毛巧麗：細節決定成敗

文‖《上海國資》記者 金　琳

毛巧麗：細節決定成敗

文‖《上海國資》記者 金琳

主要的工作是研究相關人群的需求。他們怎么生活？需要什么？喜歡什么?

說起碧云國際社區，人們都會翹起大拇指。這里是上海規模最大、綜合環境最具特色的綠色環保型社區，也是上海最成熟、歐美家庭聚居度最高的國際社區。對于上海金橋出口加工區開發股份有限公司投資規劃部總經理毛巧麗來說，碧云社區有著更加特殊的意義。

2000年，她從同濟大學研究生畢業來到金橋公司就開始參與碧云社區的建設和管理工作。

“但金融危機以后房產市場一片蕭條，我們很著急。”毛巧麗告訴《上海國資》。

社區的開發面臨前所未有的困境，公司在努力尋找突破的方向。“但我們通過分析認為，金融危機的困難是暫時的，開發區乃至上海的大發展是必然的，因而當機立斷，建設以出租物業為主的高端國際社區，服務對象就是歐美高管家庭、歸國人員家庭。”毛巧麗表示。

細節

當時的金橋開發區，經過幾年的招商引資已經聚集了通用、西門子、可口可樂、三菱等10余家世界五百強等企業，上海市更落戶了幾十家五百強企業，因而帶來了一大批外資企業的高管。但是，這批高管的生活環境非常艱苦，許多人以酒店為居住場所。

毛巧麗告訴記者，碧云國際社區并不是特意規劃出來。“其前身就是金橋出口加工區的生活配套區。我們想打造一個適合歐美家庭和企業中高層管理人員的生活環境。”

“我們主要的工作就是研究相關人群的需求。他們怎么生活，需要什么？喜歡什么？碧云社區居民的文化素養和國際化程度較高，除了基本的生活需求，還需要高質量的交流交往空間。針對購物需求，我們引進了進口食材豐富的家樂福超市和城市超市;針對孩子上學的需求，我們引入了美國協和學校、英國德威學校；針對做禮拜的需求,我們建設了可以用英文布道的基督教堂和天主教堂。外籍人士一般有自己國家的醫保，我們引入了具有國際醫療資格認證的華山醫院、瑞金醫院、牙科診所和小型內科診所。有一家‘德真會’診所，雖然規模不大，卻很受外籍人士歡迎。”毛巧麗表示。

針對體育鍛煉、交流交往的需求，碧云社區還配備了體育休閑中心，修建了國際標準的橄欖球場和足球場。

“白天作為國際學校操場，周末作為俱樂部使用。”值得一提的還有公司舉辦的碧云國際社區家庭日活動和社區長跑活動，碧云中外家庭日是上海外籍人士參與數量最多的民間組織活動，碧云國際長跑日活動已經成為浦東新區的重點文化項目之一。

毛巧麗表示，和普通房地產開發商不同，碧云社區搞開發不是單純追求速度和利潤，“我們根據需求的變化來確定開發量。為此，我們還經常去出入境管理局要數據。”

2001年初，公司針對碧云國際社區展開了城市設計工作，這一輪城市設計提出了調減地塊容積率、結合社區商業中心建設集中的公共綠地、改變社區道路的斷面布置，增加道路中央綠帶、在大地塊內建設宜居組團以縮小生活單元、建設安全的社區自行車道等概念。這使得國際社區逐步具備與歐美生活環境相媲美的社區特質。

毛巧麗說，為滿足外籍家庭需要，碧云國際社區從1997年開始建設了300多套木結構別墅和20多棟木結構多層住宅，這些木結構住宅受到外籍家庭的喜愛。“這些房子的建筑風格也采用了北美、地中海、英法等歐式風格。”

“細節決定成敗。”毛巧麗告訴記者，碧云之所以能夠成為行業典范，關鍵在于細節上真正做到了“國際化標準。”

比如，社區的道路標示系統、塑膠鋪地的人行道、房間的大小和布局、水處理系統，乃至廚房臺面的高度和柜子的深度等細節，都充分考慮到外籍家庭的特點。

“歐美外籍家庭的流動性促成了社區只租不售的經營模式，這一模式也是碧云社區國際化規劃理念的實施保障。”毛巧麗說。

社區設有租售中心和物業管理中心，為住戶提供雙語服務，提供從房源選擇、家具配置、孩子上學、保姆推薦直至接機服務，滿足了客戶提包入住的需求。

跨界

認識毛巧麗的人都對她的學習能力印象深刻。在金橋工作10余年，她歷經了設計管理、工程管理、成本控制、前期策劃、戰略管理、投資管理等重要崗位。

不僅涉足的崗位多，毛巧麗參與的項目也很多。北郊未來產業園、現代服務產業園二期、啦啦寶都商業辦公項目、碧云E商業中心、自貿區第五中心暨國際醫院項目、碧云公館等十余項紛繁復雜的項目前期工作，毛巧麗都勇敢挑起重擔,出色地完成了各項工作。

俗話說,隔行如隔山。毛巧麗卻能從容自如地在崗位上切換，其奧秘何在？她微笑著說。“項目的變化只是載體的變化，其核心都是要研究人的需求。至于說轉崗，其實我所有崗位都是圍繞著一個主線——社區建設。把設計這一建設的龍頭搞清楚了，其他只是外延的拓展。”

金橋開發區的快速發展為毛巧麗的成長提供了廣闊的舞臺。這里既有多達幾平方公里的區域開發建設規劃，又有具體的單項工程設計工作；既有技術可行性的研究，又有社會、經濟、生態等多方面因素的綜合平衡。她所涉及的管理工作的深度和廣度也得到了極大的拓展，通過多年的學習，毛巧麗已經從一名應屆畢業生成長為知識面廣、工作能力強的專業型管理人才。“在開發區學到很多。”毛巧麗說，學校偏重理論教學，“理論是基礎，理論比較扎實，能夠掌握趨勢和方向。而在金橋更多的是實踐，理論和實踐的結合很重要。”她告訴記者，自己呆了十多年的“住宅建筑事業部”，包括前期策劃、規劃建設、物業管理、招商等多項職能。自己剛開始擔任設計主管，后來成為部門助理，部門副總。后來加入到投資規劃部，負責公司所有項目的前期工作、公司戰略計劃的制定。隨著公司增加投資和服務板塊的業務，毛巧麗的工作內容也隨著切換。不斷進入新的工作崗位，不斷有需求逼著你去學。她說，學習的方法很多。“可以找幾本專業書看看，也可以向同行請教，最主要是要用心去實踐。”對于近期剛進入的投資行業，毛巧麗說：“以前我關注的信息都是和建設有關的。投資界的名詞，剛開始聽的是云里霧里。我去找了財務管理分析書籍，一個個關鍵詞去啃。這段時間，我還在不斷找一些基金公司、投資公司的行家取經。”

應變

根據最新公示的《上海市城市總體規劃（2016-2040）》草案，金橋、張江成為新增的2個城市副中心。城市副中心是面向市域的綜合服務中心，兼顧強化全球城市的專業功能。金橋職能的轉變，意味著毛巧麗和她的團隊發展空間更廣闊。

“我們在開發區有100多萬平方米的廠房。廠房需要騰籠換鳥，怎么改造才能適合現在的需求？開發區面積是有限的，怎么走出去發展？”這些都是毛巧麗不斷思索的問題。“碧云因開發區而生，現在碧云社區又開始反哺開發區。很多企業家因為喜歡碧云而留戀金橋，我們能不能給他們足夠的發展空間？”

碧云E商業中心項目，是碧云國際社區原有商業中心的城市更新項目，也是自貿區和科創中心建設的重要配套項目，這個有著35萬平方米建筑量的大型商業綜合體，一方面需要到市規土局調整規劃，難度大、程序復雜，又受到地鐵9號線、14號線建設窗口期的限制，實施時間緊。毛巧麗沉下心來，對項目情況進行剝絲抽繭，一方面全力推進調規工作，另一方面把整個項目分成三期實施，先建設與地鐵無縫銜接的地下連接疏散通道，再進行復雜的商業綜合體開發。這樣，既為項目爭取了與地鐵無縫銜接的有利條件，又不會影響新區重大公共交通項目的實施。

北郊未來產業園是浦東新區與寶山區政府實施“區區合作、聯動開發”戰略的具體項目，在金橋與寶山區政府進行合作開發的協商過程中，毛巧麗帶領團隊對北郊未來產業園進行了前瞻的城市設計和項目概念設計，拿出來的規劃設計方案得到了寶山區政府的大力贊賞，不僅推進了合作開發意向的落地，還加快了土地取得后具體項目的實施。

社區開發的形態也在發生著變化。“現在外資企業普遍實施本地化戰略，也就是減少外籍員工派駐，因此社區里歐美血統的人減少了，國內精英增加了。社區開發的具體措施也會隨之發生改變。”毛巧麗介紹，碧云最近開發的新樓盤采用了新東方主義風格，引入了很多東方的元素和設計，該樓盤未經推出，就受到了市場的充分關注。

“還是要歸功于團隊成員的多元化。”說起自己的團隊，毛巧麗頗感自豪。“此前的住宅事業部才十幾個人，策劃、設計、建設、營銷樣樣行。除了財務、人事、行政，我們團隊什么人才都有。”毛巧麗說，在建設金橋的大目標下，大家互相學習，進步很快。毛巧麗非常重視團隊建設，注重提升每個成員的綜合素質和績效能力。2014年9月，她全面負責投資規劃部的工作。當時部門面臨部門助理休產假、部門內勤外派至新區文明辦等情況。崗位人員缺失，專業人員配備不足，任務重，時間趕，壓力大，難度高。怎么辦？毛巧麗身先士卒、每天早到晚退、統籌謀劃，她與部門內的每一位同事做了坦誠的溝通，挖掘每個人的潛力、積極主動承擔份外的工作，齊心協力完成部門總體工作任務。她在部門內組織了近一年的分享會活動，每一位成員在團隊內分享自己的知識技能、工作方式方法和生活感悟，通過知識的分享、思想火花的碰撞，實現團隊成員能力的共同提升和合作意識的增強。在她的帶領下，投資規劃部全體員工煥發出斗志，成為股份公司的中堅力量。