我國小產權房的界定與成因分析

夏海霞

我國小產權房的界定與成因分析

夏海霞

近年來，隨著城市商品房房價過高，經濟適用房供不應求，價格相對低廉的小產權房市場需求日增，也越來越受到人們的青睞，成為中低階層的購房首選。但我國相關法律法規卻三令五申，嚴格限制小產權房的市場準入和流轉。本文以對我國小產權房的界定為基礎，分析小產權房在我國長期存在的原因，并在此基礎上提出自己的觀點

小產權房 合法化 土地二元制度

一、小產權房的界定

（一）小產權房的概念

小產權房因其產權有瑕疵而得此稱謂，主要是和大產權房（城市商品房）對比得出的。關于什么是小產權房，無論是學術界還是實踐中對此均沒有都明確的界定。通過參考相關的法律規范、政府文件及其他相關資料，筆者認為小產權房通常是指在中國農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。

（二）小產權房的特點

（1）小產權房的產權有瑕疵、手續不齊全

由于我國現行法律明確規定，開發商在開發建房時必須取得“五證”①，而小產權房本身是建設在集體所有的土地上，“五證”不全。同時其購買者也不能取得國家房管部門頒發的產權證書，因此其產權存在瑕疵，沒有產權保障，不具有房屋的所有、轉讓、處分和收益等權利，不能辦理房屋的產權過戶手續。②也正因為其產權有瑕疵，導致相應的手續不齊全，小產權房購買者的權利得不到法律的有效保障。

（2）小產權房的買賣程序簡單

由于小產權房是由村民自建、鄉鎮政府或村委會建設或是有開發商參與聯合建設的，建成后很大一部分由建設者直接出賣。由于無需辦理國家房管部門頒發的產權證書，所以在交易過程中省去了繁瑣的程序，只有出賣人和買受人雙方參與。因此其買賣程序比一般城市商品房的程序簡單。

（3）小產權房涉及利益主體多元化

小產權房的開發、建設和買賣整個過程中，是眾多利益主體相互交織、相互博弈的過程。在這個過程中，其涉及到的利益主體呈現多元化，其最主要的利益攸關者包括鄉鎮政府、村委會、開發商、農民和城鎮居民。在小產權房的開發和流轉過程中，他們或是房屋建設者和出賣人，或是房屋買受人，他們的利益糾纏交織。房屋建設者和出賣人在巨大利益的推動下伺機而動，不斷建房；購買者為了滿足自己的住房需求，選擇購買，這就進一步推動了小產權房數量的與日俱增

二、小產權房的成因分析

（一）城市化進程的加快及新農村建設的影響

城市化進程的加快帶來了房地產市場的蓬勃發展，房地產業也成為了一門暴利行業，加之，開發商不良的囤積、壟斷銷售方式，行業內的哄抬房價，導致城市房價急劇攀升，遠遠超出了城市中低收入者的經濟承受能力。為了滿足自己的利益訴求，他們開始尋求解決住房問題的有效方法。價格相對低廉的小產權房順理成章的成為了人們的不二選擇。

（二）政府監管缺失、城市住房保障體制不健全

小產權房的產生和蓬勃發展有深刻的體制層面的原因，主要是政府監管缺失。政府監管缺失主要表現在兩個方面，一方面是小產權房的監管涉及規劃部門、土地管理部門、建設部門甚至農業部門的幾個下屬部門。這便造成表面上是多方管理，實際上卻都不管理的現象。另一方面，鄉鎮政府為增加土地增值收益，片面理解新農村建設，從而客觀上積極推進了小產權房的建設，而上級政府對此種現象視而不見，很少處分縱容小產權房的開發建設的鄉鎮干部，這為小產權房的發展提供了更大的發展空間。

同時，雖然國家一直提倡保障中低收入者的住房利益，但由于政府監管不力，經濟適用房和廉價租房為核心的城市保障性住房并不能滿足人們的客觀需求。由此可見，我國城市住房保障體制不健全客觀上為在夾縫中生長的小產權房提供了更多的發展空間。

（三）法律規范不健全、城鄉土地二元結構制度的影響

《憲法》明確規定我國土地所有權的主體是國家和集體，理論上城鄉土地地位應當平等，但是我國《土地管理法》第43條、62條和63條明確限制了集體土地的流轉，可見集體土地使用權并不能像國有土地那樣進入一級土地市場進行自由流轉。由此形成了中國特色的城鄉分離的土地二元制度，即“兩個產權，兩個市場”的土地制度。正是由于這種畸形的城鄉分離的二元土地制度，才導致了小產權房的產生，日益擴大的市場需求則進一步促進了小產權房發展，使其呈燎原之勢。

三、結語

綜合分析我國小產權房的成因，不難得出，小產權房在我國的發展前景依舊不容樂觀。但是，筆者認為小產權房的存在有助于增加農民收益，加快城鄉一體化發展；有助于平抑住房價格，緩解城市居民的住房壓力；有助于打破城鄉二元結構現狀。小產權房是順應市場經濟發展規律的產物，筆者認為我們應尊重市場經濟的發展規律。相關部門可以采取合理有效的措施推進小產權房的開發建設，并為小產權房的合法化留出一定的發展空間，進而早日解決小產權房存在的問題。

注釋：

①”五證”指：《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》和《商品房銷售許可證》，屬于期房預售的，應當取得《商品房預售許可證》。

②趙勇山.房地產法論［M］.北京：法律出版社，2002：180.

［1］梁慧星.物權法（第二版）［M］.北京：法律出版社，2003.

［2］江平.中國土地立法研究［M］.北京：中國政法大學出版社，1999.

（作者單位：延邊大學）