶型面積為280-500平米。其中，疊拼別墅成交均價高達16萬元，雙拼別墅成交均價則超過20萬元。

目前，該項目有260-500平米疊拼和620平米雙拼在售，其中疊拼別墅總價約2100萬元。雙拼別墅總價6000萬元/套起。

與龍湖西宸原著項目相鄰的是泰禾的西府大院項目，早在項目定名伊始，泰禾董事長黃其森就已經(jīng)明確西府大院將是新的頂級豪宅產(chǎn)品，單價肯定在10萬元以上。

區(qū)域內(nèi)的豪宅，還有2015年拿地的葛洲壩樊家村地王項目。樊家村地王距離懋源夏家璟岳不過兩公里，7.5萬元/平方米的樓面價，決定了樊家村地王項目的售價必然超過10萬元。

此前麗澤板塊所在的豐臺區(qū)域發(fā)展速度較慢，因此房價也一直處于價值洼地，遠遠落后于朝陽、海淀等區(qū)。不過隨著高價地在這一區(qū)域的連續(xù)出讓，如今麗澤板塊已成為價格制高點。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，豐臺千萬元級的住宅成交193套，成交均價達到 71228元/平方米；而去年同期的成交量、價分別為182套、62165元/平方米。而在2011年-2014年的同樣時段，千萬以上豪宅成交平均只在92套水平，成交均價在3.4萬元/平方米到3.7萬元/平方米之間。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2015年之后，豐臺豪宅成交量、成交價兩大指標(biāo)都明顯不同于2014年以前。“2015年之后，豐臺樓市高端化趨勢明顯。”

麗澤商務(wù)區(qū)開發(fā)加速

在這些高價項目相繼入市的背后，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是支撐房價居高不下的重要因素。

“除了更多豪宅加入吸引買房人關(guān)注外，豐臺區(qū)域高端化的一個重要支撐當(dāng)屬區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好，比如麗澤商務(wù)區(qū)的加速?！表吹禺a(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強表示。

從去年年底開始，位于麗澤路以南的麗澤商務(wù)區(qū)就已明顯加快了建設(shè)速度。今年5月，麗澤商務(wù)區(qū)首創(chuàng)中心項目亮相。對于豐臺樓市而言，麗澤商務(wù)區(qū)的啟動，將帶動區(qū)域整體價值提升，更直接的，也會帶來更多的高端產(chǎn)業(yè)人口，衍生新的高端需求。

張大偉也表示：“產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域發(fā)展的原力，區(qū)域氣質(zhì)升級給了豐臺樓市高端化底氣。”

公開資料顯示，北京麗澤金融商務(wù)區(qū)地處北京西二、三環(huán)路之間，就是北京市三環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模的待開發(fā)區(qū)域，它擁有其他金融區(qū)難以比擬的后發(fā)規(guī)劃優(yōu)勢。

在清華大學(xué)建筑學(xué)院黨委副書記、住宅與社區(qū)研究所所長邵磊看來，如今北京的思路就是要改變增長模式，在城區(qū)發(fā)展一些附加值高的科技創(chuàng)新功能，麗澤區(qū)域最大的優(yōu)勢就在于定位跟北京的整體發(fā)展高度契合。

與金融街、CBD相比，麗澤金融商務(wù)區(qū)定位于“新興金融”，重點發(fā)展創(chuàng)新金融、金融信息、金融文化、金融服務(wù)四大產(chǎn)業(yè)，如引進京外銀行在京設(shè)立的第二總部、國內(nèi)外保險機構(gòu)在京設(shè)立的集團總部、外資股權(quán)投資機構(gòu)在京設(shè)立的管理公司等五類新興金融機構(gòu)。

北京麗澤商務(wù)區(qū)控股股份有限公司總經(jīng)理郝永昶認(rèn)為，麗澤商務(wù)區(qū)擁有地段的稀缺性，且隨著金融機構(gòu)的入住，以及配套建設(shè)的商業(yè)、公寓等設(shè)施的不斷完善，將對北京西三環(huán)的格局帶來很大的變化。

與普通金融聚集區(qū)不同的是，麗澤商務(wù)區(qū)強調(diào)多功能復(fù)合利用，除積聚新興金融業(yè)總部外，還包括國內(nèi)外大型企業(yè)總部，同時大力發(fā)展金融中介服務(wù)業(yè)以及配套的商業(yè)、餐飲、休閑等服務(wù)業(yè)。

“麗澤商務(wù)區(qū)距離西站、南站非常近，在整個京津冀區(qū)域，大企業(yè)遷駐或設(shè)立分支機構(gòu)的首選地點就是這里?！蔽麇吩椖繝I銷經(jīng)理于晨鵬認(rèn)為，麗澤板塊又是未來五年中整個四環(huán)以內(nèi)唯一已經(jīng)成體量規(guī)劃，土地都拍完正在建的一個板塊，區(qū)域的活力極強，是北京四環(huán)內(nèi)最有發(fā)展?jié)摿Γ钟型恋毓?yīng)的區(qū)域。

根據(jù)規(guī)劃，到2020年，麗澤商務(wù)區(qū)將基本完成主體規(guī)劃建設(shè)，成為成熟的高端金融商務(wù)區(qū)。屆時，麗澤商務(wù)區(qū)的區(qū)域GDP將達到400億元以上，入駐龍頭企業(yè)達到60-80家，企業(yè)資產(chǎn)總規(guī)模達到5000億元以上，吸納高端就業(yè)6萬人左右。

“這里將發(fā)展高品質(zhì)的商務(wù)辦公，就相當(dāng)于十年前的金融街、CBD或者五年前的望京?！?于晨鵬對此信心滿滿。

截止到2016年上半年，北京麗澤金融商務(wù)區(qū)實現(xiàn)稅收8.3億元，累計引進企業(yè)440家，其中億元以上企業(yè)189家，合計注冊資本超2300億元。初看數(shù)據(jù)，各項指標(biāo)跟CBD、金融街相比，九牛一毛，但對于蟄伏了十年之久的麗澤金融商務(wù)區(qū)而言，這是一個騰飛的信號。

配套尚不完善

沿西局前街一直向東，經(jīng)過玉璞園再往北，沿途深紫色的圍擋和隔幾米一個的廣告牌昭示著西宸原著的所在。由于正在施工的緣故，項目周邊的環(huán)境實在算不上好。施工車輛停在道路一側(cè)，令本就不太寬闊的馬路更顯擁擠。

通過馬路往東眺，一家家居賣場突兀地出現(xiàn)在眼前，在這家大型家居賣場的周邊，還零星地聚集著許多中小賣場、紅木家居店，這些小賣場通常只有四五層樓高，建筑和裝修都已經(jīng)有些陳舊。在它們的對面，是尾貨市場的“地盤”，天匯尾貨商城、蘭天尾貨鞋城人來人往，熙熙攘攘。

一條馬路似乎隔出了兩個世界，一側(cè)是綠樹成蔭、陽光靜好的玉璞園，一側(cè)是熱火朝天的市井熙攘。

再往北行，是區(qū)域內(nèi)曾經(jīng)的房價標(biāo)桿保利百合小區(qū)。但一路走來，記者看到是崎嶇不平的羊腸小道、密密麻麻停著的私家車和隨處可見的垃圾。龍湖和泰禾的到來似乎沒能改變這里的混亂，環(huán)境與兩年前記者看到并沒太大變化。

麗澤區(qū)域的配套也同樣令人失望。整個麗澤板塊只有新華聯(lián)購物中心、華聯(lián)商廈、天虹商場等中等檔次的商場，跟“高大上”完全不沾邊。備受高端群體重視的教育、醫(yī)療資源在這里也十分匱乏。而目前來看，麗澤在售和待售的高端項目價格都不會低于10萬元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，目前來看麗澤存在一些問題，比如環(huán)境飽受詬病、商業(yè)配套缺乏等等，但從長遠來看，這里是政府規(guī)劃的第二金融區(qū)范圍內(nèi)，未來的發(fā)展前景很可觀。

“麗澤板塊正在聚集高端生活氛圍”，北京麗澤商務(wù)區(qū)控股股份有限公司總經(jīng)理郝永昶認(rèn)為，麗澤商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢是擁有北京最低碳的商務(wù)辦公環(huán)境。其位于綠色隔離帶地區(qū)，在北京算是絕無僅有的優(yōu)勢。此外，商務(wù)區(qū)十分重視對低碳理念的引入，使得商務(wù)區(qū)更具備后發(fā)優(yōu)勢。

“麗澤金融商務(wù)區(qū)坐擁北京西三環(huán)第一道綠化隔離地區(qū)，生態(tài)優(yōu)勢是其區(qū)別于其他金融區(qū)的最大亮點?！鄙劾谡J(rèn)為，麗澤板塊很重要的特點就是身處綠色走廊，這樣的區(qū)域很難得。

從規(guī)劃上看，麗澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃綠地面積3000余畝，80余棟新建筑被6條綠帶環(huán)繞，近5公里長的蓮花河、豐草河蜿蜒其中，保存完整的金中都遺址公園，都為毗鄰的西局板塊帶來利好。

郝永昶表示，雖然局部環(huán)境有待改善，但從大環(huán)境來講，麗澤商務(wù)區(qū)可以說是北京最宜居的區(qū)域之一宅。商務(wù)區(qū)還規(guī)劃有9個五星級和超五星級的酒店和大型的商業(yè)配套。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前麗澤板塊區(qū)域內(nèi)的人口總量不足、消費能力欠缺，區(qū)域內(nèi)的利好項目還處于規(guī)劃階段，尚未出現(xiàn)落地的核心配套。附近沒有拿得出手的商圈，而成熟的商圈需要培育的時間。麗澤距躋身頂級豪宅區(qū)還有很長路要走。