我國住宅商品房合理空置率分析

陳茜

摘要：空置率是用來衡量房地產市場健康與否的重要指標之一，本文分析了住宅商品房的空置產生的原因，探索了商品住宅合理空置的作用，提出了住宅商品房的合理空置率區間，并對廣州、杭州、南寧三個城市的實際空置率進行了實證分析。

關鍵詞：合理；商品房；空置率

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）024-0000-01

近年來，我國房地產市場持續快速發展，商品房價格不斷飆升，空置面積也不斷上升，各界人士認為當前房地產市場過熱，而其中的一個依據就是商品房空置率過高，有些城市的空置率高達60%。當年所使用的合理空置率的判斷標準大多采用國際警戒線，但國際標準不一定符合我國實際情況，以這一標準來判斷房地產市場發展正常與否并不一定準確，因此，本文分析了我國商品房空置率的合理區間，為各級政府宏觀調控提供合理依據。

一、住宅商品房空置原因

住宅商品房空置的原因各有不同，從市場角度分析，主要是從供給和需求的兩個方面的原因。

從供給角度來看，房地產開發企業作為商品住宅的供給者，自然也是房地產市場中住宅商品房空置的起源，房地產企業供給意愿的大小將直接決定住宅商品房空置來源的開發量，住宅商品房建成后投入市場，還可能由于自身缺陷如在設計規劃、面積朝向、服務缺陷等方面造成空置。

從消費角度來看，消費者是住宅商品房的承受者，對住宅商品房的空置也有著決定性影響，住宅商品房能否被銷售或租賃，很大程度取決于消費者的承受程度，這就要考慮消費者的收入和住宅商品房售價，并且，消費者對住宅商品房的購買意愿大小也會影響住宅商品房的空置率。因此，政府可以通過宏觀調控引導和控制房價和居民收入，使住宅商品房空置率更加合理。

二、我國合理空置率區間

空置是指房屋處于待出售或出租的狀態，尚未投入使用。空置率是指處于待出售或出租狀態的房屋面積占房屋總面積的比率，它是反映房地產市場供求關系的風向標。住宅空置率通常用來反映住宅供給與住宅需求之間的矛盾，這一指標雖然不是直接用來衡量房價合理與否的指標，但是卻可以直觀反映房地產市場的供求情況，從而判斷當前房價是否嚴重偏離該供求情況下的理論價格，是否存在投機因素在哄抬房價，導致房價飆升。

目前所提的空置率分為兩種，一種是房屋空置率，一種是商品房空置率，前者指全部房屋空置數量占房屋總存量的比重，反映計算周期內全部建成房屋，出去當期竣工房屋中未售出房屋，還包括計算周期內出租和無人居住房屋的空置程度。這一指標的數據來源相當復雜，由于我國統計部門不公布房屋空置率，無法獲得權威數據，暫處于研究階段，因此，本文中所指空置率為后者，即商品房空置率。其計算公式如下：

商品房空置率=商品房空置面積/近三年內竣工住房面積

合理空置率應該在維持市場平衡、保障供需雙方利益的情況下，不會造成房地產銷售價格或租賃價格明顯波動。住宅空置率過高，說明住宅商品房市場供過于求，也說明住宅市場存在較大投機；空置率過低，意味著消費者對住宅商品房有較大需求，而市場上卻沒有或很少有可供選擇的余地，此時住宅商品房市場供不應求。

按照國際通行慣例，商品房空置率http：//baike.baidu.com/view/2754329.htm處于5%—10%之間為合理區，此時的商品房供求處于平衡狀態；商品房空置率處于10%-20%之間為空置危險區，此時的商品房供大于求；商品房空置率http：//baike.baidu.com/view/2754329.htm超過20%以上為商品房嚴重積壓區，此時的商品房大量空置。但是簡單的將國際通行標準用于我國住房空置率的評價研究顯然是不合理的，一方面我國對于空置率的計算與國際計算公式不一致，數據統計口徑也存在差異；另一方面住房本身就具有地域差異性、不可移動性的特點，對于經濟水平不同、人口流動性不同的不同地域，其合理空置率區間理當存在差異。

在確定我國住宅合理空置率時，考慮到我國房地產市場起步晚，體系尚不完善，且隨著住房改制的深入，商品房需求目前正處于不穩定增長階段，因此，空置率與比國際慣例相比可適當偏高。因此，可認為目前在我國商品房空置率的合理取值區間在5%-14%之間，空置率低于5%為空置不足區，空置率在14%-20%之間為空置危險區，空置率超過20%為商品房積壓區。

三、合理空置率實證分析

對我國的空置率，因數據難以收集，表1以廣州、杭州、南寧三個城市為例，對空置率進行整理并分析。

數據來源：作者根據2005—2016年《廣州市統計年鑒》、《杭州市統計年鑒》、《南寧市統計年鑒》計算所得。

由表1可知，從空置率這一指標來分析，自2004年至2015年，一線代表城市廣州的空置率偏高，僅2004年處于合理區，2005年至2007年處于空置危險區，從2008年開始，商品房出現積壓；二線代表城市杭州空置率較高，從2004年開始一直處于商品房積壓區；三線代表城市南寧空置率處于合理區，說明南寧商品房供求發展較為平衡。

參考文獻：

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[2]鐘國輝.關于我國商品住宅合理空置率問題研究及其實證分析[D].南昌：江西師范大學，2011.

[3]賈海.我國商品房空置率計算方法及合理區間研究[J].城市開發，2004（03）：70-73.

作者簡介：陳 茜（1983-），女，湖南益陽人，講師，管理學碩士，主要研究方向：城市經濟與管理、連鎖經營管理。