馬光遠： 中國人為什么不愛租房

根據包括亞豪機構等在內的房地產專業機構的數據，今年前五個月，北京新建純商品房均價達到了3.8萬元/平米的歷史高點，環比上升4.5%；二手房成交均價超過4.3萬元/平米，環比上漲3.12%，同比上漲21.96%，成交均價也達到了歷史高點。這意味著，在北京購置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋總價在300萬元至450萬元左右。而北京2015年人均可支配收入為4.8萬元，等于1年的收入只能買1平米左右的住房面積，假定兩個人都工作，買一套400萬左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于超過了1個人一生的工作年齡。也就是說，北京一個普通人不吃不喝干100年，也只是勉強買一套100平左右的房子。如果按照租售比，北京的租售比早已經遠遠超過了1：200的安全線，保守估計在1：500以上，一些地區甚至到了1：1000的程度。這意味著，按照現在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超過了房子法定70年的房齡，這還不算貸款的利息成本。所以我一直強調，北京的房子，其實和很多普通的老百姓已經沒有關系。

北京租房需要多少錢呢，根據去年相關機構的統計，北京月房租的均價在去年年底突破了4000元每月的大關。過去幾年，很多人感嘆房租上漲驚人，從2010年的2000多，到了2015年的4000多，等于翻了一番，但考察北京這五年來的房價，差不多實際漲了3倍左右，漲幅遠遠高于房租。如果按照房租，即使按照每個月4000元支付租金，相對于買房的負擔，相對還是比較輕的。最起碼兩口之家，在支付房租之余，還可以留下一個人的可支配收入供生活其他的支出。所以我一直說，相對于房價，北京的房租是太便宜了而不是太貴了。

租房合算，為什么絕大多數人選擇買房。原因很簡單：第一，過去多年房價一直快速上漲，很多人投資房產不是看租金回報，而是對未來房價上漲的預期；第二，中國人買房的習慣；第三，中國缺乏支持租房的政策體系，除了住房保障層面的公租房等，在租房市場，公共政策非常匱乏，導致租房市場極度萎縮，租房沒有成為城市居民的正常生活方式，而是成了無奈之舉；特別是，政府把買房與小孩上學等捆綁在一起，沒有房子，小孩的上學就成了無解的問題。

事實上，從去年中央提出去庫存的政策目標以來，撬動租房市場已經成為中國住房制度改革的必然之舉。這次國務院提出的促進租房市場的意見，也是貫徹中國住房制度改革的要求，著力解決租房公共政策體系的短板。

但是，令人遺憾的是，這個意見總體都是一些概括性的規范性的說明，缺乏真正的支持租房的含金量很高的舉措。比如：沒有提出租房券的創新的舉措，沒有提出個人租房抵個稅的鼓勵政策，我認為這是最基本的鼓勵政策。如果連個稅都不抵免，讓大家選擇租房而不是買房仍然是一廂情愿。如果政府真的鼓勵租房，首先請把房子與孩子的教育脫鉤！