房地產開發項目區位因素對房價的影響初探

楊建軍

摘 要：區位因素作為影響房地產開發建設的重要因素，它直接關系到房地產所有者經濟收益、生活便利、社會影響。文章概述了房地產項目開發建設過程中的區位因素及其優劣形成，著重分析了房地產開發項目區位因素對房價的影響，以便可以為房地產開發提供借鑒。

關鍵詞：房地產開發 區位 基礎設施 交通 環境

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）11-281-02

一、房地產區位因素及房地產區位優劣的形成

房地產開發投資策略可以概括為五個要素，即房地產地段位置的選擇、房地產產品質量的選擇、房地產市場的選擇、房地產開發經營形勢的選擇和房地產開發時機的選擇。其中處于第一位的便是地段位置選擇，即區位，區位因素是某一特定區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術因素等產生的區域性特征，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素、環境因素等。

房地產區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系。人們的各種生產、生活活動都需要房地產，并對其區位有一定要求。

對一個房地產企業來說，區位選擇十分重要。房地產區位的優劣，直接關系到房地產所有者或使用者的經濟收益、生活便利。因此，房地產的區位不同，價格就會有很大的差異，尤其是城市中心區域，其價格高低幾乎為區位優劣所左右。

房地產區位優劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關鍵要弄清什么樣的區位為優，什么樣的區位為劣。房地產區位優劣的判定標準，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于和接近經濟活動的中心、交通要道、行人較多、交通流量較大、環境較好、配套設施較完備位置的房地產，價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區僻野的房地產，價格一般較低。較具體地說，居住房地產的區位優劣，主要是看其交通條件、配套設施完備程度、周圍環境和景觀。居住用房地產和商住兩用的區位優劣，主要看是否位于或接近經濟活動的中心、要道的通口，交通條件，人流量大的地區。

二、房地產開發項目區位因素對房價的影響分析

一般來說房產因其在市場上的價格有差別，起決定作用的是區位的條件。區位發生變化，房價也會隨之而改變，區位是影響房地產價格水平基本因素。把握影響房地產價格水平基本的影響因素，從而可以準確地評估或預測房地產價格，可見對影響房價的區位因素進行分析，有實際的意義。

1.房地產所在區位距離市中心的距離對房價的影響。城市對居住者引力最大之處，來源于城市功能最集中和完善的城市中心，有的城市只有一個中心，有的城市有多個中心，一般來說，在距離市中心的等距的不同的房地產，有大致相當的價格水平。距城市中心的距離可以用實際距離度量，也可用到達的時間來度量。通常到市中心的距離越短、交通設施越完善，居民對其綜合評價就會越高，因此房地產價值也會越高。

2.房地產所在區位對外交通條件對房價的影響。交通條件的完善，可以帶動相關區域的發展，有利于區域的升值，從而帶動房地產產業的蓬勃發展。正是這些有利的對外交通條件，吸引了一批敏感的開發商進駐這一區域，住宅的開發和商圈的日漸形成，提升了這一地域房價。

交通條件主要是指房地產開發建設區位內的人、貨物的流動與運輸條件，也是房地產區位因素的基本條件之一。城市內部房地產開發建設的交通條件主要包括市政道路、地鐵、輕軌、穿越城市的主干線道路等內容。由于住戶的工作和學習不可能僅僅局限在房地產開發建設的范圍內，必然存在著城市內部流動，而交通條件就是實現城市內部人員與貨物流動的基本條件，隨著經濟發展水平的不斷提高，人們的生活節奏水平不斷加快，對于便捷、快速以及安全的交通條件也提出了更高的要求，這也是房地產開發建設實現社會以及經濟效益的基本影響條件。

3.房地產所在區位基礎設施配套與房價的關系。完善的、現代化程度較高的基礎設施為居民的生活帶來方便，房地產的價值自然提高。

（1）生活保障設施對房價的影響。基礎設施包括供水、供電、供熱、燃氣和排水等，另外還有生活垃圾的處理能力。基礎設施配套完善的過程就是房地產的升值過程，房地產所在的區位如果靠近水源豐富的地區或者能與城市大的供水管網連接，污水和生活垃圾得到及時有效的疏浚和處理，那么居民對這類房地產的綜合評價就高，房價自然容易上揚。

隨著人們對外交往和聯系的日益廣泛和深入，郵政和通訊等設施也日益受到置業者的關注，郵政和通訊設施完善成為吸引商業、服務業和居民的重要因素。

（2）文體設施對房價的影響。文體設施包括文化教育、醫療衛生、體育娛樂等基礎設施的配套。據市場機構調查，購房者對醫務配套、教育文化配套的關注程度分別為51.7%和45.3%。

首先是，教育對房價的影響，教育環境對房地產有著積極的推動作用，可以間接拉動房產，有著積極的推動作用，今天，教育概念成了樓盤的一個賣點，有助于銷售，教育設施配套好或者臨近知名學校，不僅增加了房地產的人文色彩，還大大提高了房地產的附加值，使得房地產的價格提高。其次是，醫療衛生設施對房價的影響，小區有完善的醫療設施，或者臨近完善大型醫院，方便人們就醫，會抬升房價。如果在社區建立二級或二級以下的醫院，人們的就醫條件得到改善，房價自然會有較大的增值。相反，房地產區位在醫療配套設施方面因為擁有三甲以上的大型醫院，就會成為了人們理想的安居之所，成為高價位住宅區。再次，體育娛樂設施對房價的影響，臨近大型文化體育設施對房地產的品質有提升的作用。隨著人們生活水平的提高，對于運動、健身、休閑的要求越來越高，因此小區臨近或配套必要的體育設施，對提升房地產的品質是非常有幫助的。復合地產的一個成功模式，便是體育與地產的結合。但是體育設施的建設必須考慮適當的規模，規模要與穩定的消費群體的數量相匹配，才能保證可持續發展。因此大社區可以考慮大規模，小社區就不能搞大規模。而且，無論大小，有條件的，要考慮與社會資源的整合。

4.房地產所在區位內繁華程度與房價的關系。商業的繁華程度是反映社會財富聚集度和社會信息、物資與人員聚集程度，反映城市功能的指標。如果商業的聚集程度高和服務項目齊全的話，對顧客的吸引力就大，帶來的收益和利潤也高，所以距離城市商業中心越近的房地產，價格越高；另外，高檔公寓、寫字樓向商業中心區域集中之后，對整個城市的功能布局都有好處，而且形成相對集中的效應，對促進這個區域的房地產發展，增進它的吸引力都有很大的作用。

5.房地產所在區位環境與房價的關系。環境因素可引起房地產開發成本的上漲，造成房地產價格上升；同時，由于需求擴大及收入增加使人們對于環境因素日益重視，人們對于高品質住宅較高價格的接受程度也隨之上升。因此在這兩種作用力的相互影響下，高價格、高品質住宅與環境質量呈現正相關關系。

（1）社會環境。社會環境主要反映在房地產周圍的社會治安程序、主要聚居群體、日常社會性交流以及各種文化娛樂活動等方面。任何階層的居民都傾向于選擇靠近市政、周邊居民素質較高、社會治安良好的住宅區，因此這類地區的房價會有所增漲。

社會治安程度也是一個重要因素。有著良好的防衛設施的房地產項目，使居民享受到歸屬感，價格自然高。居民的社屬性對房地產價格也有影響。居民在購房時盡量選擇相同社會群體的住宅區。高收入職業群體多居住位置條件較好的住宅區，所以這區域的房地產價格比較高，反過來這樣的社會聚居又提升了房地產的區位價值，進而提升房地產的價值。

（2）景觀環境。在同一城市中，不同區域或者地段的空氣清新、水源潔凈、綠化程度等都是不同的；在大型公園旁開發樓盤，或在具有一定規模的社區內建造公園，這已成為近年來國內高檔住宅開始的一個定律。最具代表性的例子就是上海浦東的世紀公園，在它還沒有建成以前，其周邊的房價比較一般；在世紀公園建成后，這里的房價一路飚升。

總之，房地產價格對區位反應靈敏，區位因素對于房地產建設開發的影響作用是非常直接的，同時也是影響房地產開發建設效益的關鍵因素，對于房地產開發的價值以及房地產的價格水平具有決定作用。筆者認為，消費者所關注的因素，幾乎皆屬區位因素，買一個物有所值的房地產，區位分析的重要性越來越凸顯。反過來，房地產開發商必須充分考慮這些因素，充分利用和改良項目的區位條件，才能使房地產開發與居民消費需求良好吻合，獲得好的效益，并最終促進房地產市場的良性發展。

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（作者單位：寧波欣達建設項目管理有限公司 浙江寧波 315000）（責編：趙毅）