保險公司不動產投資行為分析

任可兒

(成都信息工程大學銀杏酒店管理學院 四川 成都 611743)

保險公司不動產投資行為分析

任可兒

(成都信息工程大學銀杏酒店管理學院 四川 成都 611743)

隨著我國經濟的發展，保險公司保費的收入和資金的規模飛速增長。2009年10月1日新《保險法》規定：不動產投資是一種預期收益率僅次于股權投資、流動性低且期限較長的投資手段。不動產投資是長期投資，而保險公司也具有周期長的特點，能分散利率的風險，所以保險公司投資不動產前景非常可觀。

不動產投資；風險；策略建議

1 引言

1.1 選題背景

之前在《保險法》還未頒布的時候，保險公司是不被允許進行不動產投資行為的。但是在2009年10月1日我國開始實行新《保險法》，這個法律的頒布對保險資金運用何處放寬了要求做出了新的規定。這無疑對整個保險行業的運作以及發展產生了重大的影響。新《保險法》規定保險資金除了能夠在資本市場運用之外，還能夠進行股權投資，同時能夠進行不動產投資。這樣的規定使資金的運作渠道得到了充分的拓寬，同時也是對資金運作領域的再一次擴展，使保險業在資金管理方面更加理性化，是使保險公司的資金運作能力能夠更進一步的重要標志。正如我們所知道的，保險既是一種承保也是一種投資，保險的這兩個籃子都會對保險公司的相關運作產生重要的影響。新《保險法》的頒布使保險資金運用領域得到開放，同時使得保險資金運用有個更加多的選擇以及保險行業有了更加多的方式來通過投資逐步深入滲透社會經濟發展中去。

1.2 選題原因

為什么會選擇寫保險公司投資不動產，主要有兩個方面：一方面當然是自己對這方面比較感興趣，只有充滿興趣才能有得寫，寫得好；另一方面即是近幾年我國保險公司投資不動產的熱潮是一年勝過一年，要想弄清楚其中的因果關系，就必須從各個方面深入的分析保險公司投資不動產的利害、風險、收益等問題。不僅要從投資者的角度看待，更要從旁觀者的角度琢磨。這樣才能深刻了解保險公司投資不動產有怎樣的好處，不管是對投資者對消費者還是對國家，這種投資行為到底好處在哪里，如何使之更加好。

2 保險公司不動產投資行為的現狀

2.1 保險資金與不動產市場相互吸引

我國保險公司投資不動產的知識理論和實踐經驗確實較海外國家來講存在著許多的不足和缺陷，從某個層面來講，這也是由于起步比較晚，如保險公司投資不動產時所依托的管理機構不合理、缺乏具備掌握專業技能的人員、管理體制落后、監管低效等問題。但目前我國的情況與成熟的市場經濟國家還是有所不同，一方面我國不動產行業還處于一個不斷增長的上升階段。雖然眾多一、二線城市的不動產市場的價格已經達到了一個比較高的水平，如北京、上海、廣州、深圳，但與成熟的市場經濟發的國家城市來講，我國不動產市場價格還是相對較低的，如紐約、東京、巴黎、首爾。在我國經濟快速發展和市場全球化的背景下，不動產市場價格仍將會有大幅度的增長。即使地方政府明言要控制房地產業的發展，價格的大幅度增長，但實際上房地產業在地方市場經濟中的主導地位在短期內是無法輕易動搖的。由此可見，不動產業的發展前景對保險公司等投資主體充滿著巨大的吸引力。

2.2 保險公司投資不動產持續升溫

保險公司近兩年來對投資不動產的熱情一路高升，不動產勢必成為保險界的新寵。保險公司如何進入不動產市場，這是保險公司投資不動產所需要面臨的一個初步問題。新《保險法》實施以來，保監會還沒有出來相關的政策關于保險資金如何進入不動產投資領域。但據了解，現在保險公司不動產投資行為在具體運作方式上有這樣一個模式：即保險公司在資本市場、股權、和不動產等三個領域進行投資，將這些投資分別交給一個專業的投資公司來運作。于消費者而言，如果在一個專業的不動產投資平臺，那么不但可以受托進行不動產投資，還可以以社會第三方的角色進入不動產投資領域進行資產管理。無論是投資成熟的商業性地產、甲級寫字樓來獲得豐厚的租金收入，還是摸索旅游養老社區新的投資模式，還是打入物流業這一新型投資項目，在不動產投資監督管理松懈的背景下，保險公司在不動產上的資金配置都將越發靈活。

3 保險資金不動產投資行為風險

3.1 流動性風險

流動性風險是指投資主體因為缺乏足夠的現金以及隨時可以轉換成現金的資產，導致不能清償到期債務、滿足必要資金需求的風險。正如我們所知道的，不動產行業前期投入非常高，而后期回收周期又特別的長，對資金的退出還有制約，這就有可能導致保險公司以直接方式投資到不動產的資金流動性差，變現能力差。所以，我們認為不動產投資更加適合回收期長，資產又相對穩定的壽險公司。而財險公司回收期短，對于想要以投資不動產獲得短期利益的公司來講，是非常容易導致流動性風險的。

3.2 專業人才不足風險

在保險行業缺乏保險資金進行不動產投資的專業化人才。保險資金投資不動產實際上是一個非常需要專業人才的領域。從不動產投資行為的操作過程上來，進行投資行為之前需要對保險資金分類，接著根據各自的不同性質投資不同的資產，然后與負債資金進行匹配，在這些步驟中就特別需要熟悉保險資金管理的專業性人才。投資行為進行時還需要投資者具有分析各種投資特性的能力，如：收益性、風險性、可行性、安全性等。成功投資之后，還需要熟練掌握不動產投資管理的專業人才。不動產投資的專業性很強，就特別的需要專業的組織體系和人員配置，外行往往不能真正進入。即使保險公司已充分的認識到了專業性人才的重要性，但是要引進并且培養大量投資專業人才，創建一支投資專業隊伍，至少需要兩年時間甚至更久。我國保險公司投資不動產行為處于初步階段，沒有大批量的實踐經驗，只有靠投資人員自己慢慢專研和操作實踐來獲得經驗，這也將是個漫長的過程。

3.3 監管體制薄弱

我國保險公司投資不動產監管體制薄弱，而決策機制也有待改善。我們知道，近幾年我國保險業迅速發展，保險公司投資不動產的熱潮更是一年勝過一年，但保險公司償付能力不足的問題依舊沒有得到解決。雖然隨著不動產投資在市場經濟中的盛行，我國也已出臺了不少規章制度，但由于我國保險行業投資不動產起步較晚，真正實行這些規章制度也需要充足的時間，所以投資的政策環境仍然不是那么完善，以至于投資監管的有效機制仍然處于初級階段。法律法規體系剛剛起步，信息化監督管理程度不夠高，根本沒法滿足有效監管的要求；負責監督管理主體的力量不足，反而限制了保險行業提升資金運作水平的能力。不動產投資監管體制需要改善的同時也充滿著挑戰，我國保險業目前行使的是分業監督管理格局，而保險公司目前采取跨行業模式的經營方式等都會對分業監督管理格局帶來沖擊，這些沖擊發生的同時也向監管體制發起了挑戰。

4 保險公司不動產投資行為策略與建議

4.1 提高自身能力

保險公司進行不動產投資行為首先必須提高自身的能力。我國不動產市場的歷史比較短暫，不動產市場的開發群體還處在一個不斷演化和逐漸走向成熟的過程之中。目前我國已經有了比較成型的不動產開發商群體，但還沒有真正意義上成型的不動產投資商群體。這里面有著多方面的因素，但有一點不可忽略，那就是作為一個成熟的不動產投資商，必須要有一個強大的金融機構作為依托。而保險公司一個大優勢即是擁有源源不斷的現金流，只要在進行良性投資的同時不忘本行，加大保費的收入，我們可以相信在不久的將來保險公司旗下進行不動產投資的專業機構也許就會成為不動產市場的成型投資機構。這就要求保險公司在這個過程之中不斷積累經驗，不斷提升能力。

4.2 組建專業投資人才團隊

保險公司投資不動產應該組建專業化的人才團隊。保險公司能夠運用的投資資金除了其自由資金外，還有很大一部分是保費收入。保費是什么，保費是投保人向保險人支付的費用，決定了在資金運作時，不僅要考慮資金的收益性，還應該時刻關注資金的安全性和流動性。由于不動產自身屬性，使不動產投資具有長期性、風險性、巨額性以及較強的專業性等特征。如投資不動產項目，從房地產公司立項開始到最后的交付使用，短則幾年，長則二十幾年都有可能。所以在一個時間跨度如此大的投資過程中，若是遇上關于不動產的投資政策沒有之前放松，再遇上通貨膨脹的相關問題等，這無疑會給不動產投資收益帶來致命打擊。加上投資本身就是個技術性較強，對人才要求較高的復雜過程，所以就需要一個專業化的團隊，既需要充分熟悉不動產投資方面的人才，熟練掌握不動產投資方面的專業知識，合理運用科學理性的手段為不動產投資出謀劃策,在另一方面還需要大量吸收金融，財務等專業的投資人才，利用科學的經濟理論和扎實的實踐分析，在注重不動產收益的同時，也時刻提高風險防范意識，加強風險管理水平這樣才能盡可能規避風險，避免出現無可挽回的損失。

4.3 完善保險資金投資不動產監控制度

監控制度也就是對投資這一行為的監督和控制，是投資行為進行到后期的有效保障，如若投資行為得不到有效的監督管理，最終勢必淪為一盤散沙。所以監控制度對于險資進行不動產投資時是非常重要和有效的。

4.3.1 內部管理和控制

保險公司進行內部管控的時候不能只把視線集中在投資的回收率和收益率上，而要關注到資金運用的總量平衡、資產分散和期限的對稱性以及做到資產結構的相匹配性；資金運用的組織管理要做到集中管理和專業化運作；資金的投資對象應區分為壽險和非壽險，非壽險的周期通常比較短，回收期也較短，所以應該重視投資流動性，著眼于短期性的金融工具和項目投資；而壽險資金周期通常又比較長，投資成本大、回收期長的特點讓壽險公司會選擇一些期限長而又基礎性強的項目，比如高速公路建設，不動產項目等。保險資金的運用方式應當重視于投資的多元化，建立有效的資產組合用以最大可能的分散風險。

4.3.2 外部監督和管理

外部監督即是除保險公司以外的部門通過合理運用宏觀的管理手段，對保險公司投資行為進行監督以及檢測。要建立完善合理的外部監管體制，還需要監管部門要各司其職，做到相互協作，將監管信息共享，如我國保險監督管理委員會主要對保險資金運用進行監督，證監會主要對金融市場和金融交易進行監督，各個監管部門要做到監管到位，出現問題是不互相推脫，共同解決問題。

5 結論

本文通過對保險公司不動產投資行為從理論到現狀的分析得出如下結論：保險資金投資于不動產領域在我國保險行業內出現的時間不長，還處于初步階段。相關經驗累積也不多，存在不動產投資理念、體制、技術落后等問題。保險公司應該根據當下問題積極引進和培養專業化人才，通過完善內部組織結構和加強內部信息溝通來促進資產負債匹配管理，以理性投資、價值投資和長期投資的理念來投資不動產。同時加強合理監管，以減少風險。

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任可兒(1994-)，女，漢，四川省南充市，學生，本科，成都信息工程大學銀杏酒店管理學院，研究方向：會計方面。

F842.3

A

1672-5832(2016)01-0284-02

本文正文共有四個部分。第一部分是引言，主要內容是選題的背景和原因。第二部分是不動產投資行為的現狀，分別從兩方面著手：一方面講述保險資金與不動產市場的相互吸引；一方面講述保險資金真正進入不動產市場是漫長的過程。第三部分對保險公司投資不動產行為所面臨的風險問題進行說明；第四部分分別從自身能力、采取模式、管理體制、投資人才、資產負債管理、監督體制六個個方面提出了自己的策略與建議。