基于服務營銷視角下大連既有住宅小區停車問題研究

大連理工大學城市學院 郭富紅

基于服務營銷視角下大連既有住宅小區停車問題研究

大連理工大學城市學院 郭富紅

筆者通過對大連市部分住宅小區走訪調查發現，小區停車場車位不足，業主“停車難”已經成為普遍存在的問題。“停車難”導致業主將車輛亂停亂放，一方面加大了小區物業管理難度，另一方面也給業主生活帶來很多不便，并且影響了樓盤升值。本文對大連既有小區停車問題存在的原因進行分析，在服務營銷視角下結合小區實際提出了解決策略。

服務營銷 住宅小區 停車場

大連許多住宅小區停車位不足、車滿為患，業主“停車難”隨之帶來的問題是隨意占用公共道路和場地亂停亂放。車輛的亂停亂放，損壞了小區的綠化與公共場地；車輛的川流不息，影響了小區交通安全，威脅到了尤其是老人、兒童的出行安全；車輛露天亂停亂放堵塞小區道路，影響了居民的正常生活，引發鄰里之間的糾紛。停車問題破壞了物業管理公司為業主提供優質服務的能力，影響了業主對小區住宅服務質量的感知。

美國是最早研究停車問題的國家，主要針對高密度開發的城市中心停車問題進行研究。1923 年佩里的“鄰里單位”和克拉倫斯斯泰恩等提出的“雷得朋體系”對后來汽車交通時代的城市住宅小區規劃理論和實踐都有很深的影響；40年代蘇格蘭的交通專家屈普在他的《城市規劃與交通》一書中提出了“劃區”來解決城市的交通問題；1964年英國交通部發表了題為“城市交通”的《布坎南報告》，該報告被認為是制定小汽車交通環境政策的理論基礎。上述文獻主要從城市規劃與城市交通的角度對停車問題進行研究。國內對住宅停車研究較少，尚屬起步階段，主要集中于研究停車方式的選擇問題。

無論是國內還是國外都未從“使用者”角度研究停車場建設問題。對于業主而言，購買住宅不僅獲得歸屬感，還希望獲得優質的小區服務與良好的居住環境。開發商則可以通過優質的小區服務與居住環境提升樓盤的價值。而住宅小區停車問題已成為影響服務與環境的主要問題，也是大連住宅小區普遍存在、亟待解決的問題。

服務營銷認為服務場景具有“包裝作用”與“輔助作用”，通過服務場景傳遞服務產品的“內在”信息，使“無形”服務“有形化”，并且可以促進或阻礙服務的提供。停車場是住宅小區服務場景的重要組成部分，停車配套問題成為人們買房時關注的重點。停車場的車位配建比例適當、停車位布置及收費合理可以提高小區整體的環境質量，業主也可以感受到優秀的居住質量。本文主要從“業主”的角度，利用服務營銷理論對大連住宅小區的停車問題進行研究，豐富住宅停車問題的研究范圍，并且對現有大連住宅小區停車難、停車不規范等問題提出建議，提高業主對小區物業服務質量的感知。

1 大連既有住宅小區停車問題存在的原因

(1)私家車的急劇增長，對靜態的交通設施供應產生巨大的需求，最明顯的表現是超過了小區現有配備的停車位，這是導致當前小區住宅 “停車難” 的最直接的原因。2015年，小型載客汽車達1.36億輛，其中，以個人名義登記的小型載客汽車(私家車)達到1.24億輛，占小型載客汽車的91.53%。與2014年相比，私家車增加1877萬輛，增長17.77%。全國平均每百戶家庭擁有31輛私家車，如圖1所示。在這樣的大環境下，大連私家車數量同樣也急劇增長。

(2)停車位配建比例不足。大連許多住宅小區過去在規劃設計時沒有從發展的角度充分考慮規劃停車位和停車場，造成停車位配建比例嚴重不足，或者停車位布置不合理而無法使用，難以滿足業主停車的需求。如翰林觀海小區現在有10個大型的地下停車場，在最初規劃時10個地下停車場的車位能夠滿足當時小區業主停車的需求。但是現在該小區許多家庭平均至少有一輛車，導致地上停車場的出現及亂停亂放，占用了小區公共道路和場地，危害了小區正常的公共交通秩序。正因為居住環境質量的下降，部分小區業主開始賣掉或考慮賣掉房子，停車位不足也影響了該小區二手房的銷售。

圖1 近5年私家車保有量情況

(3)住宅小區缺乏有效的管理措施。住宅小區固定停車場車位出售或收取較高車位費，露天車位僅個別小區收取少量占道費，大多數小區不收費。很多業主無力承擔過高的車位費，并且物業服務公司缺乏管理措施，導致小區路面亂停亂放、 固定車位出現閑置的怪現象。高新園區菁英匯小區共有三幢樓，并相應地配建了地下停車場，可以滿足三幢樓業主停車的需求，可是在樓前的公共場地及道路上仍舊有很多私家車亂停亂放，而該小區的地下停車場卻有很多閑置的車位。造成這一問題的根本原因是停車場的收費過高，很多業主無法長期支付，結果業主就占用公共場地及道路停放車輛。物業公司缺乏管理措施，對這種現象也無力管理。亂停亂放車輛給該小區業主生活帶來很多不便，業主對居住質量非常不滿意，導致很多業主將房屋出租或出售。

2 大連既有住宅小區停車問題對策分析

為了提升大連既有住宅小區業主居住質量，提高業主滿意度，解決措施如下。

2.1 改建小區現有停車場

對于大連既有的住宅小區而言，機械立體停車場是不錯的選擇，比較有代表性的是正負雙向布置的升降橫移式停車設備。機械式立體停車庫節省占地面積，停車位采取豎向空間疊加，能高效利用空間，有利于項目的整體規劃，提高綜合經濟效益；結構形式多樣，配置靈活，適應性強，既能設在室內，也能在室外建造；由電腦控制，提高停車效率，減少了汽車存取的運行時間，也減少了尾氣、噪聲和灰塵，有利于提高業主的居住環境。

2.2 利用距離小區較近的服務場所停車

有些小區已經不具備改建停車位的條件，但是發現一些小區附近存在服務場所，這些服務場所都配有停車場，服務場所閉店至第二天營業這段時間停車場的車位是閑置的。可由小區物業管理公司與服務場所簽訂協議，解決附近小區停車難問題，同時在不影響服務場所正常經營的前提下還能給服務場所增加收入。實現物業管理公司、業主、服務場所的共贏。如弘基書香園小區1期3期與錦輝商城相鄰，錦輝商城的營業時間9：30-21：00，業主下班的時間一般是5：30，但很多業主開車到家都在6點以后，甚至更晚到小區，錦輝商城的停車場6點以后會有很多的車位閑置，滿足小區業主停車的需求，停車問題的解決提高了小區業主滿意度。

2.3 加強對住宅小區停車問題的管理

政府有關部門要盡快制定出臺機動車停車場(位)建設、管理、經營收費等相關政策，為住宅小區停車管理提供必要的政策保障。公安、交通等有關部門要將住宅小區車輛管理納入日常監管范疇，對住宅小區車輛亂停亂放問題進行專項治理，加強住宅小區停車管理的日常指導、監督工作。

2.4 促進民間投資興建路外停車場

若大連原有住宅小區車位飽和，可以借鑒日本的“購車自各停車位”政策，日本城市路外的停車場隨處可見，通過“購車自各停車位”政策的執行培養了人們合理的用車習慣，在很大程度上這一政策減少了小汽車的使用量，成為合理交通結構的調劑杠桿。

綜上所述，大連既有住宅小區停車問題的解決不可能一蹴而就，需要政府、開發商、物業、業主等方面的配合與共同努力才能解決。

[1] 張海茹，陳軍．住宅小區停車難問題的對策——從哈爾濱市停車難談起[J]．管理方略，2010(05)．

[2] 繆慰時．住宅區停車場建設的特點及其選型[J]．起重運輸機械，1999(01)．

[3] 王之文．住宅小區停車問題的思考[J]．吉林省經濟管理干部學院學報，2009(06)．

[4] 郭成軍，趙峰，孫建樂．住宅區改造項目停車場建設方案優選研究[J]．山西建筑，2014(28)．

[5] 中國物業管理協會培訓中心．物業管理實務[M]．北京：中國建筑工業出版社，2007．

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2096-0298(2016)08(a)-009-02