淺析不動產融資租賃法理基礎

袁翰（西北政法大學，陜西 西安 710061）

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淺析不動產融資租賃法理基礎

袁翰
（西北政法大學，陜西 西安 710061）

摘要：融資租賃業自進入我國以來發展迅速，以不動產為標的物的融資租賃業務也在行業內廣泛開展。本文以融資租賃合同本質，合同法法理和物權法法理為視角，對不動產融資租賃的法理基礎進行淺析。

關鍵詞：不動產融資租；合同本質；法理基礎

一、融資租賃合同本質淺析

融資租賃法律關系是融資租賃交易關系中當事人的權利義務關系，融資租賃合同是融資租賃法律關系的體現。

融資租賃合同本質的學理爭議存在兩種主要觀點。一種觀點認為融資租賃合同由三方當事人：出租人、承租人和出賣人，兩個合同：買賣合同、租賃合同構成的，其主要理論依據是：首先，出租人根據承租人對出賣人、租賃物的要求，選擇出賣人，與出賣人簽訂買賣合同；其次，出租人與承租人簽訂租賃合同，約定出租人將租賃物交由承租人使用，承租人向出租人按期足額交付租金。出租人與出賣人簽訂的買賣合同是租賃合同履行的前提，而買賣合同訂立的目的是為履行租賃合同。這種觀點被稱為“二合同論”。①

與“二合同論”不同的是“一合同論”。該理論認為“二合同論”混淆了融資租賃交易與融資租賃合同的概念。融資租賃交易是指交易類型，融資租賃合同是在交易中存在的合同類型。②在融資租賃交易中，可能會存在多個合同，如買賣合同、融資租賃合同、擔保合同等，但是占主導地位的是融資租賃合同。

筆者更傾向于認同“一合同論”的觀點，理由如下：

（一）融資租賃合同具有融資和融物的雙重性質，融物的目的是為了融資③，融資功能相比租賃功能，更能體現融資租賃合同雙方當事人的合同目的，是融資租賃合同的首要特征。④主要表現在：其一，出租人根據承租人的要求購買租賃物，以融物的形式為承租人提供融資；其二，租賃期間租賃物的所有權歸出租人所有，而占有、使用的權能由出租人轉讓給承租人，所有權的保留是擔保承租人履行租金義務的一種擔保方式，擔保的目的是為了實現合同融資目的；其三，租金不僅是租賃物占用、使用的對價，而且是租賃物購買價格分擔的對價。⑤

（二）租賃物的瑕疵責任由出賣人直接向承租人承擔，而出租人不承擔瑕疵責任。這是因為：其一，出租人按照承租人的要求購買租賃物，出賣人、租賃物都是由承租人選擇的，承租人對出賣人、租賃物的風險具有較為清晰的認識，而出租人并沒有足夠的專業預見能力；其二，租賃物由出賣人直接交予承租人，出租人僅負責協助租賃物的交付；其三，作為瑕疵擔保責任轉移的對價性，承租人直接向出賣人行使索賠權，其依據的是合同債權轉讓原理，出租人將其享有的對出賣人的索賠權轉讓給了承租人。

（三）融資租賃合同僅有兩方當事人，出租人的義務在于提供融資，提供租賃物，保證承租人對租賃物的占有和使用；承租人的義務在于交付租金，妥善保管租賃物。

通過上述分析，融資租賃合同是存在出租人和承租人兩方當事人的合同，出賣人并不是融資租賃合同的當事人。出賣人與承租人之間產生的權利義務關系，是由融資租賃交易關系中特有的權利義務轉移機制決定的。所以筆者認為，“一合同論”更能體現融資租賃法律關系的本質。

二、不動產融資租賃的合同法理論基礎

《合同法》的價值追求在于規范合同當事人之間的權利義務關系，秉持合同自由原則。不動產作為融資租賃標的物，也可以在融資租賃交易關系中體現兩個合同、三方當事人之間的關系，有利于節約交易成本。⑥理由如下：

其一，不動產作為融資租賃標的物，其所有權可以從出賣人轉移到出租人，出租人可以將不動產使用權轉讓給承租人，出租人在此期間繼續保留所有權以擔保承租人義務的履行。融資租賃合同可以將以往復雜繁瑣的交易關系簡化，利于合同當事人行使權力、承擔義務。

其二，不動產作為融資租賃標的物是合同雙方當事人的意思自治，由雙方當事人約定設立，符合《合同法》的合同自由原則，契合《合同法》精神，是《合同法》價值追求所在。綜上所述，在合同法視角下，不動產作為融資租賃標的物具有完備的法理基礎。

三、不動產融資租賃的物權理論基礎

在融資租賃交易中，出租人享有租賃物的所有權，承租人享有租賃物的使用權，出現了所有權權能的分離。

融資租賃交易中與租賃物的利用有關的所有權能，均由承租人享有和行使，租賃物瑕疵的索賠權、租賃物完好保證責任與租賃物風險負擔等與租賃物所有權相關的某些權利和義務也由承租人行使和承擔。此時，承租人對租賃物的利用已經無需出租人的協助即可自己完成。由此，出租人的所有權和承租人的他物權相結合的形式在融資租賃法律關系中得以體現。⑦

我國《物權法》第117條規定：“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。不動產融資租賃法律關系中，承租人就是用益物權人，對不動產享有占有、使用的權利，出租人對不動產享有所有權，這滿足《物權法》中對不動產所有權權能分離的規定。綜上所述，在物權法視角下，不動產作為融資租賃標的物具有完備的法理基礎。

注解：

① 徐顯明、張炳生、任小明：“融資租賃合同概念的比較法厘定”，載《浙江學刊》2007年第2期，第177頁；朱家賢：《租賃合同·融資租賃合同》，中國法制出版社1999年版，第151頁。

② 胡曉媛：《中德融資租賃法律制度比較研究》，中國法制出版社2011年版，第96頁。

③ 江必新：《融資租賃合同糾紛》，法律出版社2014年版，第178頁。

④ 胡曉媛：《中德融資租賃法律制度比較研究》，中國法制出版社2011年版，第103頁。

⑤ 奚曉明：《最高人民法院關于融資租賃合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2014年版，第37頁。

⑥ 王利明：《合同法研究》（第三卷），中國人民大學出版社2012年版，第349頁。

⑦高圣平、王思源：《論融資租賃交易的法律構造》，載《法律科學》，2013年第1期。

中圖分類號：F83211

文獻標識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）05-0075-01

作者簡介：袁翰（1991—），男，漢族，甘肅省蘭州市人，法學碩士；單位：西北政法大學經濟法學院；研究方向：金融法。