這次的樓市調(diào)控思路不一般

齊俊杰

今年的“金九”肯定是成色十足，而“銀十”卻是“寒風(fēng)瑟瑟”。

10月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了9月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一線和部分熱點二線城市與其他城市的房價走勢有明顯差異。其中，9月北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲4.9%。當(dāng)天，國家統(tǒng)計局還公布了其中15個一線和部分熱點二線城市10月上半月的房地產(chǎn)市場情況（見下表），顯示房價過快上漲勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩(wěn)。

從房價環(huán)比漲跌幅度看，10月上半月，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩(wěn)。其中，北京10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅回落到1.2%，回落幅度為3.7個百分點。

與9月相比，一線和部分熱點二線城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0%～3.8%。從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線和部分熱點二線城市中，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降60%～80%的城市有4個，下降40%～60%的城市有3個，下降20%～40%的城市有3個。

很多人只關(guān)注了國慶假期的多個城市連續(xù)限購，但實際上，這次的樓市調(diào)控遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此。就在10月21日，又一個“大招”緊隨其后。10月21日，銀監(jiān)會召開三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會，分析銀行業(yè)運(yùn)行情況，提出下一階段工作要求，其中洋洋灑灑一大篇，但重點就幾條。總的來看，銀監(jiān)會的目的是嚴(yán)格控制房地產(chǎn)泡沫可能帶來的金融風(fēng)險，讓各大銀行審慎處理與房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)關(guān)系，最好是給地產(chǎn)商“斷糧”，而斷糧的方式主要有以下幾種。

首先是銀行理財渠道。眾所周知，投資者在銀行購買期限為幾十天的理財產(chǎn)品，利率會比定期存款高一些。為什么？因為銀行拿著投資者的理財資金去買高息債券或直接貸款給企業(yè)了。給投資者的收益為3%，但貸款給企業(yè)的利息約10%，中間的利差就是銀行的收益。而現(xiàn)在，除了幾家大的地產(chǎn)商如恒大、萬科等，其他中型地產(chǎn)商（上市公司）的發(fā)債成本基本在10%以上，甚至達(dá)到12%。所以，銀行的利潤空間很大。而這次銀監(jiān)會要求加強(qiáng)理財資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，基本堵死了房地產(chǎn)行業(yè)的最大資金來源。接下來，很多開發(fā)商可能會因此而“餓死”，被大地產(chǎn)商兼并重組。

其次是信托領(lǐng)域。信托資金投資的大部分是房地產(chǎn)類項目。信托的融資成本與發(fā)債差別不大，但相比發(fā)債，信托渠道流程簡化，且少了很多監(jiān)管，所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)充資金也更偏愛信托。此次，這個融資的通道一樣被銀監(jiān)會點名。

再者，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這就等于告訴銀行，信貸資金要盡量支持制造業(yè)、高科技企業(yè)的發(fā)展，不能再出現(xiàn)信貸被房貸包干的情況。當(dāng)然，限貸限購之后，也很難再出現(xiàn)類似局面。

對于以上幾條政策，筆者分析，這與2015年股市查違規(guī)資金非常相似。當(dāng)時，銀監(jiān)會要從資金的角度切斷資金與資本市場的聯(lián)系，最后導(dǎo)致大量杠桿資金蜂擁而出，最終導(dǎo)致6月的股市“慘案”。但如今，面對樓市，先有調(diào)控、限購，然后再進(jìn)行銀行的違規(guī)資金清查與打擊，這個套路確實比較新穎。筆者擔(dān)心的是，這些違規(guī)資金如何套現(xiàn)出局？正常途徑賣房套現(xiàn)，現(xiàn)在基本已經(jīng)很難，現(xiàn)金流再被掐斷，樓市“斷糧”——內(nèi)無“糧草”，外無“救兵”，這就是現(xiàn)如今的樓市所處的局面。

這次調(diào)控顯然與以往的任何一次都不一樣。不知道這是否會改變開發(fā)商的預(yù)期。這些政策，特別是銀行理財這一項，只要嚴(yán)格執(zhí)行，然后管住民間金融的非法融資，開發(fā)商的資金鏈必然斷裂。屆時，開發(fā)商想低價甩盤都已經(jīng)不可能，因為有限購政策，早就沒人買房，只能公司加地皮及樓盤被別人“連鍋端”，徹底兼并，給個白菜價轟出局。

一直以來，關(guān)于樓市向來有“金九銀十”的提法，今年的“金九”肯定是成色十足，而“銀十”卻是“寒風(fēng)瑟瑟”。從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線城市和部分熱點二線城市中，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降60%～80%的城市有4個，下降40%～60%的城市有3個，下降20%～40%的城市有3個。相信這些數(shù)據(jù)中大部分還是因熱度慣性而來，按照以往的規(guī)律，大概到年底，弄不好成交量會下降9成。

由此，在今年買了房子的，要好好籌劃一下后面該怎么辦，能不能承受持續(xù)幾十年的房貸，能不能接受房價大幅下跌的痛苦，將來房子賣不掉了，也租不上價，還要收稅，又該怎么辦？如果承受不起，那么趁著行情還沒有冷透，趕緊找個“接盤俠”賣出去，也不失為一個策略。