麗澤距頂級豪宅區有多遠？

張佳竹

最近，懋源聯袂龍湖、泰禾、葛洲壩、招商蛇口等品牌房企舉辦了一個發布會，給麗澤商務區兩公里半徑內的區域貼上了“內城頂豪首區”的標簽，因為這個高大上的稱號，麗澤板塊再一次吸引了業內的注意。

麗澤上一次“大火”，是去年葛洲壩以49.5億元的總價、7.5萬元/平方米的樓面價拿下豐臺樊家村地塊，創造了北京單價地王。彼時，豐臺西三環周邊已經拍出了懋源夏家胡同地王、龍湖、泰禾西局地塊等高價地。

如今，這些項目逐漸入市，在麗澤商務區周邊形成了一個新的別墅帶，區域內匯集了懋源·璟岳、龍湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中國璽、昆侖域以及北京單價地王葛洲壩樊家村項目。

雖然占據著三環的地理優勢，但與其他傳統別墅片區相比，麗澤離高大上的“內城頂豪首區”還有些距離。商務區緊鄰六里橋、麗澤橋兩大長途客運站，車流密集、人流較復雜；各類家居賣場、尾貨市場“點綴”其中，環境嘈雜。區域內回遷房和安置房星羅棋布，高端配套缺乏，優質教育與醫療資源也相對匱乏。

不過，近年來，麗澤商務區發展開始加速，在它的加持下，佐以龍湖、泰禾、懋源、招商等品牌開發商的助力，假以時日，麗澤板塊或能稱得上“內城頂豪首區”的美名。

豪宅項目云集

今年下半年，麗澤板塊豪宅市場可謂熱鬧，中國璽、泰禾·西府大院和華潤·昆侖域等豪宅項目都將入市。同在一個板塊的龍湖·西宸原著、懋源·釣云臺持續熱銷。

在北京城市核心區，從CBD到朝陽公園板塊，從長安街沿線到京西學府區，北京從沒有一個板塊像麗澤板塊聚集了如此多的地王豪宅項目。圍繞著麗澤金融商務區，一個由“地王俱樂部”嬗變而來的頂豪居住區初現雛形。

小小的麗澤板塊，為何云集了如此多的豪宅項目，這還得從近年來區域內頻頻誕生地王說起。

2013年，位于麗澤商務區南側的夏家胡同地塊被懋源地產摘得，樓面價超過4.2萬元/平方米，成為麗澤板塊首個地王。

此后，豐臺的土地市場持續火爆，麗澤板塊2014年初迎來泰禾、龍湖西局地王。2015年初迎來華潤、招商亞林西地王。2015年10月葛洲壩樊家村地王橫空出世。

以麗澤橋金融商務區為中心的西南二環到三環沿線，涌現了一批令人矚目的高價地。

目前在售的的龍湖·西宸原著項目便是當年的高價地之一。

2014年，龍湖地產以總價35.7億元、現場競配5.4萬平限價商品房的條件，將豐臺區西局地塊收入囊中，溢價率48%。另據機構測算，該地塊商品房部分折合樓面價60730元/平米。

龍湖將之定位為頂級“原著系”產品，取名西宸原著。2015年6月，西宸原著首次開盤推出30套房源， 5套雙拼、25套疊拼，戶型面積為280-500平米。其中，疊拼別墅成交均價高達16萬元，雙拼別墅成交均價則超過20萬元。

目前，該項目有260-500平米疊拼和620平米雙拼在售，其中疊拼別墅總價約2100萬元。雙拼別墅總價6000萬元/套起。

與龍湖西宸原著項目相鄰的是泰禾的西府大院項目，早在項目定名伊始，泰禾董事長黃其森就已經明確西府大院將是新的頂級豪宅產品，單價肯定在10萬元以上。

區域內的豪宅，還有2015年拿地的葛洲壩樊家村地王項目。樊家村地王距離懋源夏家璟岳不過兩公里，7.5萬元/平方米的樓面價，決定了樊家村地王項目的售價必然超過10萬元。

此前麗澤板塊所在的豐臺區域發展速度較慢，因此房價也一直處于價值洼地，遠遠落后于朝陽、海淀等區。不過隨著高價地在這一區域的連續出讓，如今麗澤板塊已成為價格制高點。

中原地產統計數據顯示，截至今年6月，豐臺千萬元級的住宅成交193套，成交均價達到 71228元/平方米；而去年同期的成交量、價分別為182套、62165元/平方米。而在2011年-2014年的同樣時段，千萬以上豪宅成交平均只在92套水平，成交均價在3.4萬元/平方米到3.7萬元/平方米之間。

北京中原地產首席分析師張大偉認為，2015年之后，豐臺豪宅成交量、成交價兩大指標都明顯不同于2014年以前。“2015年之后，豐臺樓市高端化趨勢明顯。”

麗澤商務區開發加速

在這些高價項目相繼入市的背后，區域產業結構的調整是支撐房價居高不下的重要因素。

“除了更多豪宅加入吸引買房人關注外，豐臺區域高端化的一個重要支撐當屬區域產業發展利好，比如麗澤商務區的加速。”懋源地產營銷策劃總監劉強表示。

從去年年底開始，位于麗澤路以南的麗澤商務區就已明顯加快了建設速度。今年5月，麗澤商務區首創中心項目亮相。對于豐臺樓市而言，麗澤商務區的啟動，將帶動區域整體價值提升，更直接的，也會帶來更多的高端產業人口，衍生新的高端需求。

張大偉也表示：“產業發展是區域發展的原力，區域氣質升級給了豐臺樓市高端化底氣。”

公開資料顯示，北京麗澤金融商務區地處北京西二、三環路之間，就是北京市三環內最后一塊成規模的待開發區域，它擁有其他金融區難以比擬的后發規劃優勢。

在清華大學建筑學院黨委副書記、住宅與社區研究所所長邵磊看來，如今北京的思路就是要改變增長模式，在城區發展一些附加值高的科技創新功能，麗澤區域最大的優勢就在于定位跟北京的整體發展高度契合。

與金融街、CBD相比，麗澤金融商務區定位于“新興金融”，重點發展創新金融、金融信息、金融文化、金融服務四大產業，如引進京外銀行在京設立的第二總部、國內外保險機構在京設立的集團總部、外資股權投資機構在京設立的管理公司等五類新興金融機構。

北京麗澤商務區控股股份有限公司總經理郝永昶認為，麗澤商務區擁有地段的稀缺性，且隨著金融機構的入住，以及配套建設的商業、公寓等設施的不斷完善，將對北京西三環的格局帶來很大的變化。

與普通金融聚集區不同的是，麗澤商務區強調多功能復合利用，除積聚新興金融業總部外，還包括國內外大型企業總部，同時大力發展金融中介服務業以及配套的商業、餐飲、休閑等服務業。

“麗澤商務區距離西站、南站非常近，在整個京津冀區域，大企業遷駐或設立分支機構的首選地點就是這里。”西宸原著項目營銷經理于晨鵬認為，麗澤板塊又是未來五年中整個四環以內唯一已經成體量規劃，土地都拍完正在建的一個板塊，區域的活力極強，是北京四環內最有發展潛力，又有土地供應的區域。

根據規劃，到2020年，麗澤商務區將基本完成主體規劃建設，成為成熟的高端金融商務區。屆時，麗澤商務區的區域GDP將達到400億元以上，入駐龍頭企業達到60-80家，企業資產總規模達到5000億元以上，吸納高端就業6萬人左右。

“這里將發展高品質的商務辦公，就相當于十年前的金融街、CBD或者五年前的望京。” 于晨鵬對此信心滿滿。

截止到2016年上半年，北京麗澤金融商務區實現稅收8.3億元，累計引進企業440家，其中億元以上企業189家，合計注冊資本超2300億元。初看數據，各項指標跟CBD、金融街相比，九牛一毛，但對于蟄伏了十年之久的麗澤金融商務區而言，這是一個騰飛的信號。

配套尚不完善

沿西局前街一直向東，經過玉璞園再往北，沿途深紫色的圍擋和隔幾米一個的廣告牌昭示著西宸原著的所在。由于正在施工的緣故，項目周邊的環境實在算不上好。施工車輛停在道路一側，令本就不太寬闊的馬路更顯擁擠。

通過馬路往東眺，一家家居賣場突兀地出現在眼前，在這家大型家居賣場的周邊，還零星地聚集著許多中小賣場、紅木家居店，這些小賣場通常只有四五層樓高，建筑和裝修都已經有些陳舊。在它們的對面，是尾貨市場的“地盤”，天匯尾貨商城、蘭天尾貨鞋城人來人往，熙熙攘攘。

一條馬路似乎隔出了兩個世界，一側是綠樹成蔭、陽光靜好的玉璞園，一側是熱火朝天的市井熙攘。

再往北行，是區域內曾經的房價標桿保利百合小區。但一路走來，記者看到是崎嶇不平的羊腸小道、密密麻麻停著的私家車和隨處可見的垃圾。龍湖和泰禾的到來似乎沒能改變這里的混亂，環境與兩年前記者看到并沒太大變化。

麗澤區域的配套也同樣令人失望。整個麗澤板塊只有新華聯購物中心、華聯商廈、天虹商場等中等檔次的商場，跟“高大上”完全不沾邊。備受高端群體重視的教育、醫療資源在這里也十分匱乏。而目前來看，麗澤在售和待售的高端項目價格都不會低于10萬元。

在業內人士看來，目前來看麗澤存在一些問題，比如環境飽受詬病、商業配套缺乏等等，但從長遠來看，這里是政府規劃的第二金融區范圍內，未來的發展前景很可觀。

“麗澤板塊正在聚集高端生活氛圍”，北京麗澤商務區控股股份有限公司總經理郝永昶認為，麗澤商務區的優勢是擁有北京最低碳的商務辦公環境。其位于綠色隔離帶地區，在北京算是絕無僅有的優勢。此外，商務區十分重視對低碳理念的引入，使得商務區更具備后發優勢。

“麗澤金融商務區坐擁北京西三環第一道綠化隔離地區，生態優勢是其區別于其他金融區的最大亮點。”邵磊認為，麗澤板塊很重要的特點就是身處綠色走廊，這樣的區域很難得。

從規劃上看，麗澤金融商務區規劃綠地面積3000余畝，80余棟新建筑被6條綠帶環繞，近5公里長的蓮花河、豐草河蜿蜒其中，保存完整的金中都遺址公園，都為毗鄰的西局板塊帶來利好。

郝永昶表示，雖然局部環境有待改善，但從大環境來講，麗澤商務區可以說是北京最宜居的區域之一宅。商務區還規劃有9個五星級和超五星級的酒店和大型的商業配套。

業內人士認為，目前麗澤板塊區域內的人口總量不足、消費能力欠缺，區域內的利好項目還處于規劃階段，尚未出現落地的核心配套。附近沒有拿得出手的商圈，而成熟的商圈需要培育的時間。麗澤距躋身頂級豪宅區還有很長路要走。