成都市中心城區保障性住房空間分布問題研究

毛穎+謝科

【摘要】保障性住房是一個國家或地區為經濟基礎薄弱或經濟地位較弱勢的群體提供的實物性質的住房援助。本文以成都市為例，從成都市保障性住房選址不當的表象入手，通過實地勘查和調研采訪等手段獲取各種相關資料，對成都市中心城區的保障性住房空間區位選擇的現狀進行客觀的掌握，分析其居住特征和存在的問題。并對成都現有保障性住房的空間區位布局提出建議。

【關鍵詞】保障性住房;空間區位選擇;空間布局

快速的城市化進程，讓城鎮人口不斷增長，住房需求也不斷增長。但是貧富差距日益顯現，攀升的房價水平與中低收入人群的較低購買力嚴重脫節的現象越來越嚴重。國家為了保證中低收入人群的居住空間和社會公共資源的平等使用，抑制和縮小收入差距，提供了一種特殊類型的住宅，即保障性住房。它是由政府統一規劃、管理，跟普通商品住房擁有不同建造標準、銷售價格或租金標準，起社會保障、調控高水平房價作用的住房。

一、概述

2007年，成都市被國務院批準為城鄉統籌綜合改革試驗區，加快了構建和諧社會的步伐，城鄉居民的流動性增大，人口逐漸向城市聚集。這對成都市的住房保障提出了更高的要求，對保障性住房的規劃布局也提出更嚴峻的考驗。“十二五”期間，成都計劃建設保障性住房和改造棚戶區住房將達到2200萬平方米，是“十一五”期間的5.6倍。但是，單純追求數量指標是遠不足夠。若保障性住房選址不當，配套設施不夠完善，將給入住群體帶來諸多不便，也不能讓他們切實享受到中低收入群體的住房福利。因此，研究成都市中心城區的保障性住房空間分布成為一項重要的課題。

二、成都市保障性住房實地調研

1、調研對象及方法

本次調研的重點是對各行政區的保障性住房小區的空間選擇以及居住情況進行實地調查。基于信息整理情況，選擇錦江區東洪廣廈、東錦瑞苑，成華區翠林華府、東方麗苑，金牛區西蜀瑞苑，青羊區清江美廬，以及高新區高新青年公寓作為調研對象。采取的方法主要有資料搜集法、現場訪談法和調查問卷法。

2、成都市保障性住房居民基本特征

筆者在調研的七個保障性住房項目中發放105份調查問卷，平均每個小區15份問卷。部分小區的入住率較低，因而收回有效的問卷共79份，回收率為75.2%。參與調查的人群包括小區居住人員和物業管理人員。

（1）保障人群年齡、職業構成

保障房居住人群中，年齡在20歲以下的人數量最少;20至39歲的人數占19%;年齡在40到59歲之間的人數占32%;60歲以上的老年人最多占35%。根據分析，說明保障性住房居民對醫院等基礎醫療服務設施和中小學教育設施的需求較大。

職業方面，居民中無業或待業人員占44%，從事服務業的比重較高，達到39%，另外還有17%在從事個體經營和其他工作。由于文化教育水平較低，所以普遍參與技術含量低、體力勞動量大的服務業工作，例如保安、餐廳服務員、保潔員等。

（2）保障人群出行情況

由于收入原因，保障性住房的居民出行以步行、乘坐公共交通工具、騎電瓶車為主，少數有私家車的居民會選擇私家車出行。成都市中心城區的地鐵覆蓋率目前較低，所以公交車為主要的公共交通。另外，騎電瓶、摩托車的人數較多，對道路通達度的要求相對較高。

（3）保障人群生活配套空間需求情況

居民的休閑娛樂需求較低，一般以鄰里間聊天為主，其次是看電視，偶爾會有志愿者來小區開展娛樂健身活動。因而他們對于公共空間的需求主要是附近的康樂設施場所、小廣場、小區綠地或是小公園。配套設施中，醫療衛生、教育和商業設施是最主要的考量。

（4）保障性住房滿意度情況

受訪的成都市保障性住房有68%的居民對于該住房項目滿意度較高。但也有部分人群對于項目提出不滿意的反饋，例如交通不方便，尤其是公交車收車太早、覆蓋線路不多等問題。

三、保障性住房空間布局的主要問題

1、保障性住房位置選址偏僻

開發商為了控制開發成本，一般會把保障性住房建在遠離市區的地段。成都市中心城區一共有44個保障性住房項目，其中有27個項目位于三環路以外。其中大部分選址在交通性極強的路段旁，和生活性干道的聯系并不通暢。例如三環路邊上的西蜀瑞苑。乘坐公共交通工具需要跨越交通干道，可達性和便捷度較差。另外，有一些保障性住房周邊都是一些未開發的地塊，或者處于新建狀態，較為偏僻，給人不安全、被孤立的感覺，不能為保障性居民帶來更多的福利。

2、缺乏完善的公共服務設施

對6個已經投入使用的保障性住房小區進行調查，幾乎每個小區都存在如就醫不便、學齡兒童上學不便、買菜購物過于依賴流動攤販等問題。當小區入住戶數逐漸增多時，居民對綠地、公共活動空間的需求也迅速增加，這些問題將日漸明顯，將大大增加中低收入階層的生活、工作等其他方面的困難。

3、交通便利程度不足

城市邊緣地區的公共交通覆蓋量較低，線路單一，路線的可達范圍有限，大大降低了中低收入人群出行的方便度。例如，三環路沿線多是郊區線路，晚上收車早，趟數少，等待時間長。目前僅有錦江區三環路外幾個保障性住房距離地鐵站點比較近，但地鐵站與小區銜接仍存在一些不便。并且，保障性住房居民的居住地和工作地距離通常較遠，通勤的時間成本和價格成本都會增長，這些都對中低收入人群有嚴重影響。

4、就業機會減少

中低收入人群普遍受教育程度比較低，大量的就業機會則集中在城市中心地區的服務行業。長距離的職住關系和通勤壓力可能會使一些低收入人群不得已放棄已有的工作，這就變成了保障性住房解決了住房問題，卻造成了生活生計問題。大多數集中到城郊的人需要回到市中心來就業。交通便捷度不夠、交通成本過高等原因使居民的就業機會相應減少，面臨就近再就業的問題。

四、成都市保障性住房空間區位選擇的建議

保障性住房的空間選址不僅會影響低收入家庭的生活質量、福利水平和發展計劃，也會影響整個城市的社會空間演變。在此，筆者為成都市保障性住房空間區位選擇提出以下建議：

注重基礎調研，建立科學的保障房評價體系。可以科學指導保障性住房的規劃和建設，改善保障性住房的社會公平屬性。

提倡在商品房住區配建保障性住房，完善公共設施配套。配建方式既可以避免大面積集中式發展的惡性循環，又可以降低重復建設率，促進公共設施的共享性和公平性。

提倡發展以公共交通為導向的開發模式。一種方式是將保障性住房選址于地鐵沿線末端，距離站點步行10—15分鐘的地區，因為地鐵末端周邊地區相對偏僻，地價較低，保障性住區的建設和入住可以帶動周邊地區的發展;另外一種方式是建立完善的交通換乘系統，比如規劃社區巴士路線、提供非機動車換乘工具等，從而可以適當延長距離地鐵站的距離。

發展職住適度混合模式。職住混合主張將無污染工業、第三產業適度地安排在住區的內部，從而降低通勤成本，保證就近就業。老區改建時可以把保障性住房布局在毗鄰地塊，政府提供簡單培訓，幫助居民就業。新城區規劃時可以在保障性住房小區配置完善的公共設施、基礎設施，確定合理配建比，預留產業用地。

【參考文獻】

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[2] 陳泓冰， 林 ?超. 基于GIS的保障性住房選址的決策因素分析[J]. 測繪與空間地理信息， 2014，10：003.

[3] 陳雙陽. 南京保障性住房空間分布特征及成因初探[J]. 城鄉治理與規劃改革， 2014.

【作者簡介】

毛穎，碩士研究生學歷，四川旅游學院藝術系教師。

謝科，碩士研究生學歷，四川旅游學院藝術系風景園林教研室主任、副教授。