基于商業地產經濟的增長對我國經濟貿易的影響

摘 要：在以往相當長的一段時間內，我國出口份額占據了較大的比例，在引入外資的同時，對于國外市場的依賴性也逐漸加強，加劇了我國國民經濟發展的不穩定性。為了轉變我國經濟發展的模式，實現國民經濟又好又快發展，我國逐漸向投資驅動型以及消費拉動型轉變。商業地產投資一直以來作為我國一項固定資產投資在整個投資領域占據著重要的作用。在經濟發展的新常態下，要想發揮商業地產經濟對我國經濟貿易發展的推動作用，有必要探究商業地產經濟的增長對我國經濟貿易的影響。

關鍵詞：投資；商業地產經濟；經濟貿易；影響；探究

改革開放以來，隨著城市化建設速度的加快以及人均收入水平的提高，我國商業地產行業拔地而起、蓬勃發展，一躍成為我國國民經濟增長的重要支柱。由于我國商業地產行業發展速度過快以及缺乏相關的約束機制，其經濟處于粗放型的發展狀態。現階段，我國商業地產行業發展呈現出不利的“信號”，尤其是商業地產投資過熱和全國大中城市的房價過高問題尤為突出，高額的房價不得不讓收入水平較低的居民叫苦不迭，而且給整個國民經濟的穩定運行造成了一定的不利影響。住房作為人們剛性的生活需求，是必需品，許多投資者將投資資金紛紛轉向了商業地產行業，為了謀取高額的利潤，故意哄抬高價、趁機炒作，擾亂了商業地產市場的競爭秩序，使我國稅收收入遭受了巨大的經濟損失。當前對于商業地產的相關研究已經不少，近幾年國家也頒布了不少控制商業地產經濟的法律條例，但是，就如何實現商業地產經濟的增長與我國經濟貿易的協調發展，更加應當成為我國相關部門以及商業地產行業需要高度重視的問題。

一、商業地產投資與國民經濟增長的作用機理

一直以來，投資、出口以及消費是拉動我國國民經濟增長的“三架馬車”。新中國成立初期，受生產力水平的局限，我國不得不走資源消耗型、工業粗放型的發展道路，這種以資源消耗型的經濟增長模式在中國存在至今，造成中國一度形成“短缺經濟”的不利局面。改革開發至今，我國經歷了三次主要的經濟增長階段：第一次是1978年至1991間，改革開放以來，社會主義市場經濟體制初具出雛形，人均收入得到了提高，與此同時，豐富多彩的商品大大提高了居民的購買力；第二次是1992年至1996年，鄧小平南巡講話之后，加深了人們對對外開放的認識，對外開放程度在中央政府相關經濟政策的指導下逐步加深，投資需求被大大激發，與此同時，消費成為拉動經濟增長的主要形式；第三次1997年至今，隨著城市化建設速度的加快，商業地產投資作為固定資產投資的重要組成部分，一躍成為經濟增長的龍頭。

隨著城市建設規模的不斷擴大，商業地產需求也在呈現著不斷增長的趨勢，而商業地產需求與商業地產投資成正比。一方面，投資者瞄準商業地產發展的茁壯態勢，將投資轉向商業地產行業，經濟的發展為投資商業地產提供了基本的資金；另一方面，成片的商業地產行業為居民提供了多樣性的購買需求，刺激了商業地產需求。在這兩方面綜合作用之下，商業地產行業呈現出“供需兩旺”的局面。相反，當國民經濟增長呈現著緊縮的發展狀態時，投資需求減少，供給不足，極容易造成商業地產投資行業的萎縮。然而，當商業地產行業發展壯大到一定程度時，其與國民經濟的關系將會緊緊聯系在一起，國民經濟處于不斷拓展的時候，商業地產行業在推動國民經濟發展中的作用也會越來越明顯，兩者的關系也更加緊密。此時，商業地產投資便是符合人民的生產、生活需求的，也是符合社會經濟發展趨勢的，其對于經濟的增長毋庸置疑是積極促進的。但是，一旦商業地產投資與社會經濟的發展處于不同階段，甚至相違背的時候，那么其所產生的阻礙作用也非常明顯。

二、商業地產經濟的增長對我國經濟貿易的影響

1.商業地產經濟的增長對我國經濟貿易的促進作用

改革開放以來，特別是最近幾年，隨著農村遷入城市人口增多，城市化處于高速建設的階段，我國商業地產行業實現了長足的發展，成為我國固定資產投資資產的重要組成部分，極大的拉動了我國國民經濟發展的步伐。商業地產經濟的增長對我國經濟貿易的促進作用，主要體現在以下三個方面：一是商業地產投資的增長速度遠遠高于全社會固定資產投資和國內生產總值的增長速度。根據我國在《1998一2015年商業地產投資、固定資產投資、國內生產總值增速表》調查結果顯示，自1998年到2015這17年間，從1986年的101億元增加到2005年的115909.8億元，可見年均增長速度之快遠遠超出了固定資產投資以及國民生產總值的增速；二是商業地產開發投資占固定資產投資的比重不斷上升。在國民經濟高速擴張階段，商業地產開發投資實現了持續快速增長，根據相關數據顯示，商業地產開發投資在社會固定資產投資中占有重要的部分；三是商業地產投資對我國經濟增長的貢獻率逐步攀升。隨著人們對商業地產需求的增加，投資者將投資額轉向了商業地產行業，對于國民經濟的支持和貢獻率逐漸攀升，商業地產投資與國民經濟之間的互賴性逐漸增加。

2.商業地產經濟的增長對我國經濟貿易的阻礙作用

事物均具備兩面性，房地長對于國民經濟增長的貢獻以及支持，是其他投資對象無法達到的。商業地產經濟的增長不僅刺激了投資需求，而且增加了國家稅收。但是，我們也必須看到，商業地產投資一旦違背國民經濟發展的必然趨勢，則會對國民經濟的發展起阻礙作用。當國民經濟處于高速擴張階段時，不少投資者為了追求高額的利潤，哄抬高價，致使商業地產投資過熱，遠遠超出了市場所需，造成市場資源嚴重分配不均，導致大量有限資源被浪費，加劇了國民經濟結構的不穩定性，阻礙了我國國民經濟實現又好又快發展；當國民經濟處于緊縮階段時，其嚴重后果可以參照21世紀九十年代的日本的商業地產危機。商業地產投資與我國國民經濟發展方向相背離時，則會導致經濟增長乏力，造成市場競爭秩序混亂等。商業地產投資占據社會固定投資資產的絕大部分，一旦商業地產行業出現問題，那么整個國民經濟運行將會受到相當大的牽連，極其容易陷入“泡沫經濟”的發展誤區中。商業地產業在發展過程中，也拉動了其他相關產業的發展，商業地產業不僅僅靠自身對國民經濟產生影響，它還帶動其它相關產業對國民經濟產生影響。

3.商業地產業對關聯產業的影響

商業地產業在發展的過程中，會涉及到其他行業。因此，商業地產經濟的增長是多種產業鏈綜合作用的結果，這在相關領域被稱之為“產業關聯”。后向關聯和前向關聯是商業地產業產業關聯的兩種主要表現形式，前者指商業地產業對向本產業供應生產要素的產業的影響；后者指商業地產業對那些將本產業產品或服務作為其生產要素的產業的影響。其中，商業地產后向關聯產業類型達到了20個，而前向關聯產業類型大概有12個。根據相關研究結果表明：無論是后向關聯產業，還是前向關聯產業，與商業地產行業之間的互賴程度是非常高的。

三、實現商業地產經濟的增長與我國經濟貿易協調發展的對策

1.促進商業地產業與國民經濟協調發展

要想發揮商業地產業對我國國民經濟發展的推動、引導作用，筆者建議從以下幾個方面促進我國商業地產經濟又好又快發展：一是優化我國國民經濟增長結構。前文筆者在上文已經闡述到商業地產行業的發展不是孤立存在的，而且還牽涉到其他相關行業，因此，在發展商業地產經濟時，還要衡量其他行業經濟的發展情況。在優化過程中，商業地產經濟能夠與其他行業的經濟發展相輔相成，就能共同促進我國國民經濟的可持續發展；二是轉化和優化商業地產發展模式。商業地產行業競爭秩序差、缺乏嚴格的程序制約，就會導致諸多商業地產經濟問題，那么，要想實現商業地產經濟與國民經濟健康、持續發展，就必須要實現商業地產發展模式與國民經濟增長方式相輔相成、互為表里，轉變商業地產經濟發展理念；三是控制國家對商業地產行業的金融政策支持。通常情況下，商業地產行業所需要的投資額較大，在此背景下，商業地產企業會尋求銀行的金融貸款。因此，要控制好商業地產企業的貸款發放額度，建立起貸款評價體系。

2.規范政府發展理念和施政行為

規范政府發展理念和施政行為，筆者建議從以下幾個方面做起：一是建立和完善商業地產經濟發展的相關法律法規。商業地產行業是我國的基礎行業以及拉動國民經濟增長的重要支柱。雖然商業地產經濟對于國民經濟發展會產生阻礙作用，但是這種阻礙作用是可以規避的。商業地產企業在遵守國家相關法律條例以及踐行社會主義市場職業道德的基礎之上，遵守商業地產市場競爭秩序，則可以大大降低商業地產經濟發展的風險。完善的商業地產法律，能夠約束商業地產行業的不法行為，及時糾正商業地產經濟發展中的不良因素；二是減少對商業地產投資的過度依賴。我國商業地產經濟的發展還處于不穩定狀態中，要想真正規避商業地產投資的過度依賴，就需要將“雞蛋放在不同籃子中去”，實現多樣化的經濟增長，有效規避可能存在的各種風險。

3.重視房價的通脹預警作用

要避免商業地產投資過熱對于國民經濟增長的負面影響，必須要重視對房價信息的通脹預警提示。首先，建立起房價預警系統機制。監控房價動態，適當調整在房價，規避房價波動對于通貨膨脹的影響，加強政府對商業地產行業的宏觀調控力度；其次，加強市場失靈監控力度。商業地產行業在市場經濟環境中發展，同樣具備自發性、滯后性以及失靈性等特點，因此，政府要加強對商業地產市場的監控力度，實現商業地產行業信息的公開、透明，實現商業地產發展秩序的穩定，嚴厲打擊商業地產投資者哄抬高價、趁機抬高房價等不法行為。

四、結語

商業地產經濟是拉動我國國民經濟增長的重要組成部分。為了實現商業地產行業實現健康、可持續發展，我們有必要探究商業地產增長對于我國國民經濟貿易發展的影響，實現兩者之間協調共贏。只有讓商業地產經濟與我國貿易相互協調，才能夠更好的促進我國經濟的發展和進步。

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作者簡介：鄭瀛（1978- ），女，漢，上海人，工商管理碩士，上海實業城市開發集團有限公司，研究領域：房地產經濟