長沙高新區土地集約利用評價

□文/高仲秋

（湖南師范大學資源與環境科學學院湖南·長沙）

長沙高新區土地集約利用評價

□文/高仲秋

（湖南師范大學資源與環境科學學院湖南·長沙）

本文以長沙高新技術產業開發區作為研究對象，構建“工業主導型”開發區土地集約利用評價體系。采用集約度分值法對長沙高新區進行評價，得出長沙高新區居于“集約利用水平”，用地結構和土地利用強度有待優化，最后提出建議。

開發區；土地集約利用；長沙高新區

收錄日期：2016年7月14日

開發區是地區經濟發展與創新的重要推動器。開發區土地集約利用問題也是許多學者熱切關注的問題。大部分學者認為，開發區土地集約利用的核心是經濟效益和產業導向的體現。因此，結合開發區土地利用的特點，將開發區土地集約利用的概念界定為：以符合有關法規、政策、規劃等為導向，通過增加對土地的投入，改善經營管理，挖掘土地利用潛力，不斷提高開發區土地利用效率和經濟效益的一種開發經營模式。

一、長沙高新區土地利用現狀

長沙高新區創建于1988年，規劃面積18.6平方公里，曾多次被評為全國先進高新區，是長沙市及湖南省工業發展核心增長極。長沙高新區用地總面積為3，429.78公頃。其中，已建成城鎮建設用地2，514.15公頃，未建成城鎮建設用地892.26公頃，不可建設土地23.37公頃，占開發區土地總面積比重分別為73.30%、26.02%和0.68%。已建成城鎮建設用地面積最大的工礦倉儲用地為1，049.75公頃，占已建成城鎮建設用地比重為41.75%；其次為住宅用地和公共管理與公共服務用地，其用地分別為512.60公頃和492.89公頃，占已建成城鎮建設用地的比重分別為20.39%和19.60%；再次為交通運輸用地，為346.61公頃，占已建成城鎮建設用地的比重為13.79%；其他用途的地類面積占已建成城鎮建設用地的比重均低于10%，無其他城鎮建設用地。

表1 開發區土地集約利用程度評價指標

表2 土地集約利用評價指標權重及理想值表（單位：%、萬元/公頃）

二、評價指標體系

根據《開發區土地集約利用評價規程（TD/T 1029-2010）》中開發區評價類型劃分依據，工礦倉儲用地占已建成城鎮建設用地的比重＞30%且住宅用地占已建成城鎮建設用地的比重＜25%的，將長沙高新技術產業開發區劃分為工業主導型。開發區土地集約利用評價指標體系由目標、子目標和指標三個層次構成。從土地利用狀況、用地效益和管理績效三個方面選取10個作為反映開發區土地集約利用水平的評價指標。（表1）

三、評價方法及過程

（一）指標權重的確定。根據湖南省國土資源廳辦公室《關于統一確定2014年度開發區土地集約利用評價指標權重及理想值的通知》（湘國土資辦［2014］174號），且按照工業主導型和產城融合型開發區確定指標權重和理想值。（表2）

（二）評價指標的標準化。正向評價指標的標準化采用理想值比例推算法，以指標實現度分值進行度量，按公式（1）計算：

式中：Sijk為i目標j子目標k指標的實現度分值；Xijk為i目標j子目標k指標的現狀值；Tijk為i目標j子目標k指標的理想值。根據《規程》，評價指標實現度分值應在0～100之間，當指標理想值小于現狀值時，該指標的實現度分值為100。

對于閑置土地率指標，其指標標準化按照公式（2）計算，以指標實現度分值進行度量：

S=（1-X）×100（2）

式中：S為土地閑置率實現度分值；X為土地閑置率的現狀值。

（三）土地集約利用度綜合分值計算。土地利用集約度綜合分值主要通過將表各層次指標權重值與標準化值按如下步驟計算得出。

1、子目標分值計算。開發區土地利用集約度各子目標分值計算公式如下：

式中：Fij為i目標j子目標的土地利用集約度分值；Sijk為i目標j子目標k指標的實現度分值；Wijk為i目標j子目標k指標相對j子目標的權重值；n為指標個數。

2、目標分值計算。開發區土地利用集約度目標分值計算公式如下：

式中：Fi為i目標的土地利用集約度分值；Fij為i目標j子目標的土地利用集約度分值；Wij為i目標j子目標相對i目標的權重值；n為子目標個數。

3、綜合分值計算。開發區土地利用集約度綜合分值計算公式如下：

式中：F為土地利用集約度綜合分值；Fi為i目標的集約度分值；Wi為i目標相對總目標的權重值；n為目標個數。

4、土地集約利用程度評價結果。根據公式（3）至（5）和表2計算得到開發區土地集約利用評價結果。（表3）

經計算，長沙高新技術產業開發區土地集約度綜合分值為91.57，根據土地集約利用度評價分級標準，居于“集約利用”水平。但是，土地利用結構有待優化，土地利用強度不大。

四、開發區土地集約利用政策建議

（一）加大土地集約節約的力度，重視內部挖潛、盤活存量用地。加強工業用地內部用地結構的監督，有利于促進工業項目用地控制指標的落實，進一步保證工業項目內部用地結構的合理化。開發區應根據《長沙市開發園區低效用地再開發管理辦法》（長政發［2014］14號）的要求，對開發未完成、開發不達標、產出效率低和集約利用程度低等項目用地切實做好低效用地再開發工作，并建立低效用地數據庫，指派專人對低效用地的再開發進行監控和更新。科學規劃工業園區及周邊區域土地資源，合理確定工業園區及配套設施的布局和建設規模，優化用地結構，加強對用地建設項目的鼓勵和引導，鼓勵企業向空中和地下發展，立體化利用工業用地。

（二）完善促進土地節約集約利用的配套政策體系。政策引導是政府推進土地集約利用的重要手段，能夠起到搭建框架、劃定界限、規范管理的作用。一方面需要地方政府如省、市政府出臺相應法規與政策，把握好大方向；另一方面開發區應密切結合地方政府政策出臺配套政策，加強對區內土地利用活動的政策引導。按照土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的要求細化各項用地指標，逐步提高開發區準入門檻，進一步規范工業地產和標準廠房建設，引導企業采取土地收購、廠房及土地出租、地下空間開發等手段對低效利用土地進行再開發，為開發區土地節約集約利用水平的提高提供完備的政策支持。

表3 開發區土地集約利用程度評價指標結果測算表

（三）加強土地利用規劃，實現土地資源的合理配置。有效地配置園區的土地資源，是政府對土地利用進行調控的重要手段。一方面規劃的編制務求形成全方位、多層次的規劃體系。根據園區的區位條件、發展狀況、周邊經濟基礎及基礎設施狀況，確定擴區計劃，減少土地閑置與低效開發；另一方面開發區規劃的編制，需要堅持從實際出發，根據高新區的產業結構、區位特點及環境保護要求，著力優化園區內各類用地結構，協調好政府、企業和居民的關系，使各方的土地利用行為更符合土地利用規劃所確定的目標，從而實現土地資源的優化配置和高效集約利用。

主要參考文獻：

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