房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程工程造價(jià)管理的剖析

摘要：造價(jià)控制是影響房地產(chǎn)價(jià)格最主要的因素之一，造價(jià)的控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)全過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求工期短，投資效益好。所以，必須對項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會(huì)效益。特別重視設(shè)計(jì)階段，投標(biāo)階段，施工階段竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程造價(jià)；工程造價(jià)管理

前言：

對于工程造價(jià)的控制和管理而言，主要是指行為主體按照事先所做好的策劃能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，它在建設(shè)過程中起著非常重要的作用。投資大、周期長，成本構(gòu)成比較復(fù)雜以及控制的難度比較大是房地產(chǎn)企業(yè)的幾個(gè)顯著的特點(diǎn)，在當(dāng)今的市場經(jīng)濟(jì)大潮中，各行各業(yè)的競爭越來越為激烈，房地產(chǎn)雖然在我國的起步比較晚，但是隨著這些年的不斷發(fā)展，它也已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，競爭的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益得到明顯的提高，那么對于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目能夠有效地控制其工程造價(jià)，使其在一定的預(yù)期范圍內(nèi)上下波動(dòng)，并且通過控制工程成本來降低房地產(chǎn)工程的成本，這是工程造價(jià)管理的一個(gè)關(guān)鍵因素所在。對于每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本管理是一個(gè)亟待解決的問題，因?yàn)槠渥罡灸康氖菫榱藢?shí)現(xiàn)預(yù)期利潤目標(biāo)，為了達(dá)到實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須將重點(diǎn)放在如何在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中有效實(shí)施工程造價(jià)的控制與管理。

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控制管理現(xiàn)狀

我國在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中進(jìn)行了國家的宏觀政策調(diào)控，我國的房地產(chǎn)市場的競爭隨著國際金融風(fēng)暴的撲面而來，變得愈加激烈，房地產(chǎn)激烈的競爭形勢導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營越來越困難，銷量下降以及售價(jià)下跌這一直接的后果，由此可以見得對于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進(jìn)行進(jìn)一步的管理顯得非常的必要的。我們可以看到在實(shí)際工作中房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的狀況并不是太樂觀，在成本管理方面明顯的還比較滯后，目前我國的房地產(chǎn)市場較為普遍地存在著一些問題，一下是問題的具體的體現(xiàn)。

導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏投入成本競爭意識的原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)者受傳統(tǒng)觀念以及房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高回報(bào)的利潤率的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員往往忽視了成本的控制和管理，造成了很大的浪費(fèi)，財(cái)務(wù)人員對開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心，他們僅僅只是根據(jù)合同來控制項(xiàng)目的開發(fā)成本。除此之外，我國的很多房地企業(yè)并沒有將成本控制、人人有責(zé)落實(shí)到位，似乎認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的成本控制只與老板和造價(jià)工程師有關(guān)，只需要他們操心和管理。但是這種觀念是非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)的更快更好的發(fā)展的，我們必須認(rèn)識到，如果想要做到科學(xué)的成本管理工作，那么就需要公司的全部人員共同參與其中的；如果要想使得使公司的成本管理工作開展順利并且可以有效運(yùn)行，那么只有公司中各個(gè)部門員工都發(fā)揮自己的長處，只有大家齊心協(xié)力，共同參與，各盡所職，才能不斷地為公司創(chuàng)造更多的利潤。

2施工管理是有效控制房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)

施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程簽證，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更。控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。一道工序施工完，時(shí)間久了一些細(xì)節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證實(shí)。對簽證一般要求自發(fā)生之日起20天內(nèi)辦妥。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。

3 有效控制工程造價(jià)是抓好和管理房地產(chǎn)企業(yè)的前提

只有努力的堅(jiān)持把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來， 才能夠有效地控制工程造價(jià)，在房地產(chǎn)企業(yè)中的工程造價(jià)控制方面，未雨綢繆，及時(shí)的對于一些關(guān)鍵的控制要點(diǎn)和主要因素進(jìn)行更好的捕捉，進(jìn)而做到更好的控制和管理，這樣往往可以使得前期階段的工程造價(jià)的控制更好的被掌控，起到的將是事半功倍的結(jié)果。很多時(shí)候在工程項(xiàng)目的建設(shè)過程中，前期的策劃管理階段的重要性是完全不容的小覷的，只有做好了前期的準(zhǔn)備階段，才可以對房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程有一個(gè)全局的了解。在前期的階段中，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造價(jià)的有效控制和管理。

一直以來，控制工程造價(jià)最為有效的手段就是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的相互結(jié)合，但是在我國因?yàn)楣こ淘靸r(jià)的發(fā)展時(shí)間和狀態(tài)的各種因素，所產(chǎn)生的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相互分離的現(xiàn)狀是一種不太好的現(xiàn)狀，這種狀態(tài)亟待改變，使得工程造價(jià)能夠不如技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相互結(jié)合的正常軌道中一直發(fā)展下去。則應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)上同時(shí)做到了技術(shù)的先進(jìn)，只有正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的關(guān)系， 按照原先就已經(jīng)擬定好的計(jì)劃和一系列的標(biāo)準(zhǔn)，采用有效方法，并且把對于工程造價(jià)進(jìn)行有效以及合理地控制之一觀念積極地滲透到建設(shè)項(xiàng)目所運(yùn)行的各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工的措施中去，才能真正做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)的控制和合理的管理。

4 房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)施工程造價(jià)的管理的分析

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)的控制與管理

對投資機(jī)會(huì)選擇和進(jìn)行可行性研究就是工程項(xiàng)目的決策階段，貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的使工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制這兩項(xiàng)，決策階段并沒有包括在其中，但是它的各項(xiàng)技術(shù)決策對該項(xiàng)目的工程造價(jià)的影響是不言而喻的，其影響程度根據(jù)有關(guān)的研究和調(diào)查以及相關(guān)的數(shù)據(jù)，能夠達(dá)到百分之八十到百分之九十。

4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制與管理

對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的規(guī)劃并且具體描述實(shí)施意圖的這一具體的過程，百分之九十房地產(chǎn)項(xiàng)目對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資決策這一階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好的保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性，合理性以及正確性，應(yīng)通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，這樣才可以很好的避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)質(zhì)量問題而出現(xiàn)的工程洽商這一環(huán)節(jié)，在建立完整的限額設(shè)計(jì)管理辦法的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對投資限額的控制和管理。

4.3房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)的控制與管理

房地產(chǎn)的施工階段的工作是招標(biāo)階段的一項(xiàng)往外擴(kuò)展的過程，在房地產(chǎn)的建設(shè)全過程中，各個(gè)階段所投入的金錢是不一樣的，這是以項(xiàng)目的建設(shè)個(gè)階段為依據(jù)的，同時(shí)各階段的重要性和難易程度也活多或少的起到了一切投資的數(shù)量大小的決定作用。建設(shè)單位應(yīng)該嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計(jì)和施工技術(shù)方案，對施工組織設(shè)計(jì)及技術(shù)方案進(jìn)行優(yōu)化，選擇出一個(gè)合理實(shí)用的方案，我國房地產(chǎn)的工程造價(jià)的成本控制和管理水平將會(huì)不斷的提高。

5結(jié)束語

在房地產(chǎn)開工程項(xiàng)目的開發(fā)過程中，應(yīng)該致力于對那些影響到了建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段，突破傳統(tǒng)的管理模式，繼而采用更為先進(jìn)更為系統(tǒng)的科學(xué)管理方法對其進(jìn)行嚴(yán)格的投資和造價(jià)控制，從項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)入手，找出控制要點(diǎn)，突出重點(diǎn)管理，才能達(dá)到有效地進(jìn)行工程造價(jià)的控制與管理的預(yù)期目的，同時(shí)為了使使各種資源得到充分而合理的利用，則應(yīng)該建立一套科學(xué)完善的工程造價(jià)管理體系，以取得較好的投資效益和社會(huì)效益。