簡析中國房地產融資渠道及新型融資方式

李廉翌 陳倍好（重慶工商大學，重慶 400000）

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簡析中國房地產融資渠道及新型融資方式

李廉翌 陳倍好
（重慶工商大學，重慶 400000）

摘要：概述我國房地產企業融資渠道現狀及存在問題，分析我國房地產企業多元化融資渠道的房地產信托投資基金（REITs）、ppp融資模式的概念、特點、前景。為我國房地產融資渠道及新型融資渠道研究提供參考與借鑒。

關鍵詞：房地產金融；新型融資方式

一、我國房地產企業融資渠道現狀

1.資金來源于自籌資金和其他資金。

2.金融投入總量增長且結構不斷優化。

二、我國房地產企業融資渠道存在的問題

（一）銀行貸款受擠壓。房地產作為資金密集型行業，其特點是開發周期長、投資規模大，其需要大量的資金支持才能確保長期運轉，對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款。在嚴格的信貸額度控制和嚴厲的監管政策下，房地產企業開發貸款已經受到明顯擠壓。

（二）房地產金融制度不夠完善。對比國外房地產金融機構體系如專業性住房金融機構、非專業性房地產金融機構和向住房融資提供擔保或保險的機構，我國僅有非專業性房地產金融機構（主要為商業銀行），這就使得我國房地產金融組織結果單一化，影響了房地產金融對房地產業的支持力度，同時也使得商業銀行金融風險增大。

（三）房地產金融創新品種和手段匱乏。與發達國家相比，我國城市房地產金融品種和手段創新較少，無論是對房地產企業貸款或者個人住房貸款都離不開抵押、按揭等幾種原始方式。我國城市房地產金融工具創新的意識不高，沒有專門設計適合不同房地產企業和居民支付能力的多樣化貸款品種。

（四）房地產金融系統運行機制效率不高。目前，我國涉及房地產金融的專項法規不多，房地產金融缺乏法律保護，而且國家對房地產金融發展支持不足。由此導致城市房地產金融和房地產市場運行尚未進入規范化的軌道，影響了房地產市場發展潛力。

（五）房地產金融中介服務滯后。第一，房地產金融資信評估體系不健全；第二，房地產中介保證機構缺乏；第三房地產中介業務市場混亂；第四房地產中介機構人才匱乏。

三、新形勢下我國房地產企業多元化融資渠道選擇

（一）REITs。

1.概念。房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trust），指制定信托投資計劃的信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同， 以發行信托受益憑證等方式，委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理，從而達到將受托投資者的資金用于房地產或者房地產抵押貸款投資的一種資金信托投資方式。

2.REITs的具體特點為。

一是來源于租金和房產升值的收益。

二是給予投資者更多分紅的大部分收入。

三是不同于銀行存款、基金等較為短期的投資方式，REITs能獲得更長遠的資金回報，同時與股市、債市等風險性投資方式并沒有太多的相關性。

四是有利于政府盤活社會存量房產，既可幫助政府融資，也降低運營成本；

五REITs對開發商而言，可以避免開發商自持物業的雙重征稅（免除企業所得稅），從而提高物業的回報率；開發商以自持物業換取REITs在公開市場出讓，可規避資產轉讓稅收；抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道；

六是REITs對投資者個人而言，可使房地產投資化整為零，便于小額投資；REITs股權具有良好的變現性，風險收益介于股票與債券之間，可優化投資組合。

3.前景。在剛結束的兩會上，李克強總理在作2016年政府工作報告時提出：“探索基礎設施等資產證券化。深化投融資體制改革，繼續以市場化方式籌集專項建設基金，推動地方融資平臺轉型改制進行市場化融資，探索基礎設施等資產證券化，擴大債券融資規模。”在金融領域，Reits市場未來潛力巨大，受到了各大企業的青睞。

（二）ppp融資模式。

1.概念。PPP模式（Public—Private—Partnership），它把政府部門的社會責任、遠景規劃、協調能力與民營企業的創業精神、民間資金和管理效率結合到一起，是指政府與各私人組織團體之間，為了合作建設城市基礎設施項目。

2.優點。

（1）消除費用的超支。（2）發揮市場的決定性作用，做大民營企業，轉換政府職能。（3）風險分配合理。（4）徹底解決民生領域的腐敗問題。

3.存在問題。

（1）前景被質疑，易擱淺。（2）特許經營權能否質押的問題一直爭議不斷。

我國《擔保法》在權利質押章節中，對新近出現的經營權、收費權、經營收益權等權利質押還沒有明確的規定。

4.前景。

（1）2016年是基建投資大年，PPP市場空間更大。（2）PPP引導基金支持項目論證，保證前期工作順利開展。（3）PPP項目逐步落地，模式越來越清晰。

經過兩年多的推廣，相關培訓活動使PPP概念日漸明晰，各參與方對PPP的認識更為全面，自身定位更加精準：政府部門從公共服務的管理者、提供者向監督者、合作者轉變，從以建設、融資為主到運營、合作為主轉變，整合了社會的資源，進入激發了市場的活力。

（4）特許經營權質押破題，地方融資平臺參與，金融機構支持力度加大，PPP融資渠道拓寬。

四、結束語

房地產的特點是施工條件復雜，開發周期長、投資規模大，其需要能穩定為其提供資金且風險程度為穩健的資金來源。不同的房地產企業，其融資目的不同，有的為了資本積累，長期擴張，有的為了引進技術，樹立形象，拓展社會的人脈渠道。房地產企業應根據自身的發展特點及目的，選擇適合的融資渠道。不同的融資渠道對控股權有著不同程度的影響，不同的融資結構對控制權有著不同的要求。

在過去，很多房地產企業過于依賴銀行貸款，導致以受國家貨幣政策和金融政策的直接影響，這就要求房地產企業轉變以銀行信貸為主的融資方式，多元化其投資渠道，提升社會資本來源的比例，在決策前三思而行，根據企業情況把握合適的度。

基于此，上文所提到的REITs和ppp融資模式不失為其中幾種好的融資方式。

參考文獻：

［1］鄧程燕.對我國房地產融資渠道的分析［J］.時代金融， 2013（11）：64-65

［2］田峰.新形勢下房地產企業多元化融資渠道探析［J］.商情（教育經濟研究），2008（1）：133

［3］陳朝萌.我國房地產企業融資渠道多元化問題研究［D］.天津商業大學，2010

陳倍好（1996-），女，漢族，重慶工商大學，學生，本科，工程管理專業。

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）05-0030-01

作者簡介：李廉翌（1995-），男，漢族，重慶工商大學，學生，本科，工程管理專業。