定金合同及買賣合同中的法律風險防范

劉歡洋

定金合同及買賣合同中的法律風險防范

劉歡洋

在公司日常業務運營中，會碰到各種各樣不曾預料到的問題，本文即從日常工作中曾碰到的實際問題出發，與大家分享及交流我們對該等問題的思考和解決方案，希望能對我們以后的工作能有些許幫助。

一、定金合同履行中的相關問題

上海公司在與客戶簽署商品房預售（銷售）合同前，會按照政府要求先安排簽署定金合同，由于定金合同版本為政府制定的格式版本，上海公司的操作方式為在格式版本后附補充協議以在滿足政府要求的同時達成我司商業目的，在業務操作及訴訟過程中，有如下問題需要探討。

（一）定金延遲支付問題

按照上海市定金合同格式版本及上海公司目前的補充條款約定，客戶應當在簽署定金合同的當日支付定金，在簽署定金合同后的預定期內（一般是14天）與發展商簽署正式的商品房買賣合同。按照上海市商品房買賣網上簽約規定，網上公布的樓盤表中，如果該單元簽署定金合同，則在定金合同備案后顯示該單元已定，在定金合同約定的預定期內不得銷售，即在預定期被鎖定。目前碰到發展商已和客戶A簽署定金合同（以下簡稱“定金合同一”），但A簽約當時并未按照合同約定支付定金，在定金合同一的預定期內，另有客戶B欲和發展商就相同單元訂立定金合同（以下簡稱“定金合同二”），我司可否和B徑行訂立定金合同二？擔保法第九十條規定，定金合同從實際交付定金之日起生效，依此則定金合同一成立但尚未生效，如果B在簽署定金合同二同時支付了定金，則定金合同二生效。但是如果A在定金合同一約定的預定期內支付定金，我司是否有權拒絕？一種觀點認為A改變了支付定金的時間應當是合同變更，發展商有權決定是否同意合同變更，另一觀點認為定金合同成立而未生效僅是因為尚未滿足擔保法規定的生效條件，現A欲支付定金使定金合同一生效并無不當，發展商應當遵守合同約定。從防范風險穩妥經營角度來說，我們認為在目前的定金合同補充條款中添加如客戶在簽署定金合同時未支付定金，則發展商有權選擇是否接受其在預定期內的履行，以避免可能存在一單元存在兩個定金合同情況。

目前我司合同版本中對履行期限的表述為“乙方應當在簽署本合同的當時（即—年—月—日）支付首期房款，在本合同簽署后—日內（及—年—月—日）支付二期款”，在括弧中均明確約定了時間，但在合同的簽署頁中出現三種情形，一種為雙方均簽署了簽約日期，但是該日期與括弧內日期不一致；第二為僅有一方簽署日期；三為雙方均無簽署日期。對于第一種情形，我們認為合同為發展商提供，按照合同解釋不利于格式條款提供方規定，如前后日期不一致，則以較晚的日期作為計算客戶違約金的時間基點；第二種情形直接以簽署日期方的時間作為簽署日，違約金起算基點的確定參照第一種情形；第三種情形合同簽署日無法確定，如何確定違約金的起算基點。此種情形，我們考慮以第三方記錄來確定合同簽署日，按照上海市規定，商品房買賣雙方確認買賣合同條款后應當對買賣合同做網上確認，網上確認完成后房地產交易中心的交易系統會及時完成備案，此程序會有時間記錄（即合同網上備案時間），此時間為雙方達成合同合意的時間，可以作為合同簽署日期，另有觀點認為在合同約定中，括弧內的日期是對合同簽署日的解釋，如在簽署頁無法確認合同簽署日期，則應當直接以括弧內的日期認定合同簽署日期，此種看法也有道理，但與合同網簽日相比后者更能被法院接受。

出現上述合同簽署日難以確定問題的原因在于發展商出于流程考慮，往往先讓客戶簽署，然手走流程簽署合同，為避免時間過分延后，選擇了不簽署日期的做法，此種在客戶簽署日期情形下尚可，但如客戶亦未簽署日期則此做法欠妥，建議不管是否簽章，先根據客戶收房款支付日期填寫己方簽約日期。

（二）關于“驗收交接”約定

我司買賣合同中約定房屋達到合同約定的交付條件后，發展商應當書面通知小業主前來“驗收交接”房屋，按照上海公司目前的操作方式，我們會先要求客戶簽署鑰匙交接書完成房屋交付，然后再進行房屋驗收，如有瑕疵則進入房屋交付后的維修流程，但在業務操作中有客戶聘請的律師提出先進行實地查看驗收再交接房屋的要求，并提出合同約定為“驗收交接”，理應先驗收后交接，我司認為法律并無強制規定先驗收后交接，而且根據合同約定房屋交接的前提并不是經小業主驗收合格，而是房屋經政府機關竣工驗收備案并獲得實測報告（商業）或交付使用許可證（住宅），但從文本角度來看，確實合同表述為驗收交接，所以，建議今后版本修改為“交接”或“辦理交樓手續”。

三、訴訟中零星問題

上海公司目前正在進行的五起確認購房合同解除案件，共同存在一個問題，因客戶預期付款超過90日，我司向其公告發出解除合同函件，客戶在收到解除合同函后將逾期款打入我司帳號，我司按照公司決定對該等客戶提起訴訟，所以對打入賬戶的資金暫時不予退回，而是在訴訟中一并處理。在訴訟中爭議的問題為：在解約后訴訟前客戶已經實際支付了全部的購房款，且我司在收到客戶支付的購房款后并未退回，被告認為我司以行為默認了解除后的合同繼續履行，認可了客戶支付房款的行為，要求合同繼續履行。當然我司抗辯認為合同已經解除且法律對默認有明確規定，客戶在我司解約后支付價款并不導致已經解除的合同繼續有效，但從規范風險角度，建議今后再有此種情形，由于訴訟結果的不可預測性，已經打入的款項不輕易退回，但可以書面發函給客戶，闡明我們不接受履行的意思，避免給法院造成我司同意合同繼續履行的誤解。

劉歡洋，南京大學法學院。