TOD模式下軌道交通沿線土地利用開發初探

官 劍

(海峽(福建)交通工程設計有限公司，福建 福州 350000)

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TOD模式下軌道交通沿線土地利用開發初探

官 劍

(海峽(福建)交通工程設計有限公司，福建 福州 350000)

介紹了軌道交通TOD開發模式的定義及應用現狀，分析了軌道交通建設與沿線土地利用的關系，結合跳蹬至江津城市客運專線工程，闡述了其沿線土地利用及物業開發的對策，以供參考。

軌道交通，土地利用，TOD模式，物業開發

0 引言

目前，國內各大城市軌道交通建設隨著城市化及機動化進程的不斷加快而加快推進，各類制約城市發展的問題也日益突出，例如空間無限蔓延、交通擁塞、環境污染、無序開辟土地等。上述問題的產生，使我們必須忖量當下城市發展與交通之間的關聯，力求尋找一種可持續性發展的城市交通系統。本文通過分析吸收國內外TOD發展的經驗，以新建跳蹬至江津城市客運專線(跳蹬至濱江新城南)工程為例，提出其沿線土地利用及物業開發的相關建議。

1 TOD的模式及定義

TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通為導向”的開發模式。它是一種以公共交通為導向，遵循土地利用與公共交通協調發展，強調土地綜合利用的集約型土地開發模式(見圖1)，典型TOD功能結構見圖2。

2 國內外TOD模式的應用

2.1 中國香港的TOD模式應用

中國香港是世界上人口最密集的城市之一，但其擁有最先進、效率最高的軌道交通系統。它是世界上屈指可數的沒有虧損的軌道交通系統之一。依托著香港的軌道交通系統與沿線土地的聯合開發，雖然其軌道交通建設起步較晚，通過十多年的發展，目前通車130 km，且持續保持著可持續發展的勢頭。

2.2 丹麥哥本哈根的TOD模式應用

丹麥首都哥本哈根在1947年提出“指狀規劃”,這份規劃為哥本哈根未來的城市建設發展打下了良好的基礎。在后續的城市規劃中，哥本哈根通過軌道交通系統引導形成放射型的城市，軌道交通與土地開發完美結合，滿足沿線的出行需求，從而形成了資源節約型城市。

3 軌道交通沿線土地利用及物業開發

3.1 軌道交通建設與沿線土地利用的關系

軌道交通與土地利用緊密相連，二者相互依存相互影響。

1)軌道交通的建設能刺激沿線土地的開發利用。

軌道交通為沿線土地開發利用提供了良好的外部環境，在城市總體規劃的指導下，軌道交通沿線土地的開發速度加快、開發強度加大、用地規模擴大。

2)軌道交通的建設能影響沿線土地的利用性質。

隨著軌道交通的不斷發展完善，軌道交通沿線的土地利用性質也將發生轉變，以軌道交通站點為中心進行的開發利用，將不斷優化城市空間布局，使土地利用趨于合理化，集約化。

3)軌道交通的建設能帶動區域活力。

軌道交通的建設，能促進沿線居住、商業、公共服務、工業等用地的重組和優化，帶動周邊商業、辦公設施、綠地公園、娛樂設施的發展，使城市能保持健康良好的發展勢頭，增強沿線區域的活力。

3.2 物業開發的模式

1)站點空間權聯合開發。

此聯合開發模式通常與軌道交通設施結合在一起，即上蓋物業開發模式。

2)點鄰近地區聯合開發。

此聯合開發模式通常是指軌道交通設施與其周邊的建筑一體化開發。

3)車輛段基地上蓋物業開發。

由于車輛段存在占地面積較大、建筑密度較小、容積率較低等因素，因此此類開發模式能協調周邊用地，優化規劃布局。

4)沿線區域綜合開發。

此開發模式以沿線各站點為中心，從內向外、由高強度至低強度的開發模式。

4 跳蹬至江津城市客運專線土地利用及綜合物業開發研究

跳蹬至江津城市客運專線是江津區連接重慶市主城區的一條便捷、快速客運通道，作為一種新型軌道交通系統，在主城區與市郊城區間運行，長距快速，可以直達市內主要客流集散地，同時能引導產業和人口向城市周邊各級城鎮聚集，全面提升城鎮發展質量，實現城市現代化、農村城鎮化、城鄉一體化，更能實現城鄉區域交通結合。

4.1 項目概況

新建跳蹬至江津城市客運專線是江津區連接重慶市主城區的一條便捷、快速客運通道，起于軌道五號線的終點站——跳蹬車站，沿華福路北側東西向穿過中梁山，上跨白市驛至珞璜鐵路貨車線，經九龍園、巴福后，沿九江大道行進，于雙福鎮高滸村折向南，沿津馬路、南北大道行進，一期工程止于江津區濱江新城的濱洲路口北側。

線路全長26.671 km，其中地下線路長9.228 km，高架線約15.062 km，地面線約2.381 km。共新設5座車站，其中高架站(雙福東站、雙福西站、濱江新城南站)3座，半地下站(九龍園站)1座，地下站(濱江新城北站)1座，平均站間距5.2 km，詳細情況如表1所示。

表1 車站表

4.2 物業開發設想及分析

1)積極推廣以公共交通為導向的“主城+衛星城市”開發模式，以客運專線為主體，營造一個可持續發展的“綠色”交通環境，依托公共交通進行土地開發，提升沿線相鄰客運專線站點的綜合開發能力。

2)通過利用車站及區間的地下、地上、站內、站外等空間，推行綜合開發立體化，構建節約型土地利用城市。例如：利用車站進出口能聚集人流的特點，因地制宜的設置商鋪、銀行自助設備等；可以在車站及區間內提供各運營商信號來服務乘客。

3)車輛段、停車場的占地面積較大，建筑密度較小，土地利用率低，通過對車輛段合理規劃，整合相同功能的建筑，優化車輛段的布局。

4.3 物業開發的建議

1)地下明挖站。

對車站主體全部或大部分設置于道路旁地塊內明挖的車站，可合理利用軌道交通施工場地，結合周邊地面規劃情況，進行上部或地下物業開發，如濱江新城北站。

2)高架站、地面站。

本工程的高架站主要為路中高架兩層形式，地面站主要為路側地面站廳(九龍園站、濱江新城北站)形式。對于路中高架站，需考慮天橋通道與周邊地塊的聯系，對于在路側用地范圍內的附屬建筑，可考慮與周邊建設項目聯合修建，如雙福東站、雙福西站、濱江新城南站；對于路側地面站廳車站(九龍園站、濱江新城北站)，在滿足城市景觀需求的前提下，盡量與周邊地塊建設項目聯合修建。

3)車輛段。

車輛段在滿足生產功能要求，不影響車輛段生產運行的基礎之上，可充分利用上蓋進行開發如住宅、商業、倉儲、娛樂等項目，下部的車輛段的工藝、場地、建筑、結構、設備等專業在設計中按上蓋物業建筑進行工程接口預留，待上蓋物業方案得到行政部門批準后得以實施。

5 結語

隨著經濟社會的快速發展，我國城市建設的腳步亦不斷加快，一些制約城市發展的問題日益突出。能耗低、污染少的軌道交通，是解決各類城市綜合問題的重要突破口，能促進城市的可持續發展。因此我國的軌道交通建設必須依托城市總體規劃，強調交通規劃與土地利用規劃協同發展，通過不斷優化城市空間布局，提升土地利用率，促進地區的經濟發展，實現長遠的社會經濟效益。

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On land utilities and development along rail traffic under TOD model

Guan Jian

(Strait(Fujian)CommunicationsEngineeringDesignCo.,Ltd,Fuzhou350000,China)

The paper introduces the definition and applied status of TOD development model of rail traffic, analyzes the relationship between the rail traffic construction and land utilities along routes, and illustrates its land utilities along the routes and property development strategies by combining with Tiaodeng-Jiangjin Urban Passenger Transport Line, so as to provide some reference.

rail traffic, land utilities, TOD model, property development

1009-6825(2016)13-0031-02

2016-02-28

官 劍(1988- )，男，助理工程師

F301.2

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