基于AHP的價(jià)值工程理論在成本優(yōu)化中的應(yīng)用

唐卓

基于AHP的價(jià)值工程理論在成本優(yōu)化中的應(yīng)用

唐卓

目標(biāo)成本的設(shè)置和優(yōu)化在地產(chǎn)建設(shè)工程中的重要性不言而喻，建筑和安裝工程費(fèi)用在目標(biāo)成本費(fèi)用中占有相當(dāng)?shù)谋戎?。在施工圖設(shè)計(jì)完成后，很多地產(chǎn)企業(yè)往往通過一定的參考指標(biāo)和過往經(jīng)驗(yàn)對(duì)目標(biāo)建安成本進(jìn)行優(yōu)化。而每個(gè)項(xiàng)目都有其自身的獨(dú)特性，項(xiàng)目面對(duì)的消費(fèi)者的焦點(diǎn)也不盡相同，這樣的優(yōu)化方法可能帶有一定的盲目性。文章把基于AHP的價(jià)值工程的原理應(yīng)用到地產(chǎn)工程目標(biāo)建安成本優(yōu)化當(dāng)中，為優(yōu)化建筑產(chǎn)品“價(jià)值”提供思路。

目標(biāo)成本；建安成本；價(jià)值工程；層次分析法

一、前言

在當(dāng)下激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，特別是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展表現(xiàn)乏力的市場(chǎng)情況下，地產(chǎn)企業(yè)在考慮產(chǎn)品個(gè)性化的同時(shí)，更加關(guān)注成本控制?！澳繕?biāo)成本”這一概念已被大多數(shù)企業(yè)所接受，決策者都將目標(biāo)成本作為項(xiàng)目造價(jià)控制的紅線。因此，如何更好地進(jìn)行成本優(yōu)化，如何科學(xué)地降低費(fèi)用支出，如何為企業(yè)爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)空間成為企業(yè)進(jìn)一步關(guān)注的問題。

對(duì)于目標(biāo)成本的研究，學(xué)者們多從必要性、設(shè)置方法、調(diào)控等方面進(jìn)行論述。特別是建安成本在目標(biāo)成本中所占比重也得到了學(xué)者的關(guān)注，這說明對(duì)于建安成本的優(yōu)化可能為目標(biāo)成本帶來(lái)良好的優(yōu)化效果。價(jià)值工程理論經(jīng)過大約70年的發(fā)展，理論基礎(chǔ)已經(jīng)比較完善，將價(jià)值工程理論應(yīng)用于建設(shè)工程領(lǐng)域也比較普遍。

如何運(yùn)用價(jià)值工程等理論工具對(duì)建安成本進(jìn)行優(yōu)化，從而達(dá)到科學(xué)降低目標(biāo)成本、有效控制投資是我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注的重點(diǎn)。

二、基于AHP的價(jià)值工程理論

價(jià)值工程理論實(shí)際應(yīng)用過程中，如何科學(xué)地確定功能系數(shù)是關(guān)系到評(píng)價(jià)對(duì)象價(jià)值系數(shù)的重要一環(huán)。在傳統(tǒng)的確定功能系數(shù)方法中，不論強(qiáng)制評(píng)分法還是環(huán)比評(píng)分法都有一定的局限性，例如，強(qiáng)制評(píng)分法受打分者主觀影響較大，評(píng)價(jià)對(duì)象的功能常常按決策者的偏好被放大或者縮??；環(huán)比評(píng)分法則要求評(píng)價(jià)對(duì)象之間具有明顯的可比性，但在實(shí)際運(yùn)用中很難完全滿足。此外，兩者的打分結(jié)果的科學(xué)性，特別是邏輯上的合理性均缺乏科學(xué)的理論依據(jù)。

我們采用層次分析法（AHP）通過構(gòu)建評(píng)價(jià)對(duì)象指標(biāo)體系、構(gòu)造判斷矩陣并打分等工作確定功能權(quán)重，將功能權(quán)重系數(shù)替代傳統(tǒng)打分得出的功能系數(shù)。通過檢驗(yàn)一致性等工作，能夠驗(yàn)證打分結(jié)果在邏輯上的合理性。因此，引入層次分析法，在一定程度上能夠克服上述傳統(tǒng)價(jià)值工程理論運(yùn)用中存在的問題。

（一）建立評(píng)價(jià)對(duì)象體系

1.構(gòu)建原則

（1）合理識(shí)別建筑功能

價(jià)值工程理論中對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象進(jìn)行功能評(píng)價(jià)，從而確定對(duì)象功能系數(shù)是我們關(guān)注的焦點(diǎn)之一。因此，評(píng)價(jià)對(duì)象體系的建立必須要以能清晰、明確地甄別對(duì)象功能為基本準(zhǔn)則。

（2）科學(xué)計(jì)算成本費(fèi)用

評(píng)價(jià)對(duì)象成本系數(shù)的確定依賴各對(duì)象成本的確定。在劃分評(píng)價(jià)對(duì)象體系時(shí)，必須考慮到各對(duì)象成本費(fèi)用核算的科學(xué)性和便捷度。

（3）系統(tǒng)整體劃分

建筑產(chǎn)品功能的實(shí)現(xiàn)基于各分部分項(xiàng)工程的整體配合，評(píng)價(jià)對(duì)象體系的構(gòu)建要以系統(tǒng)為單位，完整地體現(xiàn)功能和費(fèi)用。此外，評(píng)價(jià)對(duì)象的建立必須有助于決策者快速作出判斷，提高目標(biāo)成本的優(yōu)化效率。

2.構(gòu)建評(píng)價(jià)對(duì)象體系

我們決定把擬建工程的各項(xiàng)單位工程選取為評(píng)價(jià)對(duì)象，即將他們作為層次分析法的功能層，再在各功能下建立指標(biāo)層，最終形成圖1所示評(píng)價(jià)對(duì)象體系。

圖1　AHP法構(gòu)造評(píng)價(jià)對(duì)象體系

（二）構(gòu)造判斷矩陣

企業(yè)決策者按照比例標(biāo)度對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象兩兩進(jìn)行比較，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和決策者偏好等因素進(jìn)行打分，得出判斷矩陣。在層次分析法中，比例標(biāo)度通常采用1～9的整數(shù)及其倒數(shù)。標(biāo)度的含義如表1。

表1　1～9標(biāo)度的含義

（三）確定評(píng)價(jià)對(duì)象權(quán)重

根據(jù)判斷矩陣，可用特征根法求解各評(píng)價(jià)對(duì)象權(quán)重以及最大特征值λmax。

設(shè)ω=（ω1…ωn）T是由判斷矩陣得到的權(quán)重向量。

當(dāng)判斷矩陣是一致性矩陣時(shí)，滿足Aω=nω。這里，n是判斷矩陣A的最大特征值，ω是屬于特征值n的特征向量。

對(duì)于判斷矩陣A一般是不一致的，但它是正矩陣，A的最大特征值λmax對(duì)應(yīng)的特征向量滿足Aω=λmaxω。

（四）檢驗(yàn)結(jié)果一致性

檢驗(yàn)矩陣的一致性，即對(duì)矩陣的質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。當(dāng)一致性比例C.R＜0.1時(shí)，我們則認(rèn)為判斷矩陣的一致性在可接受的范圍內(nèi)，否則應(yīng)當(dāng)對(duì)判斷矩陣予以適當(dāng)修正調(diào)整。

其中，C.I.為一致性指標(biāo)，R.I.為平均一致性指標(biāo)，

其值如表2。

表2　R.I.數(shù)值

（五）確定各評(píng)價(jià)對(duì)象成本系數(shù)、計(jì)算價(jià)值系數(shù)

評(píng)價(jià)對(duì)象成本系數(shù)為該對(duì)象目標(biāo)成本占目標(biāo)建安成本的比重，以Ci表示。通過一致性檢驗(yàn)的功能系數(shù)作為各評(píng)價(jià)對(duì)象的功能系數(shù)，以Fi表示。根據(jù)公式Vi=Fi/Ci計(jì)算各評(píng)價(jià)對(duì)象功能系數(shù)。

（六）確定優(yōu)化對(duì)象

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，當(dāng)Vi＜1時(shí)，評(píng)價(jià)對(duì)象的功能比重小于其成本比重。這說明與決策者所期望具有的功能或者項(xiàng)目應(yīng)具有的特質(zhì)相比，評(píng)價(jià)對(duì)象為實(shí)現(xiàn)其功能的成本偏高，這一類對(duì)象是我們進(jìn)行關(guān)注和優(yōu)化的重點(diǎn)；V=1時(shí)，功能所占的比重與成本所占的比重基本匹配；當(dāng)V＞1時(shí)，該類對(duì)象成本所占的比重要小于其功能所占的比重，即實(shí)現(xiàn)了我們所說的“物美價(jià)廉”。從理論上來(lái)說，這是我們追求的目標(biāo)，但同時(shí)我們應(yīng)該注意這一類對(duì)象可能隱藏的局限性，比如由于投入過低，評(píng)價(jià)對(duì)象功能沒有滿足用戶需求或者可能存在功能過剩繼而應(yīng)該削減其投入等問題。

決策者在選擇進(jìn)行優(yōu)化的重點(diǎn)對(duì)象時(shí)，著重關(guān)注上述結(jié)果外，還可以結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)進(jìn)行綜合考慮，最終選擇優(yōu)化對(duì)象和優(yōu)化成本幅度。

四、基于AHP的價(jià)值工程在實(shí)際工程中的應(yīng)用

M項(xiàng)目位于某地區(qū)未來(lái)的行政、商業(yè)、教育、體育、醫(yī)療、居住、休閑中心，緊鄰公園、體育館、高鐵站、三甲醫(yī)院、中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，生態(tài)環(huán)境宜人，教育資源豐富，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目占地面積93866平米，建筑面積28萬(wàn)方，項(xiàng)目由10棟高層、11棟洋房以及一棟兩層樓的商業(yè)構(gòu)成。

本文將以高層為例，用基于AHP的價(jià)值工程理論進(jìn)行目標(biāo)建安成本優(yōu)化。

（一）構(gòu)造判斷矩陣

對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象的重要性進(jìn)行兩兩比較，我們請(qǐng)相關(guān)人員按照1～9標(biāo)度進(jìn)行打分，構(gòu)造如表3判斷矩陣：

表3　評(píng)價(jià)對(duì)象判斷矩陣

（二）確定功能權(quán)重

經(jīng)過計(jì)算，各指標(biāo)功能權(quán)重及最大特征向量計(jì)算結(jié)果如表4：

表4　評(píng)價(jià)對(duì)象功能權(quán)重及最大特征向量

（三）檢驗(yàn)判斷矩陣一致性

因此，判斷矩陣的一致性是可以接受的。

（四）成本系數(shù)

M盤高層項(xiàng)目建安工程目標(biāo)成本如表5：各評(píng)價(jià)功能對(duì)象成本及成本系數(shù)見表6：

表5　高層項(xiàng)目建安工程目標(biāo)成本

表6　評(píng)價(jià)對(duì)象成本及成本系數(shù)

（五）價(jià)值系數(shù)

根據(jù)公式“V=F/C”，各評(píng)價(jià)對(duì)象價(jià)值系數(shù)計(jì)算如表7：

表7　評(píng)價(jià)對(duì)象價(jià)值系數(shù)

（六）結(jié)果分析

1.內(nèi)部裝飾工程價(jià)值系數(shù)趨近于1，說明與之實(shí)現(xiàn)的功能相比，成本投入大致相當(dāng)，它不是決策者進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)化改進(jìn)的重點(diǎn)對(duì)象。

2.地下工程和弱電工程“價(jià)值系數(shù)”遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1，說明與其實(shí)現(xiàn)的功能相比，所花費(fèi)的成本很低。但是我們應(yīng)當(dāng)注意兩方面的問題，一是是否存在功能過剩的問題；二是是否存在目標(biāo)成本預(yù)算偏低的可能性，特別是建設(shè)工程項(xiàng)目中，不可預(yù)見性很大，應(yīng)當(dāng)在各項(xiàng)工作中適當(dāng)?shù)乜紤]預(yù)備費(fèi)用。

3.與其他評(píng)價(jià)對(duì)象相比，地上工程和外部裝飾工程的“價(jià)值系數(shù)”小于1，這兩項(xiàng)是我們重點(diǎn)考慮進(jìn)行建安成本優(yōu)化的對(duì)象。

五、總結(jié)

將價(jià)值工程理論引入建安目標(biāo)成本優(yōu)化，避免了企業(yè)決策者盲目按照主觀意愿進(jìn)行簡(jiǎn)單決策。它能夠迅速科學(xué)地找到目標(biāo)成本不合理的對(duì)象，在充分考慮項(xiàng)目差異性的基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步制定造價(jià)控制方案提供有力依據(jù)。

利用層次分析法建立的評(píng)價(jià)對(duì)象體系，將復(fù)雜的建筑產(chǎn)品功能表示為有序的邏輯結(jié)構(gòu)，決策者能夠清晰地按照項(xiàng)目定位和一定程度上的個(gè)人偏好進(jìn)行功能比較。一致性檢驗(yàn)過程削弱了打分結(jié)果的主觀影響，驗(yàn)證了結(jié)果在邏輯上的合理性，功能評(píng)分結(jié)果更加科學(xué)。層次分析法優(yōu)化了價(jià)值工程確定功能系數(shù)的方法，使價(jià)值工程的運(yùn)用更加科學(xué)合理。

需要說明的是，目標(biāo)成本的構(gòu)成有很多要素，在眾多要素中，土地成本費(fèi)用和建安費(fèi)用占絕大部分比例（土地費(fèi)用能占到目標(biāo)成本的30%左右，建安費(fèi)用占45%～55%），我們僅在此考慮目標(biāo)建安成本優(yōu)化，是因?yàn)橥恋刭M(fèi)用往往是一項(xiàng)很難削減的開支。在市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變的今天，找到一個(gè)快速、科學(xué)、合理的優(yōu)化目標(biāo)成本的方法顯得非常重要，基于AHP的價(jià)值工程理論，優(yōu)化建安成本是一條可以借鑒和參考的途徑。

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唐卓，男，四川宜賓人，西華大學(xué)建設(shè)與管理工程學(xué)院研究生，研究方向：技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理。

F403

A

1008-4428（2016）03-14-03

本課題由西華大學(xué)研究生創(chuàng)新基金資助（Supported be The Innovation Fund Of Postgraduate，Xihua University），項(xiàng)目編號(hào)：ycjj2015185。