房地產價值影響因素研究

陳初羽

摘 要：近年來，房地產的價格出現了較大的波動，二三線城市房地產庫存增多，而一線城市房地產供不應求。在“供給側改革”和“去庫存”的背景下，房地產的評估業務量大量增長。對房地產價值影響因素的分析有助于高質量地完成評估業務。

關鍵詞：房地產價值；房地產評估；影響因素

房地產價格是其價值的貨幣表現形式，即在土地開發、房屋建造和經營過程中，凝結在房地產商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現。在“供給側改革”、“去庫存”的大環境下，房地產的評估尤為重要。房地產的價值由多種因素影響，主要可以分為四類，即自身狀況因素、市場供求因素、經濟因素與行政因素。

一、房地產自身狀況因素

房地產的自身狀況包括很多，比如位置、產權狀況、建筑結構、裝修等等。然而對房地產價值影響最大的還是房地產所處的地理位置。房地產界的有句名言：位置決定一切。當然這句話有些絕對，但是從另外一方面充分肯定了位置對于房地產價值的重要性。人們因不同的目的而持有房地產，然而這些目的絕大部分都需要滿足各種生活生產活動與經濟活動，房地產位置的好壞對其所有者及使用者的生活舒適便利程度、經濟收益狀況等都有著直接的影響。因此，房地產的位置對其價值有著較大的影響，特別是在城市中，房地產位置的好壞基本決定了其價格。

一般來說，按照房地產的用途，可以將其分為居住型房地產和商用型房地產。不同類型的房地產對于位置好壞的評定標準也不同。居住型房地產的主要功能為居住、滿足日常生活需要，因此其地理位置的優劣主要取決于所處的區域交通是否便利、附近是否有超市、距醫院、學校等距離的遠近、小區周圍環境是否優良等。這些因素主要定了住戶的舒適程度和便利程度。不同于住宅型房地產，商用型房地產更注重其人口、經濟方面的因素，如所處區域的人流量大小、所處區域商業繁華程度、周圍的商業服務及配套設施的情況等等。商用型房地產所處的地理位置應該為其帶來期望的經濟利益，不同的位置決定了其發展前景及價值的高低。

另外，是房地產的權利狀況也會對房地產的價值產生較大的影響。房地產權利狀況，包括土地使用權性質，土地使用權的權屬狀況，土地使用年限，建筑物的權屬狀況，房屋所有權或房屋使用權、獨立權或共享所有權，房地產設定的其它權利狀況等。房地產的權利狀況反映了房地產被法律承認的權利的類型。

二、市場供求因素

房地產也是一種商品，滿足供求曲線。房地產供求狀況主要表現為房地產供給和房地產需求。某一時期，當房地產需求大于供給時，房地產價格就會上升；反之，當房地產供給大于需求時，房地產價格就會下降。

近年來，一線城市的房價不斷攀升，二三線城市房價低迷，另外，一線城市“高價學區房”、“房王”的頻出也是供求狀況對房地產價值影響的反映。房地產庫存過剩及大量的購房需求共同存在狀態的根本原因是供給與需求的不匹配。為解決這些問題，中央對房地產提出了“側供給改革”，即從供給的角度提供高質量、符合市場需求的房地產，改善樓市供應結構性失衡。對于二三線城市的庫存，鼓勵加快城市化，通過提高農民工的購買力來“去庫存”。然而，在一線城市，土地作為一種稀缺資源，隨著某些房地產需求的不斷增加，其價格會在一定時間內保持持續的上漲。可以預見的是，房地產“側供給改革”會引起成交量的增加，因此也對評估人員提出了更高的標準和要求，評估人員要在價格時刻變化的情況下，迅速、準確地為各類經濟事項提供評估服務。

三、經濟因素

（一）國民經濟發展水平。自改革開放以來，我國經濟飛速發展，國民經濟發展水平顯著提高，人們的生活水平得到了極大地改善，將熱點投入到改善居住條件上，推動了房地產價格的增長。國民經濟發展水平的提高也改善了總體投資環境，投資者信心增加，進而房地產的供給增加。房地產供給的增加帶動了房地產相關產業如建筑、鋼鐵、水泥、家居家裝等，這些相關產業的發展及價格的提高也會反過來推動房地產價格的增長。同時，國民經濟發展水平的提高也說明了社會生產力以及社會生產效率的提升，對廠房、辦公樓等的需求和要求增加，會促使房地產的升級和價格的上漲。

（二）物價水平。隨著經濟的不斷發展，的物價水平不斷提高，房地產的價格也會隨之不斷上升。首先，物價水平的不斷提高，使得市場上的商品價格提高，房地產的相關行業如建筑、家裝家居等的價格也會相應提高，最終導致房地產行業其次，整體價格的提高。其次，物價水平的提高往往會伴隨高通貨膨脹。由于房地產具有消費與投資的雙重屬性，有保值和增值的功能，人們在高物價水平、高通貨膨脹時會傾向于購買房地產來將貨幣資產轉化為實物資產來規避風險，由此物價水平也推動了房地產價格的變動。

（三）利率水平。由于房地產開發商需要的資金及購房者的購房貸款大多來自于銀行的貸款，利率的變動會對房地產的價格產生較大的影響。利率的變化會導致開發商成本以及購房者的購房成本的變化，進而通過供求關系來影響房地產的價格。一方面，利率上漲，開發商的融資成本增加，使得開發商減少房地產的開發，進而減少了房地產的供給。另一方面，利率上漲，購房者的貸款增加，導致購房成本增加，打消購房者的積極性，從而減少了房地產的需求。利率的變化從而導致的供給和需求變化是同時的，但從實踐經驗來看，一般都是利率上升房價下降，利率下降房價上漲。

（四）貨幣供應量。貨幣供應量是一國在某一段時期為服務社會經濟運轉所發行的貨幣存量，它一般要跟實體經濟保持匹配。當實體經濟規模一定時，增加貨幣供應量會導致房地產價格上升，減少貨幣供應量則會導致房地產價格下降。首先，貨幣供應量增加會使得人們對房地產的潛在需求轉化為有效需求，根據供求曲線，需求增加，房地產的價格上漲。其次，充足的貨幣供應，會增加市場的活躍度與流動性，使得房地產開發商更容易從銀行融資，進而加大對房地產的投資力度，增大房地產的供給量，進而影響房地產的價格。

（五）居民收入水平。近年來雖然經濟增長放緩，但居民收入水平仍保持較快的增長速度。一般來說，居民收入水平越高，其對改善住房環境的愿望就越強烈。通常，居民收入水平的提高也會改變人們對居住的價值觀。而且住宅類房地產的價格一般彈性較小，因此，居民收入水平的提高往往會導致房地產價格的上升。

四、行政因素

（一）城市和土地規劃政策。城市和土地規劃政策對房地產的價格有著重大的影響作用。首先，當某個地區被規劃成為新區、開發區時，該地區的優惠的政策會吸引更多的資本，從而帶動整個地區經濟的發展狀況，房地產的價格也會隨之增長。其次，當農田耕地被規劃成為城市建設用地后，其土地價格增加，也會導致房地產最終價格的增加。故政府在制定相關規劃政策時，會綜合考慮各種因素，避免房地產價格的盲目抬高，保證行業的健康發展。

（二）房地產價格政策與稅收政策。房地產價格政策是我國的一項宏觀調控政策，對房地產的價格有著重要的影響作用。房地產價格政策，比如增收房產稅、出臺限購政策、提供住房補貼等，是為了維持房價健康發展的一種手段。然而，某些房地產是剛需，彈性較小，如學區房等，出臺的房地產政策就收效甚微，反而會增加購房成本，使情況惡化。稅收政策通過影響開發成本進而影響房地產的價格。

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